Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

Рынок элитной недвижимости начал движение. Два года он пребывал в ожидании, что всё вернётся к состоянию «до декабря 2014 года», но этого не случилось. И этой осенью собственники начали избавляться от слишком обременительных для себя элитных объектов или более лояльно подходить к просьбам арендаторов о скидках. Соответственно, на рынок вышло много предложений, которые придерживались с конца 2014 года. Это привело к снижению цен, как при продаже элитной недвижимости, так и при её аренде. Арендаторы в свою очередь почувствовали вкус к торгу.

Сейчас сумма скидки на качественные элитные объекты составляет примерно 10-20 процентов, но может доходить и до 50 процентов в случаях, если цена изначально была сильно завышена или квартира обладает явными недостатками. Например, в агентстве «Усадьба» вспоминают случаи, когда квартира была расположена не в самом удачном месте, но предлагалась к аренде за 450 тысяч рублей. В итоге она была сдана за 320 тысяч рублей. Или другой случай с объектом, за который владельцы изначально хотели 250 тысяч рублей, но в конечном итоге сдали его за 130 тысяч рублей, правда, с годовой предоплатой.

Собственники элитных объектов активно идут на уступки в тех случаях, когда квартира изначально предлагается к оплате в долларах, так как многие собственники таких квартир проживают за рубежом и им удобно получать оплату в валюте. Арендаторы также соглашаются на оплату съёмного жилья в валюте при условии существенных скидок. Сейчас самый востребованный формат на рынке элитного жилья — квартиры за 200 – 350 тысяч рублей. Такая месячная оплата соответствует квартире площадью от 100 до 300 квадратных метров в доме с подземным паркингом, в престижном районе, с качественным ремонтом. Чаще всего это квартира с 2 или 3 спальнями или же с одной спальней, но обязательным кабинетом, в центре Москвы. Подобные варианты аренды ищут те люди, у кого семья живёт за городом, а  арендатору необходимо место, где можно спокойно работать в Москве.

Спрос иностранных граждан на вторичную недвижимость Москвы и Подмосковья за последние два года значительно изменился. Что неудивительно, учитывая глобальные изменения в мире и в отдельных странах. В октябре средняя цена предложения на вторичном рынке по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость» составила 2912 долларов за квадратный метр, причём с января 2014 года цена упала на 45,4 процента. Это увеличило приток покупателей из других стран, которые стали рассматривать инвестиции в московскую недвижимость, как сохранение своих долларовых сбережений. Цена, подобная нынешней, наблюдалась на вторичном рынке Москвы в 2006 году. Так, в марте 2006 года средняя цена вторичной недвижимости составляла 2987 долларов за квадратный метр, затем продолжила рост, а между серединой 2006 года и концом 2014 года была в диапазоне от 4000 до 7000 долларов за квадратный метр.

Некоторые иностранцы считают, что московская недвижимость недооценена и вкладывают в неё деньги сейчас в расчёте на будущий рост цен. Аналитики «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что за последние два года к московской вторичной недвижимости резко возрос интерес со стороны граждан Китая, число сделок с ними выросло в компании в три раза. Китайские инвесторы покупают в основном квартиры премиум-класса и элит-класса в центре и на юго-западе Москвы. Вообще, иностранцы активизировались в начале 2016 года, когда цены продолжили снижение. Граждане Италии и Германии покупали в основном объекты элит-класса стоимостью от 30 миллионов рублей. Были единичные сделки с гражданами Сирии. В целом покупатели из дальнего зарубежья составляли лишь 3 процента потенциальных покупателей.

Большинство из них не собираются жить в купленных квартирах, а приобретают их для последующей перепродажи при повышении цен. Специалисты «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что 90 процентов совершаемых с их участием сделок приходится на объекты эконом-класса и большинство участников этих сделок — жители стран бывшего СССР. Средняя цена покупки в этом сегменте рынка снизилась за последние два года с 6 миллионов до 4,8 миллионов рублей. Например, в начале 2014 года московскую «вторичку» покупали обеспеченные украинцы, покинувшие страну после известных событий. Они интересовались объектами элит-класса и их спрос был довольно быстро удовлетворён. Сейчас же граждане Украины покупают в Новой Москве или Подмосковье объекты эконом-класса за очень редким исключением.

