Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость» на рынке аренды жилья в 2016 году выровнялись спрос и предложение в эконом-классе, сейчас самыми ликвидными являются объекты на окраинах Москвы в панельных домах, спрос на них вырос по сравнению с 2015 годом на 18,7 процентов. А вот востребованность жилья в новых домах упала в два раза. За прошедший год многокомнатные квартиры стали более популярны на 23,5 процентов, а однокомнатные квартиры потеряли 9,7 процентов спроса. Среднее время по принятию решения о найме уменьшилось до 2-3 дней, в 2015 году этот показатель составлял одну-полторы недели.

По сравнению с последним кварталом 2015 года спрос на аренду квартир в «хрущёвских» домах упал на 6,2 процента, в старых панельных 9-14-этажных домах — на 13,3 процента, а в «сталинских» квартирах и вовсе на 66,7 процентов. Спрос больше всего вырос на современные панельные дома — на 18,7 процентов, однако предложение подобных объектов для аренды значительно меньше спроса, 26 процентов против 57 процентов соответственно. Важнейшей причиной популярности подобного жилья для найма специалисты считают его низкую стоимость найма из-за расположения этих домов эконом-класса на окраинах Москвы. Востребованность многокомнатных квартир, которые можно снимать вскладчину, выросла за год на 23,5 процента, а низкобюджетных комнат — на 20,1 процента. На 1-комнатные квартиры приходится сейчас 37 процентов спроса, на 2-х комнатные — 26,5 процента.

Квартиры эконом-класса в начале осени прошедшего года подешевели относительно августа 2013 года. 1-комнатные квартиры снизились в цене на 4,9 процента, 2-комнатные — на 13,7 процентов, а трёхкомнатные — на 20,8 процентов. Специалисты объясняют такое снижение цен тем, что собственники сдаваемых квартир стали указывать в рекламных объявлениях реальную цену аренды, не закладывая 10-15 процентов на возможный торг, как это было несколько лет назад. К декабрю 2016 года средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры составила 30 400 рублей, 2-комнатной — 38 400 рублей, 3-комнатной — 46 500 рублей.

Произошли определённые изменения в потребностях арендаторов. Для 80 процентов сейчас важными являются наличие видеонаблюдения в подъезде и на улице, оборудование квартиры домофоном, хорошая освещённость улицы и другие вопросы безопасности проживания. Если у квартиры нет подобных возможностей, это снизит стоимость её аренды процентов на 5, не больше, но чаще подобные квартиры просто не рассматриваются потенциальными арендаторами. Меньше стали волновать арендаторов вопросы «детской инфраструктуры» — наличие рядом школ, детсадов, поликлиник, за прошедший год число квартирантов, которые приезжают в другой город с детьми, уменьшилось на 20-25 процентов.

В Москву стали возвращаться иностранные арендаторы, но всё равно 85 процентов заявок на подбор квартиры приходится от приезжих из России и стран СНГ. Иностранцы больше интересуются арендой жилья в сегментах комфорт-класса и бизнес-класса. Среди корпоративных арендаторов 49,5 процентов составляют представители азиатских стран (Китай, Корея), 37,5 процентов — сотрудники организаций из России, 10 процентов — жители стран СНГ и лишь 3 процента — представители европейских стран. 10 процентов объектов составляют те, в которых арендатору предлагается выполнить ремонт своими силами. Это, как правило, объекты вторичного рынка эконом-класса. Есть такие предложения и в новостройках. Специалисты считают, что данная тенденция будет усиливаться. И на первичном, и на вторичном рынке скидка при аренде подобной квартиры составляет от 10 до 20 процентов.

После того, как в декабре 2014 года рубль серьёзно ослабел относительно доллара и евро, жители России стали меньше заключать сделки в валюте. И под удар попал элитный сегмент недвижимости, в котором доля валютных сделок намного больше, чем в других сегментах рынка. Соответственно, увеличилось время продажи «валютных объектов недвижимости». Раньше они продавались за два-три месяца, сейчас же на их продажу требуется около года. Причина очень проста — доходы жителей России не растут, и чтобы скопить рубли на покупку валюты требуется больше времени. В то же время, загородная недвижимость, которая продаётся за валюту, ведёт себя иначе. Например, в сегменте домов, стоимость которых начинается от 15 миллионов рублей, сроки экспонирования объектов не увеличились, а сократились.

