Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

На российском рынке недвижимости за последние годы начал формироваться сегмент апартаментов. Небольшие квартиры в жилых кварталах или современных жилых комплексах становились всё более популярными и стоили меньше однокомнатных и двухкомнатных квартир в обычных домах. При этом статус апартаментов не был определён окончательно.

Апартаменты то приравнивали к обычным квартирам, то передумывали, то снова приравнивали. Такая неопределённость со статусом апартаментов привела к ситуации, когда этот тип недвижимости стал терять популярность. Например, в январе этого года на первичном рынке предлагалось 617900 квадратных метров апартаментов, что на 10,9% меньше, чем в декабре 2015 года. Цена в январе этого года составила в среднем 378700 рублей за кв. метр, что ниже цены января 2015 года на 13,1%.

По мнению экспертов рынок апартаментов ожидает увеличение предложения, это связано с выходом на первичный рынок новых проектов. Ожидается, что доля рынка апартаментов составит 25-30% от всего объёма предложения объектов недвижимости. Сейчас предложение апартаментов существенно превышает спрос, а застройщики сражаются за клиентов. Важно для потенциальных покупателей апартаментов то, что их статус так и не определён окончательно до сих пор, поэтому они скорее приобретут однокомнатную или двухкомнатную квартиру и будут чувствовать себя в правовой безопасности.

Все эти факторы говорят о том, что рынок апартаментов ждёт снижение цен и непростые времена.

В январе 2016 года цена на вторичную недвижимость Подмосковья упала на 1,57%. А в феврале цена даже немного выросла на 0,16% по сравнению с ценой января. Средняя цена одного квадратного метра недвижимости в Подмосковье составила в феврале 76075 рублей.

В феврале на 15,7% увеличилось число объектов, впервые появившихся на рынке, на 28% увеличился спрос. На 32% выросло число авансов, внесённых покупателями недвижимости.

В феврале размер скидки при продаже квартиры составил в среднем 5-7%. Время экспозиции объектов на вторичном рынке Московской области не превышал 6 недель при условии установления реальной рыночной цены и дисконта 5%. 

Средняя цена совершённой сделки очень отличается в различных городах Подмосковья. Например, в феврале в г. Электросталь средняя цена сделки для 1-2 комнатной квартиры составила 2,5-2,7 миллионов рублей, а в г. Егорьевск — 1,6-1,8 миллионов рублей.

Наибольшим спросом на вторичном рынке в феврале пользовались 1-комнатные (42,1%) и 2-комнатные (39,3%) квартиры.

В целом по ситуации на рынке можно сказать, что после провального для рынка января 2016 года, в феврале стало наблюдаться восстановление. Низкая активность в январе объясняется длительными новогодними праздниками и эффектом от ослабления российского рубля. В феврале немного подросли цены на нефть, рубль укрепился к доллару, и у населения стало чуть больше «свободных» денег, которые были частично направлены на рынок недвижимости.

Если сравнивать теперешнюю ситуацию с тем, что было год назад, то на рынке аренды жилья наметилось несколько тенденций. Год назад при аренде квартиры эконом-класса можно было легко получить скидку 10-15%, сейчас же такие квартиры улетают «как горячие пирожки», а про скидку можно даже и не заикаться. Для квартир комфорт-класса и бизнес-класса добиться скидки в 10% вполне реально, но год назад можно было получить и 20%. В элитных классах квартир скидки сейчас составляют 20% при том, что год назад они были 20-30%.

Главным фактором при аренде квартиры сейчас является её месторасположение. Это важно для 60% арендаторов. Для класса эконом важным является близость метро, для бизнес-класса и выше большое значение имеют транспортные развязки. Для всех 100% арендаторов, снимающих квартиры класса le lux важным является престижность района, хороший паркинг, качественная собственная инфраструктура жилкомплекса. Для 30% таких арендаторов важным является близость парковых и лесных зон. Квартиры без подобных преимуществ ценятся на 20% дешевле. Важным является вид из окон квартиры. Если вид из окон невзрачный, квартира потеряет ещё от 5% до 10% от заявленной цены.

Арендаторов меньше стала беспокоить близость детских садов и школ. Однако развитая инфраструктура важна для 80% арендаторов. Также важным для 90% арендаторов является состояние снимаемой квартиры. Если в квартире не сделан даже косметический ремонт, это снизит стоимость аренды на 5-10% в эконом-классе и на 10-15% в бизнес-классе. 45% арендаторов хотят жить в доме не старше «брежневского периода», 25% готовы жить в «сталинском доме», для оставшихся 30% это не имеет значения. Новой тенденцией в сфере аренды жилья является обеспечение безопасности. На это сейчас обращают внимание 80% арендаторов. Домофон, консьерж и система видеонаблюдения добавляют к стоимости аренды 5%.

