Перед тем, как совершать любые операции недвижимостью, в том числе и с земельными участками, необходимо провести оценку. Эта процедура поможет определить стоимость, которой соответствует конкретный участок. После оценки можно быстро и выгодно продать земельный надел, обменять или предоставить в качестве залога.
В процессе оценивания у участка определяется рыночная стоимость и кадастровая, они между собой не совпадают. Исходя из кадастровой стоимости, государство производит начисления налогов, рыночная цена используется в сделках с недвижимостью.
Законодательная база
Российские законы, касающиеся земельных участков, постоянно обновляются. На сегодняшний день принято несколько новых нормативных актов, регулирующих общие принципы оценивания участков земли. С помощью федеральных законов и постановлений правительства решаются вопросы относительно купли-продажи участков, схемы оценивания, норм проведения оценки кадастровой стоимости земли.
Ведомственные нормативные акты направлены на определение стоимости земли с учетом местности, на определение величин, которые связаны с расчетами, на процедуру проведения оценки земель. При проведении оценивания специалисты опираются на Федеральный Закон № 135 и на принятые стандарты проведения процедуры, разработанные правительством.
Чем рыночная стоимость отличается от кадастровой
Рыночная стоимость определяется с учетом актуальных цен на рынке недвижимости. Ее знать необходимо, чтобы выгодно провести сделку с земельным участком. Конечно, собственник может самостоятельно установить цену, но для того, чтобы продажа не затянулась на долгое время, лучше обратиться к профессиональным оценщикам. В связи с этим на рынке возросло количество компаний, которые оказывают качественные услуги по оценке рыночной стоимости недвижимости. Как правило, рыночная стоимость чуть меньше кадастровой, так как рассчитывается по-другому.
Кадастровую стоимость вычисляют по средним показателям, без привязки к конкретному участку. Именно поэтому часто она является завышенной, в таком случае хозяева земель начинают вести споры, чтобы снизить земельный налог. Чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую установили официальные органы, нужно грамотно составить претензию. Для этого собственники вызывают независимых экспертов, чтобы они провели повторную процедуру оценивания.
Бывает и такое, что кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной. Такие ситуации возникают, когда оценщики не учитывают объекты, возведенные на участке. Если постройки появились на земле после процедуры оценивания, ее ценность увеличивается. При продаже участков от собственников, то есть на вторичном рынке, сделки купли-продажи совершаются по рыночной стоимости. Если землю распродает государство, покупатели платят первичную цену, которая установлена при проведении оценки кадастровой стоимости участка.
Что влияет на стоимость участка
Специалисты по оценке обращают внимание на следующие важные моменты:
- средние цены на земельные наделы по региону;
- приближенность к автомобильным дорогам, железнодорожным путям;
- постройки, имеющиеся на участке;
- экологическая ситуация в регионе;
- развитость инфраструктуры, ее близость и доступность.
Если идет оценка земель, которые предназначены для проведения сельскохозяйственных работ, оценщики учитывают:
- качество почвы, ее состав;
- потенциальную урожайность;
- среднюю стоимость подобных участков в регионе.
Методика процедуры оценивания
Определить цену участка можно несколькими способами. Проще всего обратиться в профессиональную компанию и воспользоваться помощью специалистов. Независимый эксперт проведет точное оценивание, а примерную стоимость можно узнать, воспользовавшись соответствующими сервисами в интернете.
Если собственнику нужен официальный документ, где будет прописано обоснование стоимости, лучше обратиться к профессионалам. В полученном от специалистов акте будут подробно описаны все особенности земельного участка, проанализированы данные, прописан расчет и указана цена. Документ имеет юридическую силу, и получить его можно только от профессионального оценщика.
Чтобы собственнику составить подобный акт, вначале потребуется изучить основные методы оценки и ознакомиться с формулами, по которым специалисты производят расчеты.
Что влияет на стоимость
На итоговую стоимость участка влияет его площадь, количество и качество построек, потенциальная возможность коммерческого использования. Также обращается внимание на то, выезжал ли специалист на место, или производил расчет, только изучив документы.