Типичными покупателями из Украины сейчас являются семьи, которые продают всю свою собственность в Украине, переезжают в Россию и покупают здесь себе жильё, исходя из соображения «всё, что можем себе позволить». Важным для них является возможность сразу заселиться и жить, поэтому рассматриваются, в основном объекты вторичного рынка. Ещё одной типичной группой в этом году являются «новые таджики». Это люди, которые ранее арендовали жильё, но сейчас заработали денег, организовали бизнес в Москве и могут себе позволить покупку квартиры для постоянного проживания. Особенностью этой категории покупателей являются многодетные семьи, а, значит, такие клиенты ищут многокомнатные квартиры с тремя и более комнатами. При этом они покупают объекты эконом-класса со средним бюджетом покупки 10 миллионов рублей (в 2014 году — 3 миллиона рублей).

На рынке столичной аренды продолжаются существенные подвижки. По-прежнему наибольшим спросом пользуются объекты эконом-класса, но вместо однокомнатных квартир популярность сейчас стали набирать многокомнатные предложения. Если говорить о времени постройки домов, то к ноябрю этого года спрос на «хрущёвки» упал на 6,2 процента по сравнению с тем же периодом прошлого года. На старые панельные 9-14-этажные дома спрос уменьшился на 13,3 процента, а на дома «сталинской» постройки — на целых 66,7 процента.

Больше всего сейчас востребованы квартиры в современных панельных домах, спрос на них вырос за год на 18,7 процентов, составив 57 процентов в общем объёме сделок. Специалисты объясняют этот факт тем, что современные панельные дома строятся, как правило, на окраинах Москвы, где из-за их локации, цены ниже, а жильё более высокого класса. Вместе с тем, наниматели жилья повысили спрос на многокомнатные квартиры по той причине, что многокомнатную квартиру можно снять вскладчину, что обойдётся дешевле, чем, если снимать отдельную квартиру. Подобный спрос типичен для сезонных рабочих и приезжих, которые работают в Москве по найму и снимают недорогое жильё.

Год назад на долю аренды комнат приходилось 12,9 процентов сделок, а в этом — 15,5 процентов. Выросло и число предложений комнат в базе агентств недвижимости, от 16 процентов в прошлом году до 19 процентов в этом. Спрос на многокомнатные квартиры в прошлом году составлял 17 процентов от общего объёма, в этом году — 21 процент. Тем не менее, однокомнатные квартиры по-прежнему популярны у нанимателей жилья. На них приходится 37 процентов общего спроса, на двухкомнатные квартиры — 26,5 процентов. Стоимость аренды бюджетного жилья незначительно повышается в случае открытия новых станций метро вблизи сдаваемых квартир или комнат.

По данным группы «МИЭЛЬ» в октябре этого года на вторичном рынке Подмосковья средняя цена предложения уменьшилась на 2 процента при увеличении предложения. Предложение больше всего уменьшилось в самом дорогом, ближнем поясе Подмосковья. Цены в городах ближнего Подмосковья больше всего упали в северном направлении от Москвы: В Химках на 2,2 процента, Ивантеевке — на 2 процента, Королёве — на 1,9 процента, Мытищах — на 1,7 процента. Цены здесь падают из-за большого предложения новостроек. На западе от Москвы цены снизились в Красногорске — на 2,3 процента. На востоке снижение цен в Железнодорожном составило 1,8 процента, а в Люберцах — 1,5 процента. Эксперты отмечают, что разница в ценах на жильё, расположенное на окраинах Москвы и в городах ближнего Подмосковья продолжает снижаться.

Если посмотреть на города, расположенные на среднем удалении от Москвы, то здесь больше всего упали цены восточном направлении: от 1 процента в Ногинске до 3 процентов в Бронницах. Эксперты объясняют это снижение тем, что в условиях снижения цен на объекты в ближнем Подмосковье и на окраинах Москвы всё больше людей приобретают жильё именно там, а квартиры на среднем удалении от Москвы пользуются меньшим спросом, что снижает цены на них. С начала года цены снижались в ближнем Подмосковье и снизились в среднем на 5,2 процента, а в среднем Подмосковье — на 4,4 процента.

Предложение в октябре этого года увеличилось на 3 процента и составило 48,4 тысяч квартир, из которых 24 процента составляют новые квартиры. Специалисты рынка отмечают, что на рынке Подмосковья больше предложений новых домов, чем в самой Москве, что способствует снижению цен. В то же время, на рынке Подмосковья сейчас практически отсутствуют инвестиционные покупатели, приобретающие жильё на ранних стадиях строительства с целью последующей перепродажи. А число сделок с объектами недвижимости в Подмосковье примерно в 1,3 раза больше, чем в самой Москве.