Эта тенденция проявляется на вторичном рынке подобных объектов, который больше в два раза аналогичного первичного рынка. По данным специалистов агентства «PENNY LANE REALTY» за последние три года время экспозиции объектов загородного рынка увеличилось на четыре-пять месяцев. Например, в середине 2014 года объекты вторичного элитного рынка экспонировались в среднем 23 месяца, в конце 2014 года этот срок увеличился до 27 месяцев, в 2015 году время экспозиции составило 28 месяцев. Правда, в 2016 году срок немного сократился до 27 месяцев. Наиболее ярко эта тенденция проявляется как раз для «валютных объектов». В 2013 году среднее время экспозиции объектов, цены которых были выражены в евро и долларах, составляло 23 месяца, в 2014 году — 30 месяцев, в 2015 году — 31 месяц, а в 2016 году — 38 месяцев. Даже 23 месяца — немалый срок для продажи объекта, а 38 месяцев — тем более.

В то же время с рынка довольно быстро ушли объекты с хорошими потребительскими свойствами, цены на которые были определены в рублях. Владельцы этих объектов адекватно оценили сложившуюся ситуацию, не стали жадничать и установили рублёвую цену по привлекательному для покупателей курсу. Специалисты подчёркивают, что сейчас хорошо распродаются объекты, которые обладают качественным, но нейтральным ремонтом, без дизайнерских излишеств, которые сейчас многим покупателям просто не по карману. Почти все элитные объекты, которые были проданы относительно быстро, были построены не позже пяти лет назад, при этом их площадь не превышала 700 квадратных метров. Объекты с подобными характеристиками продаются неплохо, иначе реализация дорогой элитной недвижимости может растянуться на многие годы.

Предложение объектов недвижимости на российском рынке сейчас огромно. Новостройки успешно конкурируют с объектами вторичного рынка, благодаря новым технологиям и современным материалам. Продавцам вторичной недвижимости с каждым годом становится всё сложнее продавать свои морально устаревшие объекты. И дальше эта тенденция будет только усиливаться. Специалисты агентства «НДВ-Недвижимость» определили факторы, которые вызывают самые большие опасения у продавцов вторичного рынка.

Примерно 23 процента продавцов волнуются по поводу состояния продаваемой квартиры. Владельцы справедливо считают, что плохое состояние квартиры отразится на сроках её продажи и приведёт к снижению цены продажи. У подобных волнений есть вполне веские причины, рынок переполнен высококонкурентными предложениями от участников первичного рынка и при прочих равных условиях покупатель приобретёт квартиру в новостройке, чем будет возиться с ремонтом в купленной квартире б/у. Продавцам в этой ситуации можно посоветовать сделать небольшой ремонт, скрывающий совсем уж явные проблемы в продаваемой квартире. 

Около 17 процентов продавцов вторичного жилья озабочены проблемами с документами на квартиру или наличием обременений на неё. Причин для этого может быть множество, например, наличие жильцов, которые имеют пожизненное право на пользование квартирой. Частично проблему может решить снижение цен на продаваемую квартиру, но и в этом случае найти покупателя на «проблемную квартиру» будет непросто. 16 процентов продавцов справедливо полагают, что продаваемая ими квартира находится слишком далеко от железнодорожной станции или станции метро.

В крупных городах, например, в Москве, этот фактор является очень важным, люди тратят на поездки в транспорте многие часы. А до транспорта ещё нужно быстро добраться! К сожалению, никакими организационными мероприятиями эту проблему не решить, но поможет снижение цены на продаваемую квартиру. 15 процентов считает, что покупателей квартиры может отпугнуть соседство продаваемой квартиры с неблагополучным объектом, например, функционирующей промзоной, свалкой или следственным изолятором. И в этом случае быстро найти покупателя поможет снижение цены.

Для 9 процентов опрошенных проблемой являются сложные соседи, особенно, если продаваемая квартира и квартира непростых соседей находятся рядом. Такую квартиру можно продавать долго. В целом в России ещё не сформировались «кварталы» по национальному или имущественному признаку, в одном доме встречаются люди совершенно различных социальных слоёв с различными традициями и различными представлениями о соседстве. Но слишком шумный сосед, постоянно делающий ремонт с помощью перфоратора или соседка, активная любительница кошек, могут притормозить сделку по продаже квартиры или даже отменить её.

8 процентов респондентов считают минусом продаваемой квартиры плохую экологию. Ещё 7 процентов продавцов видят проблему в неузаконенной планировке квартиры. Если квартира будет продана, ответственность за нарушения лягут на нового владельца объекта. Банк тоже не выдаст ипотеку на квартиру с неузаконенными перепланировками. Решением в этом случае может стать опять же, снижение цены. Для 5 процентов опрошенных проблемой являются конфликты и ссоры с родственниками и совладельцами квартиры. Бывает, что родственники не действуют слаженно и даже вредят друг другу, поэтому продажа квартиры может затянуться на неопределённый срок.

