Оценка земельного участка

Цель нашей компании - предложение оценочно-экспертной помощи. Наши эксперты - оценщики осуществят профессиональную независимую оценку стоимости бизнеса, ценных бумаг и различные экспертизы других направлений
Оценка земельного участка
Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Для проведения операций с земельными наделами проводится оценка. Цель процедуры – вывести стоимость, максимально соответствующую ценности конкретного участка. Это позволит оперативно и выгодно продать землю, обменять или предоставить в качестве залогового обеспечения.

В результате оценки участку присваиваются две стоимости: кадастровая и рыночная, которые различаются между собой.

Кадастровая стоимость земли используется для налоговых начислений, рыночная применяется при сделках купли-продажи и прочих.

Законодательная база

Российское земельное законодательство находится на стадии развития. На данный момент принят ряд нормативных актов, которые регулируют общие принципы оценки стоимости земельных наделов.

Федеральные законы и постановления правительства

Регулируют:

  • правила проведения продаж земель

  • принципы оценки

  • правила проведения оценки кадастровой стоимости земельного участка.

Ведомственные нормативные акты

Регулируют:

  • определение ценности земель с учетом природных особенностей

  • определение основных величин, связанных с расчетами стоимости и прочих данных, относящихся к земле

  • процедуру оценки земельных наделов.

Оценщики основываются на ФЗ № 135 и стандартах проведения процедуры, принятых федеральными законодательными актами.

Отличия рыночной стоимости от кадастровой

Рыночная цена – это стоимость участка с учетом актуальных рыночных требований. Ее следует знать для проведения любых сделок с землей и объектами, которые построены на ней.

Теоретически владелец земли имеет право установить стоимость по своему усмотрению, но для того чтобы затем продать ее, получив выгоду и не выжидая слишком долго, нужен профессиональный подход к рыночной оценке.

Поэтому на рынке услуг появились компании, занимающиеся профессиональной оценкой рыночной стоимости земельных участков и определением стоимости соответственной экономической ситуации и конъюнктуре рынка.

Рыночная цена немного ниже кадастровой, поскольку рассчитывается иным методом.

Расчет кадастровой стоимости производится по усредненным показателям, которые к конкретному участку не имеют отношения. Поэтому нередко она оказывается неправомерно высокой, что вынуждает владельцев оспаривать ее с целью снижения земельного налога. В этом случае для обоснования претензии к стоимости, установленной официальными органами, обращаются к специалистам, проводящим независимую оценку земельного участка.

Рыночная стоимость может оказаться выше кадастровой в случае, когда оценка производилась без учета объектов на ней. Если здание или коттедж были построены после оценки, то ценность участка возрастает.

На вторичном рынке сделки совершаются по рыночной цене, при распродаже государственных земель (на первичном рынке) новыми владельцами выплачивается первичная стоимость, определенная оценкой кадастровой стоимости земельных участков.

Какие факторы влияют на стоимость земли?

В процессе работы оценщик рассматривает и фиксирует следующие моменты:

  • средние цены на участки в данном районе (цены на землю в московской области выше)

  • близость к автомобильным дорогам, ж/д

  • строения и здания

  • экологическое состояние окружающей среды

  • наличие инфраструктуры, расстояние до нее.

При рассмотрении земель, предназначенных для выращивания сельскохозяйственных культур, учитывается:

  • состав почвы

  • потенциальная урожайность (пески и глинистые почвы оцениваются дешевле)

  • средние цены на земли в районе

  • другие моменты.

Методы оценки земли

Определить стоимость участка можно разными способами. Самым простым является заказ услуги в профессиональной компании.

Оценку может провести независимый специалист, а для получения приблизительной стоимости можно воспользоваться сервисами в сети Интернет.

Обращение к профессионалам неизбежно, если требуется официальный документ с обоснованием стоимости. Такой акт выдают компании и оценщики – это подробное описание всех особенностей участка, аналитические данные и выведенная путем расчетов и сопоставлений цена. Акт является юридически значимым документом.

Владелец может заняться этим самостоятельно, но для этого нужно предварительно поинтересоваться основными методами и изучить формулы, которыми пользуются профессиональные оценщики.

Факторы, влияющие на цену

На конечный результат оценки влияют:

  • площадь территории

  • качество застройки – капитальные строения повышают цену

  • потенциальная возможность коммерческого использования

  • как проводился расчет: на месте или удаленно по документам.