В деловом центре «Москва-сити» может быть отложено примерно до 2019 года окончание строительства офисно-гостиничного комплекса, который стоит почти 500 миллионов долларов. Компания «Мосинжпроект», которая отвечает за строительство этого объекта, пока что не начинает осваивать соответствующий участок, потому что специалисты рынка недвижимости считают, что при нынешнем спросе на коммерческую недвижимость, это не имеет смысла. Между 1-м Красногвардейским проездом и Выставочным переулком компания собирается построить новый офисно-гостиничный комплекс с общей площадью 275 тысяч квадратный метров.

Однако в текущей ситуации по итогам 2015 года в Москве наблюдается серьёзное падение цен на офисные площади. Уровень вакантных площадей сейчас рекорден и составляет 16,5%. За прошлый год ставки аренды в офисах класса А уменьшились на 20% в долларах и на 17% в рублях. Для офисов класса В падение составило 9% в долларах и 12% в рублях. В самом комплексе «Москва-сити» доля свободных офисных площадей составляет сейчас 29,1%. Также в нём перенасыщен рынок апартаментов и продажи идут вяло.

Сейчас в деловом центре «Москва-сити» на развитой стадии реализации находятся Renaissance Tower, IQ-квартал, вторая фаза небоскрёба «Империя» и проекта компании «Гранд-титул». Завершение этих проектов приведёт к сильному увеличению офисных площадей в 2017-2019 годах и компании «Мосинжпроект», действительно, есть смысл подождать с началом реализации своего проекта. Деловой центр «Москва-сити» возводится с середины 1990-х годов. Планировалось окончание его строительства в 2018 году, затем сроки завершения строительства многократно переносились. Многие объекты были заморожены после 2008 года.

Совсем недавно было весьма популярно покупать новые квартиры и дома с отделкой, чтобы не создавать себе дополнительные трудности с последующим ремонтом своими силами. Сейчас же, в связи с кризисными явлениями в российской экономике, большинство новых квартир в массовых сегментах жилья продаётся без отделки. В среднем по стране доля таких квартир составляет 70%, а в Москве ещё больше — 73%.

В остальных случаях в массовых сегментах жилья квартиры продаются с черновой или чистовой отделкой. Это удобно. Новый собственник делает ремонт под свои предпочтения и вкусы. Однако, ремонт, произведённый застройщиком, обходится дешевле, чем такой же ремонт, сделанный собственником после заселения в квартиру.

Специалисты называют цифру, от 15 до 50%, настолько ремонт от застройщика дешевле. Многое, конечно, зависит от класса купленной квартиры и сложности самого ремонта. Также по статистике в тех новостройках, в которых имеются квартиры с отделкой, новые квартиры продаются примерно на 30% активнее. По этой причине застройщики предлагают к продаже квартиры с отделкой не столько для того, чтобы заработать на ремонте, сколько для стимулирования продаж.

Следует учесть, что за последние годы качество отделки, предлагаемой застройщиками, резко выросло. Теперь будущим жильцам предлагается разный уровень отделки: от стандартной до люкс-класса. В некоторых жилых комплексах покупателям предлагается 5-6 видов отделки, для любых кошельков и вкусов.

Многое зависит и от того, как скоро новый собственник собирается вселяться в квартиру. Если нужно жить в квартире сразу после её покупки, то, конечно, необходимо приобретать квартиру с отделкой. А е А если же время не поджимает, то можно купить новую квартиру с черновой отделкой и не спеша сделать ремонт полностью под свои запросы.

Рынок подмосковной недвижимости находится в трудном положении: спрос небольшой, а проектов много. Застройщики вынуждены смириться с тем, что их готовые объекты простаивают без покупателей, а продаётся всего 20-25% построенных объектов. Вместе с тем, стоимость одного квадратного метра в ближнем Подмосковье составила 92000 рублей, увеличившись за год на 3%. Значит, спрос на соответствующее жильё имеется.

Сложность рынка для девелоперов сейчас в том, что если ещё год назад они вели конкурентную борьбу за покупателя друг с другом, то сейчас борьба за покупателя идёт уже со столичными девелоперами. В Москве сейчас застройщики готовы сразу предоставить клиенту скидку 10%, а после приезда покупателя к ним могут добавить ещё 10-15%. Такого резкого сброса цены загородные застройщики позволить себе не могут. Все понимают, что долгосрочное продолжение политики скидок может разрушить цены, обвалить рынок и убрать с него несколько крупных игроков. Оптимизм девелоперам добавили сообщения о том, что государственная программа льготной ипотеки продлена в России до конца 2016 года.

Изменились и потребители. Теперь они хотят жильё лучшего качества за ту же цену. Потребители больше не хотят покупать голую коробку без отделки, где ремонт придётся делать своими силами. Потребители хотят видеть развитую инфраструктуру, транспортную доступность и другие блага современного загородного жилья. Резюмируя можно сказать, что рынок загородной недвижимости в Подмосковье имеет перспективы, если девелоперы проявят гибкость и станут более чутко относиться к пожеланиям потребителей.