Активные меры Правительства России, предпринятые после декабря 2014 года по спасению рынка недвижимости, дали свои плоды. Предложение в Москве и Московской области значительно превышает спрос, цены снижаются и жильё стало доступно, как никогда ранее. Тем не менее, не все жители столицы и Подмосковья могут расплатиться при покупке квартиры полной суммой, популярность ипотеки продолжает расти, ставки по ипотечным кредитам продолжают снижаться, что делает покупку жилья всё более доступной с каждым годом. На первичном рынке Москвы с помощью ипотеки сейчас совершается 35 процентов сделок, из них в эконом-сегменте и комфорт-классе — 21 процент. Специалисты сравнивают развитие ипотеки в России и в других странах и считают, что перспективы у рынка огромные.

С 2003 года, когда начался подъём на рынке недвижимости, прошло тринадцать лет и два экономических кризиса. В большинстве экономически развитых странах Европы с использованием ипотеки заключается до 80 процентов сделок и если сохранятся нынешние темпы развития рынка в России, то к европейским показателям страна приблизится лет через десять. Эти оценки верны, если доходы населения будут расти, ипотечные ставки и размер первоначального взноса будут снижаться и, конечно, не случится нового экономического кризиса, о неизбежности которого говорят многие экономисты. Когда Россия придёт к общеевропейским цифрам использования ипотеки, оставшиеся 20 процентов сделок будут составлять сделки с единовременной полной оплатой и сделки в рассрочку, предоставленную застройщиком.

Эксперты рынка по-разному оценивают ситуацию, которая сложилась на российском рынке недвижимости. Одни считают, что у застройщиков сейчас трудности, зато наступило «золотое время» для риелторов, которые только продают недвижимость, но не строят её. Другие эксперты уверены, что и у застройщиков дела идут не так и плохо, как может показаться. А чиновники из Минстроя считают, что в целом у рынка состояние неплохое, а дальше будет ещё лучше. Описывая ситуацию на рынке, Ольга Кузнецова из компании «Метриум групп» считает, что оптимизм чиновников имеет объективные основания и нужен рынку, поскольку внушает оптимизм и покупателям, и застройщикам.

Что касается цен на рынке, то по мнению Ольги, они уже достигли дна и снижаться дальше не будут. Рынок жилья сейчас активен, присутствует жёсткая конкуренция между застройщиками, цены стабилизировались и нет их резких скачков, как бывало раньше. За последнее время сложилась не очень благоприятная тенденция — почти весь спрос на жильё сосредоточен в Москве. Люди хотят жить в столице, желательно, ближе к её историческому центру и престижным местам. Страдает от этой тенденции, в первую очередь, Подмосковье, где жилья строится много, а спрос невелик. Василий Фетисов из компании «Кортрос» согласен с тем, что Москва в «старых» границах действительно отбирает у Подмосковья потенциальных покупателей нового жилья.

В Подмосковье много интересных новых предложений и это также снижает цены на недвижимость. Леонид Капров из «Галс-девелопмент» отмечает, что основное строительство сосредоточено в Москве и Подмосковье. Спрос же снижается. Многие хотят жить чуть ли не рядом с Кремлём и не хотят ехать на окраину Москвы. По этой причине у подмосковных девелоперов мало шансов продать всю построенную ими недавно недвижимость. На рынке сейчас очень много участников, идёт отчаянная схватка за старых покупателей, поскольку новых покупателей очень мало. Эксперты сходятся во мнении, что спрос в ближайшее время сильно не увеличится, а цены не будут дальше снижаться. Что ж, 2017 год покажет.

В 2016 году жители многих регионов России, в том числе Москвы, заплатили налог на свою недвижимость по её кадастровой стоимости, а не по оценке БТИ, как было раньше. Отмечается, что цель подобного новшества — в том, чтобы создать систему уплаты налогов на недвижимость, справедливую по отношению к каждому жителю России.

Чтобы жители окраин Москвы не платили такой же налог, что и владельцы дорогих квартир в историческом центре Москвы, а владельцы квартир в новостройках не уходили от налога из-за отсутствия инвентаризационной стоимости. Создаваемая система ставит всех в одинаковые условия, а собственники недвижимости получают налоговую нагрузку, которая адекватна стоимости их недвижимого имущества. Противники новой системы считают, что её цель состоит в повышении налогов с населения и пополнении местных бюджетов.

