Оценка комнаты по методам и подходам к анализу похожа на процесс определение стоимости полноценной квартиры. Работа опирается на особенности и характеристики объекта. Однако у оценки комнат есть и ряд индивидуальных отличий.
Цели оценки
Оценка комнаты может потребоваться в одном из случаев:
- ипотека;
- купля-продажа;
- оформление страховки;
- судебные споры, связанные с разделом имущества;
- составление брачного договора и др.
При оформлении ипотеки банк выдает заемщику кредит под залог покупаемой комнаты. В отчете оценщика стоимость недвижимости должна быть описана с учетом ситуации на рынке и рассчитана, опираясь на среднерыночную цену аналогичных объектов. Банк проанализирует выгодность предложения и вынесет решение касательно выдачи кредита.
Кроме рыночной стоимости оценщик, по требованию кредитора, описывает в отчете ликвидационную стоимость – это денежные средства, которые банк сможет извлечь в случае продажи актива в сжатые сроки (ликвидационная стоимость ниже рыночной).
Факторы стоимости
Факторы оценки всех объектов недвижимости схожи. В отношении комнат значимыми считаются характеристики:
- местоположение – район, в котором находится объект, его престижность, удаленность инфраструктуры, доступность транспортных линий, экологическая безопасность и др.;
- тип здания – 1м2 в элитном доме будет стоить гораздо дороже, чем в типовых или дешевых строениях (в расчет берется материал стен, надежность перекрытий, возраст и износ конструкций);
- благоустройство прилегающих территорий – наличие парковочных мест, детской площадки, охранного пункта;
- этаж – комната на первом и последнем этаже обойдется дешевле, чем на всех остальных;
- планировка;
- состояние конкретной комнаты (наличие ремонта, отделка);
- состояние общих помещений (подъезда и др.).
Этапы оценки
Работа состоит из:
- Согласования с оценщиком удобного времени для осмотра, обсуждение условий сотрудничества, выбора способа оплаты.
- Фактический осмотр комнаты и передача всех документов.
- Процедура расчета стоимости и подготовка отчета.
- Передача отчета заказчику.
Необходимые документы
Заказчик должен предоставить специалисту бумаги, на основании которых будет составляться отчет:
- Подтверждение права собственности. Это свидетельство о государственной регистрации или регистрации доли, договор купли-продажи, приватизации, договор долевого участия и др.
- Техническая документация, необходимая специалисту для оценки планировки, коммуникаций и прочих характеристик здания - технический паспорт, кадастр, план квартиры и дома и др.).
- Удостоверение личности - паспорт.
После завершения оценки заказчик получает на руки отчет – он считается официальным документом и может быть предоставлен в суд или другие государственные, коммерческие структуры.
Подход к оценке
Квартира или комната относятся к жилой недвижимости. Не предполагается, что объект будет формировать денежный поток, потому в оценке используется сравнительный метод анализа. Его суть заключается в поиске аналогичных комнат с подобными характеристиками на свободном рынке. На основании информации об их продаже оценщик формулирует вывод о стоимости конкретного объекта.
В оценочной практике встречаются еще два подхода: доходный и затратный. Первый позволяет получить информацию о потенциальной прибыли от использования объекта. Этот метод применяется для оценки коммерческой недвижимости. Суть затратного метода заключается в расчете расходов, необходимых для создания копии рассматриваемой комнаты с учетом характеристик износа. Однако он не применяется ввиду доступности информации об аналогах на рынке.