Основные методы
Кадастровой оценкой занимается Федеральная организация, которая ведет кадастровый учет недвижимости. Региональные отделения, которые управляются централизованно, ведут работу в этом же направлении. Существует несколько способов проведения процедуры для оценивания земель разных типов. Если внимательно их изучить, владельцы могут применять их самостоятельно.
Доходный метод
Данный способ применяют при оценке дорогих участков, имеющих большой потенциал. В будущем там могут быть построены заведения, которые будут приносить хороший доход. При определении стоимости земли сразу составляют бизнес-план.
Затратный метод
При использовании данного метода принимают в расчет все затраты владельца на благоустройство участка. Собственник могу потратить немалую сумму на выравнивание и обогащение почвы, на озеленение участка, на проведение различных коммуникаций, на постройку дома и других строений.
Цена, которую хозяин заплатил за участок, прибавляется к общей сумме. Метод не прост, потому что все затраты и итоговая сумма должны быть представлены с учетом инфляции. В итоге стоимость корректируется после того, как проанализируют рынок: спрос, предложение, средние цены.
Сравнение
Этот способ используют для оценивания земельных участков с домом. Специалисты анализируют вторичный рынок, изучают участки с подобными характеристиками, складывают их цены, получая на выходе среднюю стоимость сотки или квадратного метра. Полученную цифру умножают на метраж земли, которую оценивают.
Характеристики, которые считаются аналогичными, это одинаковый набор коммуникаций, год возведения домов, количества построек и схожесть прочих признаков.
Развитие
Этот метод обычно применяют к участкам с большими площадями, которые впоследствии могут быть разделены и проданы по отдельности. Специалисты планируют, как лучше разделить землю на части, далее рассчитывают стоимость для каждого полученного куска земли, учитывая возможные постройки. Итоговая сумма получается после сложения всех частей участка.
Соотнесение
Этот довольно простой способ, который основывается на стоимости земли и построек на ней. Затем две суммы складываются. Минус данного метода в том, что результат получается лишь примерным.
Как проходит процедура оценивания
Данная процедура, проводимая специалистами, состоит из нескольких этапов. Вначале с оценщиком или выбранной компанией заключается договор, по которому специалисты обязуются провести работы по оценке. В документе прописываются сроки предоставления процедуры, стоимость работы, возможные методы оценивания.
Далее оценщики проводят проверку земли, местности вокруг и документации, затем собирают сведения для дальнейшего анализа. Если собственник готовит участок к продаже, важно чтобы его стоимость была оценена как можно выше. Специалисты проводят аналитическую работу по участку, чтобы найти возможности продать его по максимально выгодной цене.
Оценщики учитывают, соответствует ли применение земли ее реальному потенциалу, рассматривают возможности использования участка по-другому, более выгодно, определяют потенциальные возможности, которые помогут еще повысить цену на объект. На заключительном этапе работы определяется стоимость, за которую участок получится продать. Цены, которые были вычислены разными способами, сравниваются и усредняются.
По итогам проведенной работы специалист заполняет документ, в котором прописываются обоснования, расчеты и стоимость. Данный отчет является юридическим документом, его можно использовать при проведении различных сделок с недвижимостью и для оформления закладной.
Какие потребуются документы
Если на участке имеются постройки, понадобятся:
- документы, подтверждающие право собственности или договор об аренде;
- геодезический план, в котором указаны границы участка или копия с обозначениями;
- документы на каждую постройку;
- выписки из БТИ;
- документы об имеющихся наложенных обременениях, отношениях, залогах или справка об их отсутствии.
Если участок пустой, необходимо предоставить:
- документы на право собственности;
- кадастровый паспорт;
- план участка;
- паспорт собственника или документы организации;
- если участок достался по наследству, свидетельство о смерти предыдущего хозяина.
Каждый собственник проводит процедуру оценивания по разным причинам. Кто-то готовит сделку купли-продажи или сдачи в аренду, кто-то готовится заложить участок или указать его в завещании, кто-то желает вложить средства в будущее развитие. Именно поэтому процедура оценивания проводится с целью, которая известна заранее: определить рыночную, арендную, залоговую или инвестиционную цену участка.
Каждая цена определяется из расчета определенных факторов и показателей. Для определения каждого вида стоимости может потребоваться разный пакет документов. Поэтому желательно перед проведением оценки обдумать и определить цели.