Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

Цена на инвестиционное жильё растёт самыми быстрыми темпами на этапе строительства, от начала строительно-монтажных работ (начало рытья котлована) до ввода нового объекта в эксплуатацию. Цена в рублях растёт также из-за инфляции. В спокойные периоды на рынке инвесторы стремятся реализовать купленное жильё до момента получения прав собственности, тогда, когда цена уже исчерпала возможности для роста, а право собственности на новый объект ещё не получено. Тогда можно избежать дополнительных расходов на уплату налогов.

В периоды кризисов инвесторы в жильё действуют немного иначе, они инвестируют в объекты, имеющие потенциал для роста цены, но находящиеся на стадии строительства, более близкой к завершению. От момента покупки квартиры на ранних стадиях строительства до ввода объекта в эксплуатацию цена может вырасти на 30%. Если удачно выбрать момент для покупки инвестиционного жилья, его цена может значительно вырасти за время возведения объекта и принести от 15 и даже до 50% годовых, если в момент начала продаж были установлены демпинговые цены. При продаже объекта, чтобы ускорить его реализацию, следует ориентироваться на похожие объекты в том же районе или же на объекты рынка вторичной недвижимости, которые рассматриваются покупателями жилья, как альтернатива приобретению жилья в новостройках.

Многие жители России, особенно, в 2000-е годы, приобретали на первичном рынке жильё для того, чтобы его впоследствии перепродать или же сдать в аренду. Это, так называемое, инвестиционное жильё. За последние два года в связи с падением цен на российскую недвижимость, закономерно возникает вопрос: «имеет ли смысл сейчас покупать такую недвижимость и если да, то какую именно?»

Независимо от того, является ли рынок активным и растущим или же на нём наблюдается кризис, как сейчас, прибыльная стратегия на рынке инвестиционного жилья будет состоять в покупке наиболее ликвидного (легко продаваемого) объекта. Ориентироваться нужно на спрос, имеющийся постоянно, объект с адекватной ценой всегда будет востребован рынком. Люди всегда должны где-то жить, съезжаться и разъезжаться с родственниками, менять квартиры и т.д.

Для инвестиционного жилья важным условием является наличие развитой транспортной инфраструктуры. Такие объекты всегда пользуются повышенным спросом. Если говорить о размере квартир, то повышенным спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в местах с развитой транспортной инфраструктурой. Трёхкомнатные и квартиры с большим числом комнат продаются тяжелее и могут надолго зависнуть в базе продавцов. А покупатель инвестиционной недвижимости заинтересован в быстрой продаже купленного объекта. Самым оптимальным вариантом сейчас является покупка однокомнатной квартиры.

Сильное снижение цен на недвижимость в течение прошедшего года привело к тому, что многие цены на объекты сейчас не адекватны текущей ситуации. В Правительстве России на совещании у вице-премьера Игоря Шувалова, было принято решение о том, что в случае падения цен будет проводиться внеочередная государственная кадастровая оценка.

Ситуация на рынке недвижимости будет оцениваться, исходя из динамики индекса рынка недвижимости. Сейчас ещё нет ясности в том, кто будет разрабатывать этот индекс, и отслеживать его. Пока лишь участникам рынка ясно, что такой индекс должен быть весомым и авторитетным для всех участников. Возможно, что методику составления индекса рынка недвижимости возьмёт на себя Минэкономразвития.

На совещании также было решено, что остаётся возможность досудебного оспаривания кадастровой стоимости объектов. Также кадастровую оценку будет возможно оспорить, исходя из значения рыночной стоимости объекта.

Значение кадастровой стоимости объектов важно по нескольким причинам. От неё рассчитывается налог на объекты, определяется размер аренды за земельные участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, а также цены продажи подобных участков.

По существующему законодательству оценка кадастровой стоимости объектов должна производиться не реже одного раза в 5 лет, но не чаще одного раза в 2 года в крупных городах федерального значения. Во многих регионах России, в том числе, в Москве, предыдущая государственная кадастровая оценка проводилась в 2014 году, а цены на недвижимость с тех пор сильно упали.

На рынке вторичного жилья Подмосковья средняя цена составила в январе 2016 года 88,2 тысяч рублей за квадратный метр, это на 3% меньше, чем в декабре прошлого года. Цены в Подмосковье падают с мая 2015 года. Больше всего цена упала в ближнем Подмосковье, на 1,9% и составила в среднем 100,7 тысяч рублей за квадратный метр. В среднем Подмосковье цена составила 75,8 тысяч рублей, а в дальнем — 54,5 тысяч рублей, упав на 0,5-0,6% по сравнению с декабрём.

