Оценка апартаментов

Оценка апартаментов как объекта жилого фонда набирает популярность, хотя с юридической точки зрения он таковым не являются. Застройщики все больше предлагают покупателям этот тип недвижимости. Многие путают апартаменты с обычными квартирами, но это два разных понятия, потому отличаются и методы оценки.

Об апартаментах

Апартаменты считаются представителями «люкс» класса гостиничных номеров. Они предназначены для коммерческой эксплуатации – в них не разрешается прописываться на постоянной основе. Обычно такие объекты находятся в переделанных зданиях или новостройках, где компания-застройщик решила не оформлять разрешение на строительство жилого дома.

По закону, апартаменты не являются жилой собственностью, но люди в них живут. У этого феномена есть несколько причин:

1. Покупка объекта эконом-класса дешевле, чем приобретение квартиры. Разница в стоимости за 1 м2 может доходить до 29%. Оценку заказывают люди в возрасте от 30 до 40 лет, чтобы проживать в таком помещении или сдавать его в аренду.
2. В апартаментах можно оформить временную прописку, если здание, в котором они находятся, оформлено как гостиница или отель.
3. Объект удобно использовать для коммерческой деятельности (сдавать в аренду).
4. Можно указать как адрес регистрации ИП или юридического лица.
5. За постоянное проживание в апартаментах не будет никаких штрафов – закон не регламентирует сроки «временного проживания». Если владелец будет все время находиться в помещении, то на нем это никак не скажется. Никакого наказания за «неправильное» использование недвижимости не предусмотрено на законодательном уровне.
   

При продаже апартаменты часто классифицируются как объекты жилого назначения. Они, по сути, ими и являются. Владелец может постоянно проживать в апартаментах, но не делать постоянную прописку. Проблемы могут возникнуть с доступом к инфраструктуре: перед застройщиками не ставится задача возводить здания рядом со школами, магазинами и больницами.

Цели оценки апартаментов

Ценность объекта определяется с целью:

1. Оформления залога – банки при рассмотрении заявки на кредит могут потребовать обеспечение, чтобы удостовериться в платежеспособности клиента.
2. Раздела недвижимости – при расторжении брачного союза вся совместная собственность делится между супругами.
3. Аренды – для выставления арендной платы, соответствующей условиям рынка.
4. Наследования – при вступлении в права назначается пошлина за услуги нотариуса, сумма зависит от стоимости имущества.
5. Страхования – условия и стоимость полюса зависит от ценности апартаментов;.
6. Сделки купли -продажи.
   

Апартаменты и ипотека

Банки без проблем выдают кредиты для покупки апартаментов.

Закон обязывает заемщика произвести оценку объекта за свой счет. Клиент имеет право самостоятельно подобрать компанию для работы (банки часто предлагают свой список проверенных фирм).

Методы оценки апартаментов

Апартаменты считаются недвижимым имуществом, потому они оцениваются, как и другие объекты недвижимости – с помощью одного из трех методов:

• доходного;
• затратного;
• сравнительного.

Процедура оценки производится согласно закону РФ «Об оценочной деятельности». Определение стоимости основывается на методе расчета рыночной цены жилых помещений.

Сравнительный подход построен на принципе сравнения объектов с аналогичными, относительно которых доступна достоверная информация (интернет-площадки, доски объявления и др.) о стоимости продажи. Метод разумно использовать, если удалось найти достаточно позиций, похожих по характеристикам. При продаже апартаментов разумный потенциальный покупатель не предложит сумму больше, чем минимальная, за которую может быть построен (с учетом временных затрат) или приобретен аналогичный объект.

Доходный метод включает в себя меры прогнозирования предполагаемых доходных потоков, возникающих при эксплуатации апартаментов (например, прибыль от арендной платы). Суть подхода основывается на том, что реальная рыночная стоимость недвижимости может быть сравнена с выгодами от коммерческого пользования.

В реальности оценщик использует оба этих метода, чтобы добиться согласованного отчета. Если апартаменты используются для постоянного проживания, то они считаются жилой недвижимостью, а в процессе может применяться только сравнительный метод. Если же объект сдается в аренду, то тогда разумно использовать доходный и сравнительный подходы.

Затратный метод, который так же может быть применим для оценки недвижимости, предполагает, что расходы, необходимые для постройки апартаментов в их текущем состоянии вместе с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится объект, являются значимым ориентиром для определения рыночной стоимости. Оценщики стараются не использовать этот подход, учитывая развитость рынка и его наполненность доступными аналогами. Применение затратного метода возможно только в отношении особо уникальных объектов, для которых не удается найти схожие по характеристикам.

Факторы оценки апартаментов

Оценщик анализирует:

• общую площадь – один из центральных критериев определения стоимости, поскольку часто именно ценой за 1м2 определяется ценность жилья в конкретном районе;
• местоположение –  важно, находится ли недвижимость в спальном районе, в центральной части или на окраине города, рядом с дорогой или парком и др.;
• класс (люкс, эконом) – элитные здания с высокими потолками считаются более выгодными и ликвидными;
• количество этажей – если апартаменты находятся на первом или последнем этаже, то их стоимость снизится в сравнении с аналогичным объектом на остальных этажах;
• расстояние до ближайших объектов инфраструктуры – если недвижимость находится в здании, расположенном слишком далеко от школ, больниц, детских садов, то это может отразиться на итоговой стоимости (особенно, если апартаменты используются для постоянного проживания);
• ремонт, качество отделки – значимый фактор, поскольку дополнительный ремонт считается дорогим мероприятием. Квартира с отделкой будет стоить заметно дороже, чем без нее;
• планировка – не самый важный фактор, однако равноценные объекты могут стоить по-разному, если, например, на одном кухня отделена более удачно.

Отчет

Оценщик предоставляет заказчику отчет, который обязательно соответствует общему регламенту закона «Об оценочной деятельности» и ФСО. Документ считается официальным и может быть направлен в любые государственные органы или коммерческие компании. В отчете содержится информация:

1. Данные о заказчике и исполнителе.
2. Характеристика апартаментов.
3. Общий обзор рынка недвижимости в регионе.
4. Анализ ликвидности строения.
5. Доводы, почему был использован конкретный подход к оценке.
6. Расчет рыночной стоимости.;
7. Подтверждение квалификации оценщика - диплом, доказательство членства в СРО, выписка из СРО, страховой полис (обеспечивает ответственность специалиста).
8. Документы компании: ИНН, страховка, ОРГН и др..
9. Документы на апартаменты (доказательство права собственности, технические бумаги и др.).
10. Фотографии строения.

Отчет – это полноценный документ, который может стать аргументов в суде, доказательством платежеспособности в банке или обоснованием цены в сделке-купли продажи.