Введение новой системы подсчёта налогов явилась для многих людей настоящим шоком. У многих людей суммы, были рассчитаны неверно, вплоть до того, что владельцы небольших квартир были вынуждены платить налог за весь многоквартирный дом. Обнаружилась нестыковка данных налоговой службы и данных Росреестра. Время для уплаты налога, лишь три месяца, оказалось слишком малым для многих людей, при том, что в 2016 году нужно было платить лишь пятую часть налога.

По этим причинам в московской мэрии было принято решение ещё не начислять до 1 мая 2017 года пени за несвоевременную уплату налога. И никакие санкции за это время применяться не будут. Пока что подобное решение приняли только московские власти, но специалисты считают, что вскоре и региональные власти начнут принимать подобные решения, слишком уж первый блин оказался комом. Следует напомнить, что в Москве существует 15 различных категорий льготников, освобождённых от уплаты налога на имущество в соответствии с федеральным законодательством.

По закону кадастровую стоимость объектов недвижимости можно пересматривать один раз в два года. И если кадастровая оценка была проведена в 2016 году и утверждена с 1 января 2017 года, то в следующий раз оценку можно будет проводить в 2018 году и утверждать с 2019 года.

Несмотря на сокращение рынка недвижимости по России в целом, в Москве и Московской области в 2016 году наблюдался настоящий ажиотаж. На рынок вышло множество новых проектов, а число договоров долевого участия стало наибольшим за последние годы. В то же время сегмент элитной недвижимости находится в непростой ситуации.

Подобное жильё концентрируется в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и нескольких крупных городах России. В других городах Российской Федерации на неё не найдётся необходимого числа покупателей. Но даже в столице за последние месяцы на рынке не появляется новых проектов, а потенциальные покупатели вынуждены выбирать из имеющихся предложений. Разберёмся, в чём причины такого положения дел.

Иногда в качестве причин для сложившейся ситуации называется отсутствие свободных площадок для строительства новых элитных комплексов. За последние два-три года активная застройка бывших промышленных зон позволила вывести на рынок огромное число новых проектов и снизить цены на московское жильё. Но не каждая бывшая промзона подойдёт под строительство нового элитного комплекса. Для элитного сегмента нужно соответствующее месторасположение, развитая инфраструктура, благоприятная экология.

Другой причиной эксперты называют «накопительный эффект». Элитного жилья построено довольно много, и цены на него продолжают снижаться, но покупатели не успевают «переварить» тот объём предложения, который уже сейчас представлен на рынке. На рынке Москвы сейчас есть объекты, продажи в которых начались ещё пять лет назад и более. За прошедшее время концепции этих проектов успели устареть и вероятность найти покупателей для них с каждым годом становится всё меньше.

Третья причина состоит в конкуренции со стороны жилья премиум-класса. По своим потребительским свойствам оно находится между бизнес-классом и элит-классом и в последнее время активно оттягивает на себя потенциальных покупателей жилья элит-класса. Например, минимальный бюджет покупки в премиум-классе составляет сейчас 13 миллионов рублей, а в жилье элит-класса — 30 миллионов рублей.  

Ошибки при покупке жилья можно допустить и на первичном и на вторичном рынке. На первый взгляд представляется, что при покупке квартиры у застройщика рисков почти нет, ведь покупатель имеет дело с зарегистрированным юридическим лицом, у которого должно быть всё в порядке с документами.

На вторичном рынке риски, конечно, больше. Сделка может быть аннулирована судом, квартира может оказаться проблемной, а заплаченные за квартиру деньги могут быть потеряны. Рассмотрим основные ошибки, которые совершают покупатели квартир.

Первая распространённая ошибка — передача денег продавцу до или после регистрации права собственности. Покупатель квартиры хочет получить квартиру, а уже затем заплатить, продавец же хочет сначала получить деньги, а потом передать квартиру в собственность. Часто именно из-за этих противоречий возникают споры. Чтобы их избежать, специалисты рынка советуют использовать банковскую ячейку при наличном расчёте.

Если расчёт производится в безналичной форме, то понадобится банковский аккредитив. Посредником в таком случае выступает банк, который не позволит покупателю квартиры отозвать деньги до регистрации прав собственности. Если регистрация прав собственности сорвётся, банк не переведёт деньги продавцу.

Вторая распространённая ошибка, которую совершают неопытные продавцы, заключается в том, что они не проверяют количество и подлинность купюр при наличном расчёте. Нужно обязательно проверить, не являются ли купюры фальшивыми и то, что их количество точно соответствует сумме сделки. Всё ещё встречаются «куклы», когда сверху и снизу запечатанной пачки купюр находятся подлинные купюры, а внутри пачки – резанная бумага.