Аналитический центр ИНКОМ-недвижимость сообщил, что в феврале 2016 года значительно увеличилось время экспозиции объектов на вторичном рынке, на 12,4% в сравнении с январём 2016 года и на 28,2% относительно февраля 2015 года. И даже больше, нынешняя цифра является максимальной за всю историю наблюдений, которую центр ведёт с 2012 года. Учитывая то, что спрос активизировался, подобное положение дел можно объяснить тем, что потенциальные покупатели стали очень избирательно подходить к приобретению объектов вторичной недвижимости.

Сейчас потенциальный покупатель просматривает в среднем 10 объектов перед решением о покупке. До кризиса эта цифра составляла 5 объектов. Потенциальные покупатели не торопятся с выбором и часто перезванивают в агентства недвижимости через несколько недель и даже месяцев после осмотра объектов. В феврале на 74,2% относительно января увеличился спрос на объекты вторичной недвижимости. В значительной степени этот рост объясняется длинными «январскими каникулами». В феврале на вторичном рынке Москвы предлагалось 43 456 объектов. Рост по сравнению с февралём 2015 года составил 8,9%, но по сравнению с январём 2016 года произошло снижение на 2%.

Практически неизменной с января этого года осталась цена предложения одного квадратного метра вторичной недвижимости — 185,9 тысяч рублей. В то же время, реальные продажи совершаются по более низким ценам, в феврале 81% объектов был продан по цене, меньше заявленной продавцом, в январе 2016 года этот показатель составил 82%. Лишь 10% объектов вторичной недвижимости были проданы по цене выше цены предложения, а 9% объектов проданы по предварительно заявленной цене.

8 марта 2016

С праздником весны, дорогие дамы!

С праздником надежды и радости!

С прекрасным днем 8 марта! Примите пожелания всего самого наилучшего, светлого и прекрасного! Исполнения всех желаний и  задуманного!

Пусть успех всегда сопутствует вам!

Как и в Москве, в Подмосковье наибольшим спросом пользуется жильё в проектах, в которых видна активность строителей. Потенциальные покупатели, видя активную деятельность на строительной площадке, заключают сделки на покупку. Так считает Евгения Акимова, Генеральный Директор компании IKON Development. Вместе с тем, потенциальные покупатели весьма болезненно реагируют на какую-либо приостановку строительных работ.

Хорошо продаётся жильё компактных планировок. Наибольшим спросом в Подмосковье пользуются студии, небольшие квартиры, и «европланировки» с единой гостиной и кухней. Такие двухкомнатные квартиры с «европланировкой» меньше на 7-8 квадратных метров, чем стандартная двухкомнатная квартира. Это даёт экономию покупателю до миллиона рублей.

Евгения Акимова считает, что жильё эконом-класса будет всегда пользоваться в Подмосковье спросом. Чем дальше объект находится от МКАД, тем ниже его цена. Если цена одного квадратного метра объекта составляет 60-70 тыс. рублей, то это будет обычный проект эконом-класса. Поэтому в будущем в пределах 20 км от МКАД будут располагаться проекты комфорт-класса, а дальше — объекты эконом-класса, поскольку их рыночная стоимость не позволит довести их до уровня комфорт-класса.

Как долго продлится кризис на рынке? Евгения Акимова считает, что при позитивных изменениях в экономике рынок недвижимости может восстановиться довольно быстро, примерно за год. Когда восстановится стабильный спрос, цены пойдут вверх. Для этого нужно стимулирование строительной отрасли не только через льготную ипотеку, но и через производство отечественных строительных материалов.

Евгения Акимова, Генеральный Директор IKON Development, считает, что в период кризиса подмосковный рынок недвижимости ощутил все последствия общего падения рынка и другие кризисные явления. Причина в том, что подмосковные проекты имеют себестоимость одного квадратного метра почти такую же, как и столичные, а продаются в 2-3 раза дешевле. Соответственно, доходность проектов в Москве в 2-3 раза выше. Когда на рынке началось снижение цен, застройщики начали ценовую войну.

Этого не могли себе позволить проекты подмосковной недвижимости, у которых не было большого запаса прибыли. Сейчас московские девелоперы ещё могут снижать цены на свои объекты, поскольку ещё имеют запас прибыли, а подмосковные застройщики его уже израсходовали. В условиях снижения доходов у населения уменьшился спрос на загородную недвижимость, а предложение, наоборот, выросло. На рынок продолжают выходить проекты, начатые ранее, в докризисный период, что дополнительно снижает цены.

Видимо, рынок загородной недвижимости в Подмосковье достиг дна. Разница между себестоимостью квадратного метра и рыночной ценой, по которой продаётся объект, сейчас составляет 5-10 тысяч рублей, а иногда и меньше. Поэтому существует вероятность того, что менее ликвидные проекты в Подмосковье будут заморожены к окончанию 2016 года. Проще заморозить проект, чем нести убытки, продавая объекты ниже себестоимости.

С целью стимулирования продаж девелоперы вместе с банками стали предлагать субсидированные ипотечные кредиты со ставкой ниже 12%. По некоторым проектам доля ипотечных заёмщиков доходит до 90%. Шире стали применяться отсрочки платежа и длительные рассрочки.

Страница 11 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55