В подмосковных городах цены вели себя по-разному. В Видном они упали на 3,5%, Реутове — на 2,9%, Лобне — на 2,7%. А в Подольске выросли на 1,2%, Воскресенске — на 1,7%, Королёве — на 1,6%. На вторичном рынке предложение квартир сократилось на 13% и составило 45 тысяч объектов. В ближнем Подмосковье предложение квартир снизилось на 14,3%, в среднем — на 11,5%, в дальнем — на 7%. Покупатели вторичной недвижимости больше всего интересовались однокомнатными квартирами (44%), двухкомнатными квартирами интересовались 38,5% покупателей, а трёхкомнатными — 16,1%.

Риелторы заметили, что продавцы вторичной недвижимости в Подмосковье перестали завышать цены на свои объекты, поскольку на рынке предлагается много объектов первичной недвижимости. В 2015 году с дисконтом проходило много сделок купли-продажи недвижимости. Так, в октябре 2015 года наблюдался исторический максимум таких сделок, 81%, а средний размер скидки при заключении сделки составлял 7%. На малоликвидное, а также не качественное жильё скидки были больше — 15-20% от первоначальной стоимости.

Из-за очередного удешевления рубля на рынке недвижимости снова наблюдается ажиотаж. В декабре 2104 года население массово приобретало товары широкого потребления и недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения в условиях резкого укрепления доллара относительно рубля. Та же история повторилась и в декабре 2015 года. Тем не менее, после ажиотажного спроса в декабре 2014 года, в течение всего 2015 года цены на недвижимость падали и продолжают снижаться и теперь. В январе 2016 года драйверами для нового витка активности покупателей послужили два обстоятельства. У многих людей, которые открыли годовой депозит в банках, он закончился в январе и люди решили вложить освободившиеся, но дешевеющие с каждым днём деньги в недвижимость.

Второй причиной являются неясные перспективы с льготной ипотекой, субсидируемой государством. Если программа, которая должна закончиться в марте 2016 года, продлена не будет, то выиграют те, кто приобретает в ипотеку недвижимость сейчас, по льготной ставке. А вот, если программу Правительство России продлит, в выигрыше окажутся те люди, которые проявили терпение и хладнокровие и смогут купить недвижимость опять же по льготным ставкам, но по меньшим ценам. Считается, что в случае продления программы льготного кредитования ипотеки, она обойдётся бюджету России в 16 миллиардов рублей. Решение о продлении или не продлении программы льготного кредитования ипотеки должно быть принято в ближайшие недели и ситуация с ценами может коренным образом измениться.

На вторичном рынке Москвы предложение в январе составило 44,8 тысяч квартир. Доля новых объектов составила 19%. Общий объём предложения вторичной недвижимости уменьшился. В эконом-классе — на 9,5%, в комфорт-классе — на 10% и в бизнес-классе также на 10%. В рублях цена предложения продолжала уменьшаться и снизилась по сравнению с декабрём 2015 года на 1,3%, составив 218,7 тысяч руб. за квадратный метр.

На вторичном рынке на территории Новой Москвы средняя цена в январе составила 111,2 тысяч рублей за квадратный метр. В январе 2016 года по сравнению с январём 2015 года на 1,2% увеличилось число договоров купли/продажи и мены недвижимости, составив 6 тысяч. Средняя цена сделки по вторичной недвижимости в пределах «старой Москвы» составила 9,5 миллионов рублей. Это на 11% меньше, чем год назад и на 0,9% меньше, нежели в декабре прошедшего года.

В январе 2016 года больше всего продавались двухкомнатные квартиры (примерно 46% всех сделок). Стоимость аренды недвижимости эконом-класса в январе 2016 года составила: однокомнатные — 29,76 тысяч руб. в месяц (-2,01% к декабрю 2015 года), двухкомнатные — 38, 19 тысяч руб. в месяц (-4,74%), трёхкомнатные — 48,62 тысячи руб. в месяц (-1,61%). В квартирах сегмента бизнес-класса стоимость аренды составила: однокомнатных — 51,1 тысяч руб. в месяц (-3,9% к декабрю 2015 года), двухкомнатных — 74,05 тысяч руб. в месяц (-8,07%), трёхкомнатных — 98,79 тысяч руб. в месяц (-2,49%), многокомнатных — 164,26 тысяч руб. в месяц (-4,99%).

Застройщики столицы и области обратились к первым лицам России с просьбой продлить программу льготного кредитования ипотеки. Они отмечают, что отказ от программы, окончание которой запланировано в марте 2016 года, приведёт к росту долгостроев, увеличению числа обманутых дольщиков, а объём продаж квартир в новостройках может упасть вдвое.