Основные методы

Кадастровая оценка проводится Федеральной организацией, занимающейся кадастром (учетом) недвижимости. В этом направлении работают региональные отделения и организации, находящиеся под централизованным управлением.

Сама процедура проводится несколькими методами, каждый из которых имеет преимущества при оценке определенного типа земель. При внимательном изучении могут применяться самостоятельно.

Доходный

Применяется для дорогих участков с большим потенциалом. В дальнейшем на этих землях строятся доходные отели, комплексы, платные зоны отдыха. Определение цены земли происходит параллельно с составлением перспективного бизнес-плана.

Затраты

При данном методе принимаются в расчет все затраты, которые владелец понес для приведения участка к цивилизованному виду и для благоустройства:

  • выравнивание поверхности

  • обогащение почвы

  • посадки

  • проведение коммуникаций

  • постройка дома и вспомогательных строений.

К общей сумме прибавляется цена, которая была заплачена им покупке. Сложность заключается в том, что все расходы владельца и выводимая сумма рассчитываются с учетом инфляции.

Полученная стоимость подвергается корректировке после анализа рынка на данный момент: спрос, предложение, средняя цена.

Сравнение

Этот метод базируется на хорошем знании вторичного рынка продаж, подходит для оценки дома с земельным участком.

Подбирается ряд участков с аналогичными характеристиками, их цены складываются, выводится средняя стоимость сотки или метра квадратного (общая сумма делится на количество соток или метров).

Полученная стоимость умножается на метраж участка, для которого производится расчет.

Аналогичные характеристики заключаются в одинаковом наборе коммуникаций, года постройки домов, количества строений и прочих признаков.

Развитие

Может применяться к значительным площадям, которые затем будут дробиться и продаваться частями.

Сначала планируют разделение на части, затем для каждого высчитывается стоимость с учетом построек и прочего. Полученные суммы складываются в общую стоимость большого участка.

Соотнесение

Простой метод, основанный на сложении цен на постройки и земли. Дает примерный результат.

Процедура оценки

Если оценку земельных участков проводят профессионалы, то работа состоит из нескольких действий.

Договор

С выбранной компанией заключается договор на проведение работы по оценке. В документе отражаются:

  • сроки проведения процедуры

  • цена работы

  • оговаривается метод проведения оценки.

Проверка

Затем специалисты осматривают участок, проверяют документы, соответствие кадастровому плану и прочее.

Сразу проводится осмотр местности, и собираются данные для последующего анализа.

Аналитическая работа по потенциалу земельного участка

Для участка на продажу важно быть проданным по возможно более высокой цене, поэтому рассматриваются возможности использования ее максимально выгодно.

Рассматриваются:

соответствие применения данного участка его потенциалу, включая правовой аспект

  • возможность его использования иначе

  • насколько это будет выгодно

  • потенциальные возможности, которые могут поднять ее стоимость до максимума.

Определение цены

Это заключительная часть работы по оценке – определяется сумма, за которую этот участок реально продать. Полученные разными методами цены сопоставляются и усредняются.

Составление отчета о проделанной работе

Результатом работы становится документ, в котором указывается цена участка с обоснованием. Полученный отчет имеет юридическую силу и может использоваться в сделках по купле-продаже, для оформления закладной и прочих действий с собственностью

Какие нужны документы

Если на участке есть строения:

  • бумаги на участок – договор аренды, иной документ, подтверждающий права

  • план – геодезический с указанием границ или копия карты с обозначениями и уточнениями

  • документы на каждое из строений

  • выписки из БТИ

  • документы о наложенных обременениях, отношениях, залоговые бумаги – если есть

  • справка об отсутствии обременений.

Для пустого участка пакет документов другой:

  • право собственности

  • кадастровый паспорт

  • план (если составлялся)

  • паспорт владельца или документы организации

  • если участок получен по наследству, предоставляется свидетельство о смерти предыдущего владельца.

У каждого владельца, физического или юридического лица, имеются свои цели, ради которых производится оценка земли.

Это могут быть:

  • сделки по купле-продаже

  • сдача в аренду

  • оформление закладной

  • составление завещания

  • вложение средств в развитие.

Поэтому оценка проводится с заранее заданной целью – определение цены:

  • залоговой

  • арендной

  • рыночной

  • инвестиционной.

Для каждой из целей учитывает определенный набор факторов и показателей.

Пакет документов может изменяться в соответствии с целью проведения оценки стоимости земельного участка. Поэтому рекомендуется предварительно обдумать и определить цели, затем проводить оценку.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.