Как известно, сейчас в России налоги на объекты недвижимости начисляются не с её инвентаризационной стоимости, а с кадастровой стоимости. Как выяснилось в результате опроса, проведённого «Рамблер/новости» целых 57 процентов жителей России не знают до сих пор кадастровую стоимость своего жилья. В опросе приняли участие около 11,3 тысяч человек. 24 процента респондентов ответили, что знают кадастровую стоимость своей недвижимости и в целом с ней согласны. 19 процентов знают кадастровую стоимость, но не согласны с результатами оценки и собираются её оспорить. 41 процент опрошенных отметили, что не знают стоимость своей недвижимости, а 16 процентов вообще не знают, что это такое «кадастровая стоимость имущества».

Чаще всего, кадастровая стоимость объекта недвижимости выше его инвентаризационной стоимости, но это не значит, что налоги для жителей России увеличатся в несколько раз. По новым правилам предусмотрены налоговые вычеты. Для квартир это 20 квадратных метров, для комнат 10 кв. метров, для частных домов — 50 кв. метров. В случае квартир до 20 кв. метров и домов до 50 кв. метров налог не нужно платить вообще. Также по новым правилам размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для жилья с кадастровой стоимостью до 10 миллионов рублей ставка составит 0,1 процента. Для жилья от 10 до 20 миллионов рублей — 0,15 процента, а в России по статистике большинство объектов недвижимости попадают именно в диапазон от 10 до 20 миллионов рублей.

Применение новых правил исчисления налогов не обходится без курьёзов. Например, жителю подмосковного Одинцово Александру Гончаренко предложили заплатить налог в 4 миллиона рублей за квартиру площадью 76 квадратных метров, расположенную в новостройке за МКАД. Налоговая инспекция оценила его жильё в один миллиард 26 миллионов рублей, что, очевидно, является грубой ошибкой. Интересно, что в 2014 году эта квартира оценивалась в 3,8 миллионов рублей, в 2015 году «подорожала» до 4,9 миллионов, а в 2016 году увеличилась в стоимости в 250 раз!

При этом владелец квартиры так и не может выяснить, кто допустил очевидную ошибку при оценке стоимости его квартиры, как обычно, чиновники перекладывают ответственность друг на друга. В Московском областном БТИ сообщают, что ещё в 2013-2014 годах ими были обнаружены сотни тысяч объектов с неправильно указанной площадью, с одним, двумя или тремя лишними нулями. Применение новых правил оценки недвижимости и уплаты налогов по новым правилам привело к увеличению в полтора раза числа заявлений об оспаривании неправильной кадастровой оценки за девять месяцев 2016 года. Росреестр отмечает, что к ним поступило больше 29 тысяч заявлений в отношении почти 60 тысяч объектов. По половине объектов было принято решение о пересмотре результатов оценки.

С 2017 года налог на недвижимость в России рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, а не из оценок БТИ. Оплату налога необходимо произвести до 1 декабря, а сумма налога указана в квитанции, которую получили жители России. Если владелец объекта не внесёт платёж вовремя, начинается начисление пени, которая составляет 1/300 от текущей ставки Центробанка России за сутки, что сейчас составляет примерно 12,7 процентов в год. Такой порядок должен способствовать своевременной уплате налога. Пеня начинает насчитываться тоже с 1 декабря 2017 года. 

Но после того, как квитанции были получены, возникло много курьёзных и скандальных ситуаций в самых разных местах России. Часто данные, указанные в квитанциях, некорректны. Например, люди получали квитанции, в которых была указана стоимость всего многоквартирного дома, а не отдельной квартиры. Или сумма налога, который необходимо уплатить, в несколько раз превышает сумму, указанную для аналогичных квартир в том же доме. Следует заметить, что в этом году жители России платят налог не полностью, а лишь 20 процентов от полной суммы, в 2017 году будут платить 40 процентов, в 2018 году — 60 процентов, в 2019 году — 80 процентов и только в 2020 году полную сумму налога на объект недвижимости.

Но что делать сейчас, если в платёжной квитанции указана неверная сумма налога? Следует помнить, что к налоговому уведомлению прилагается заявление, которое как раз и нужно для того, чтобы плательщик налога мог указать, с чем он не согласен. Необходимо заполнить заявление, описав в нём все претензии и направить заявление в инспекцию, которая неправильно начислила налог. Сделать это можно, придя лично в отделение инспекции или же через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы. Если сумма налога начислена некорректно, то в инспекции разберутся, исправят сумму на правильную и направят владельцу объекта недвижимости налоговое уведомление.