Чтобы избежать подобной ситуации лучше воспользоваться услугами нотариальной конторы или банка, где имеются соответствующие средства для проверки подлинности купюр и быстрой проверки их количества.

Третья распространённая ошибка — передача денег без расписки. Расписка о получении денег является единственным способом доказать сам факт оплаты и избежать ситуации, когда мошенники отрицают факт получения денег.

Четвёртая ошибка — получение денег без свидетелей. Свидетелей должно быть, как минимум, двое и они не только физически присутствуют при передаче денег, но и ставят подписи в расписке. Иначе суд может проигнорировать их показания и даже при наличии расписки покупатель не сможет доказать, что рассчитался за сделку.

Пятой ошибкой является внесение большой предоплаты. Обычно предоплата составляет не больше 10 процентов от общей суммы сделки и рассматривается, как доказательство серьёзности намерений покупателя.

Общий вывод таков. Чтобы избежать серьёзных ошибок при покупке квартиры лучше пользоваться услугами посреднических организаций — банков или нотариальных контор. Это чуть дороже, чем при заключении сделки «вечером в подворотне», но зато намного надёжнее.

Многие владельцы квартир, которые ранее покупались с целью перепродажи, стали избавляться от ставшего невыгодным жилья. В 2000-е году цены на недвижимость неестественно росли, и казалось, что этот рост будет продолжаться вечно. При росте цен до 60 процентов в год, доходность покупки инвестиционных квартир составляла от 30 до 100 процентов. Каждая вторая квартира тогда покупалась в расчёте на последующую перепродажу. Теперь же ситуация резко изменилась. Во-первых, упали цены на жильё. Некоторые владельцы инвестиционных квартир пытаются сдавать их в аренду, но рынок аренды жилья перенасыщен, и предложение на нём продолжает превышать спрос.

Во-вторых, с 2015 года в России осуществлён переход на новый порядок налогообложения для недвижимости на основе кадастровой стоимости объектов. При том, что в этом году налог уплачивался в 20% объёме, несложно прикинуть, каким он будет в 2020 году, когда налог будет платиться в полном объёме. Для многих владельцев инвестиционных квартир этот налог увеличится в десятки раз и сделает владение подобной собственностью невыгодным. Часть собственников инвестиционных квартир продают их и одновременно покупают жильё за городом, как более ликвидное в настоящее время. Таких инвесторов примерно 15-20 процентов.

По цене однокомнатной московской квартиры сейчас можно купить дом за городом площадью 100-120 кв. метров, к которому добавятся хорошая экология, близость к природе и наличие собственной земли. Некоторые собственники инвестиционных квартир приобретают загородную недвижимость, чтобы обеспечить себе крышу над головой в старости или дополнительную недвижимость для своих детей. Около 9 процентов жителей подмосковных посёлков это пенсионеры из российских сырьевых регионов. За этот год число людей, переезжающих жить за город, составило 20 процентов.

Некоторые покупатели квартир делают ремонт в них перед вселением под свои вкусы. Кто-то же приобретает квартиру с выполненным ремонтом, чтобы сразу вселиться и жить. По данным компании «МИЭЛЬ» в этом году только 15 процентов покупателей приобретали квартиры, в которых нужно было бы делать капитальный ремонт. Соответственно, в 85 процентах квартир ремонт делать было не нужно, в них ремонт проводился около 10 лет назад или меньше.

А сделанный в квартире ремонт увеличивает её привлекательность в глазах покупателя примерно в два раза. Как утверждают специалисты рынка недвижимости, в настоящее время большинство покупателей присматривают себе именно квартиры, готовые к проживанию. И связано это с тем, что на рынке преобладают «альтернативные сделки», аналог советского понятия «обмен квартир». Продавая свою собственность, люди хотят приобрести квартиру, в которой можно сразу жить, а не тратить время, деньги и свои силы на проведение ремонта.

По данным специалистов компании «МИЭЛЬ» 12 процентов продаж составили квартиры с «евроремонтом», а 6 процентов продаж — квартиры с «высококачественной отделкой». Люди часто путают эти понятия, поясняют специалисты компании. «Евроремонт» подразумевает использование современных качественных отделочных материалов (отечественных или импортных) и ремонт без особых изысков. «Высококачественная отделка» предполагает приглашение архитекторов, дизайнеров, квалифицированных рабочих и использование эксклюзивных, дорогостоящих отделочных и строительных материалов, бытовой техники и фурнитуры.

Страница 1 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55