Важно не затягивать визит в инспекцию, чем скорее будет обнаружена и исправлена ошибка, тем лучше для собственника жилья. Если в квитанции неверно указана площадь объекта, фамилия владельца, дата вступления в права собственности, то владелец может уплатить ту сумму налога, которую он считает правильной. Если впоследствии окажется, что собственник ошибся и права налоговая инспекция, то придётся уплатить пеню. Чем раньше вопрос будет решён, тем меньше пени может набежать. Если же владелец объекта не уверен, что налог начислен правильно, лучше сначала заплатить налог на сумму, указанную в квитанции, а затем уже предъявлять претензии к инспекции. Если будет обнаружена переплата, налоговая служба или вернёт переплаченную сумму, либо зачтёт платёж в следующий налоговый период.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость» в третьем квартале этого года на вторичном рынке загородной недвижимости Московской области продажи сократились на 42 процента. Реализованный спрос упал на 29 процентов по сравнению со вторым кварталом, но вырос на 62 процента по сравнению с первым кварталом. В третьем квартале лучше всего раскупались дачи, их продажи составили 40 процентов всего объёма сделок. 31 процент пришёлся на участки без подряда. 20 процентов продаж дали коттеджи и 9 процентов пришлось на таунхаусы и дуплексы.

Дачи покупались больше всего в ближнем Подмосковье по цене не выше 3 миллионов рублей. Самые популярные участки без подряда продавались в 30-40 км от МКАД при готовых коммуникациях и цене до 1,5 миллионов рублей. Самые популярные коттеджи находятся на расстоянии до 50 км от Москвы, их цена от 4 до 5 миллионов рублей, это готовые дома с отделкой. Дуплексы и таунхаусы в среднем стоят 3-4,5 миллионов рублей и находятся на расстоянии 20-30 км от МКАД.

По мнению специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость» 86 процентов объектов на загородном рынке переоценены. Это характерно для всех сегментов, но особенно ярко выражено в элит-классе. До 60 процентов объектов, представленных на рынке, составляют неликвидные объекты. Слабым спросом в бюджетных сегментах пользуются объекты площадью больше 200 кв. метров, а в дорогих сегментах — площадью больше 400 кв. метров.

Приобретают дачи, в основном, люди, который хотят иметь место для занятия садоводством или летнего отдыха. Продают же объекты разные люди. В последнее время стало появляться всё больше объектов бизнес-класса, в условиях продолжающегося кризиса в стране и новациях в налогообложении, многие люди стали избавляться от своих лишних объектов, городских и загородных.

В этом году граждане, проживающие в 28 регионах России, в том числе и жители Москвы, уплачивают имущественный налог за 2015 год по новым правилам. Теперь для них расчёт налога ведётся, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая, как считается, максимально приближена к рыночной стоимости объекта. И даже при том, что в этом году налог оплачивается не в полном объёме, а лишь 20 процентов от его полного значения, многие получатели квитанций были шокированы суммами, подлежащими уплате. Многие люди решили просто не платить повышенный налог на недвижимость.

В непростом положении оказались владельцы дорогой недвижимости, стоимостью больше 300 миллионов рублей. Для них налоговая ставка составляет 2 процента и это значит, что через пять лет, когда налоги нужно будет платить в полном объёме, им придётся ежегодно выплачивать в виде налога, минимум, 2 миллиона рублей. По этой причине многие собственники дорогой элитной недвижимости пытаются сейчас продать её, но много ли будет желающих купить объекты, ставшие обременительными, к тому, же в условиях кризиса российского рынка недвижимости, когда всё дешевеет?

Некоторые люди пытаются оспорить результаты оценки их объектов. В этом есть резон, поскольку в некоторых случаях при проведении оценки были допущены грубые ошибки, а в некоторых регионах России оценка проводилась в 2014 году, когда цены были максимальными. С того времени цены во многих случаях сильно упали, особенно, на земельные участки. Оспаривание оценки в суде или комиссии Росреестра имеет смысл, если оценка значительно завышена, ведь стоимость самой процедуры оспаривания может достигать 50 тысяч рублей и более. Можно сэкономить на этих затратах, если подавать коллективные иски. Подобная практика хорошо зарекомендовала себя в Подмосковье, где участники садовых товариществ смогли таким образом уменьшить оценку стоимости земли и снизить уплачиваемый налог.

На российском рынке аренды сейчас предложение значительно выше спроса. Чтобы сдать квартиру, её владельцу приходится выдерживать жёсткую конкуренцию с другими собственниками жилья. После декабря 2014 года, когда резко упал курс рубля относительно доллара и евро, а в стране разразился очередной кризис, иностранцы начали покидать Москву, уменьшив спрос на аренду элитного жилья в столице. Этот процесс продолжался весь 2015 год. Однако, в последнее время, иностранцы начали возвращаться в Россию и понемногу повышают спрос на аренду элитного жилья.

Специалисты агентства PENNY LANE REALTY сообщают о значительном росте спроса на элитное жильё и о возвращении на этот рынок экспатов. За последние месяцы этого года количество сделок по аренде элитного жилья выросло на 30 процентов в сравнении с теми же месяцами прошлого года. Интересно, что половиной арендаторов элитной недвижимости являются иностранцы, которые работают в России. Арендаторами являются не только иностранцы-частные лица, но и зарубежные фирмы, которые арендуют жильё для своих сотрудников.

Сейчас 85 процентов элитных квартир предлагается к аренде в рублях и лишь 15 процентов — в валюте. Интересно, что инициаторами такого положения дел являются именно арендаторы из азиатских и европейских стран и то, что до кризиса декабря 2014 года положение дел было обратным: 15 процентов сделок заключалось в рублях и 85 процентов — в валюте. В этом году переход на рубли в расчётах происходит во всех сегментах рынка, и элитный сегмент не является исключением. Эксперты рынка оптимистично смотрят на перспективы рынка аренды элитного жилья и считают, что сложившиеся тенденции будут развиваться, а сам рынок будет постепенно выходить из кризиса.

Российское Правительство подготовило поправки в законы о кадастровой оценке, которые могут привести к тому, что начнёт расти налоговая нагрузка на недвижимость. Речь идёт о том, что региональным властям разрешат пересматривать оценку, при том, что введён четырёхлетний мораторий на это. Соответствующий законопроект уже подготовлен в Минэкономразвития и проходит доработку, о чём сообщил представитель этого министерства. Ранее уже сообщалось, что об отмене моратория центральный аппарат просили региональные власти, которые решили таким образом пополнить свои местные бюджеты. Минувшим летом Госдума приняла закон, приостанавливающий до 1 января 2020 года переоценку недвижимости в целях налогообложения.

Закон оговаривает, что до 2020 года будет использоваться кадастровая стоимость объектов, которая действовала на 1 января 2014 года. Объяснялась такая мера желанием не допустить неконтролируемый рост налоговой нагрузки на физических лиц. Оппоненты заявляют, что фиксация цен 2014 года объясняется тем, что они в то время находились на пике и с 2014 года значительно упали. Теперь Правительство России предлагает регионам самостоятельно решать, нужно ли пересматривать оценку и если да, то, как часто это делать. Своё решение региональные власти должны сообщить до 20 декабря 2016 года. Это решение в течение трёх дней должно быть передано в Росреестр.

Эксперты Торгово-промышленной палаты считают, что предлагаемые поправки фактически уничтожат действующий мораторий. Трудно представить себе региональных чиновников, которые откажутся от возможности пополнить региональный бюджет, не воспользовавшись таким правом. В Минэкономразвития отвечают, что принятие поправок не отменяет мораторий, поскольку пересматривать оценку можно будет после того, как регион перейдёт на новую систему оценки с использованием государственных оценщиков. Новая система ещё не сформирована, государственные учреждения, которые будут заниматься подобной оценкой, ещё не созданы, а результаты своей работы они смогут представить не раньше 2019 года. 

По оценкам издания «Коммерсант» при отмене моратория на оценку в Московской области рост налогов на сельскохозяйственные и промышленные земли может составить от 70 процентов до 740 процентов, в Белгородской области — от 200 процентов до 450 процентов, а в Удмуртии — от 200 процентов до 500 процентов. Бизнес выступил категорически против отмены моратория и это понятно. В бизнес-планы, инвестиционные проекты заложены определённые налоги, введение новых резко меняет бизнес-модель, может привести к убыточности некоторых проектов и даже банкротству большого числа компаний. 

В середине ноября пришла информация, что комитет Государственной Думы по бюджету и налогам одобрил предлагаемую Правительством России поправку о праве регионов вводить или отменять мораторий на изменение оценки до 2020 года. Согласно этой поправке мораторий, установленный сейчас законом, не будет применяться в обязательном порядке, а решение о его применении может быть сделано высшим исполнительным органом соответствующего субъекта Российской Федерации. И вот 18 ноября Госдума приняла в третьем чтении закон, который позволит региональным властям отказаться от моратория.

Страница 2 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55