Также предлагается снизить минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту до 10%, сейчас он составляет 20%. Действующая сейчас программа субсидирования ипотеки со ставкой 11,9% позволила стимулировать спрос на жилую недвижимость в 2015 году, организовать импортозамещение некоторых строительных материалов, создать новые отечественные производства, увеличить число рабочих мест и загрузить заказами смежные со строительством отрасли.

По опыту прошлого года, когда в марте стартовала программа льготного ипотечного кредитования, можно сказать, что рынок жилья был спасён от коллапса в первом квартале после ажиотажных покупок недвижимости в декабре 2014 года при резком изменении курса рубля относительно доллара. Так, в первом квартале 2015 года было заключено на 23% меньше сделок, чем в первом квартале 2014 года. После старта программы льготного ипотечного кредитования рынок оживился и заработал снова.

Также застройщики отмечают, что в случае прекращения программы льготного кредитования ипотеки, ставки по ипотечным кредитам вырастут до 13-14,5% годовых, с нынешних 11,5-12%. Деньги на продолжение программы льготного кредитования ипотеки у государства есть. Против её продолжения выступает Минфин РФ.

Дмитрий Котровский из компании «Химки Групп» отмечает, что рынок недвижимости всегда зависел от цены нефти через банковский сектор и через спрос потребителей. Девелоперы берут в банках кредиты под более или менее выгодные проценты в зависимости от экономической ситуации в стране, в значительной степени, определяемой поступлением от экспорта нефти. От этого же фактора зависят доходы покупателей и спрос на недвижимость с их стороны. При обесценивании рубля (что сейчас и наблюдается), у застройщиков растут затраты, ведь они закупают часть стройматериалов и оборудования за рубежом.

Снижение поступлений от нефтяного экспорта заставляет правительство увеличивать налоги и снижать государственные программы помощи строительной отрасли. В случае дальнейшего падения цены нефти и роста курса доллара, эксперт видит серьёзный кризис строительной отрасли через банкротства и передел собственности в пользу банков и крупных инвесторов. Если цена нефти начнёт расти, рынок оживится к лету 2016 года, причём преимущество получат те, кто сумел сохранить и преумножить свои валютные капиталы раза в два.

Надежда Коркка из компании «Бон Тон» заявляет, что платёжеспособность покупателей постепенно снижается на фоне непрерывного увеличения инфляции. Цены на недвижимость плавно снижаются. Уже сейчас цена квадратного метра приблизилась к уровню себестоимости для застройщиков. При дальнейшем снижении рыночных цен, будет резко уменьшено предложение из-за отказа строительства новых объектов. Если цена нефти вырастет до 50-70 долларов за баррель, эксперт ожидает увеличение спроса, особенно в сегменте массового жилья и рост стоимости одного квадратного метра примерно на 7%.

Юлиан Гутман из компании Инком-Недвижимость» обращает внимание на то, что с ценой нефти связано изменение курса рубля, а многие импортные строительные материалы ещё не получили импортозамещение отечественной продукцией. По этой причине при широком использовании зарубежных материалов и оборудования, новое жильё, строящееся с их использованием, будет дорожать, а не снижаться в цене. В рублях, конечно.

Олег Репченко из фирмы «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» говорит, что вполне реальной является средняя цена нефти около 50 долларов за баррель, колеблясь в диапазоне от 30 до 70 долларов. Если посмотреть на рынок недвижимости в ретроспективе, то при высокой цене нефти один метр московской недвижимости стоил в среднем от 4 до 6 тысяч долларов. В 2015 году цена одного метра была уже около 2000 долларов. Именно такой была стоимость одного метра в 2004 году, в самом начале бума недвижимости и при цене нефти 50 долларов за баррель.

Эксперт оперирует ценами в долларах, поскольку считает, что цены недвижимости определяет макроэкономика, а на курс рубля влияет Центробанк России. При цене нефти 50 долларов, специалист видит курс 70 рублей за доллар и цену одного квадратного метра 140 тысяч рублей. Если цены опустятся до уровня 30 долларов и ниже, последует возврат к ценам 1999-2002 годов и цена одного квадратного метра примерно 1000 долларов. При такой цене нефти доллар будет стоить примерно 100 рублей, а цена квадратного метра составит 100 тысяч рублей.

Снижение цены нефти влияет на доходы российского бюджета, на зарплаты и на спрос на недвижимость. Цены на нефть снижаются с середины 2014 года. Недвижимость дешевела весь 2015 год. Какие перспективы у рынка недвижимости при сохранении нынешних цен нефти или продолжении их снижения? Сергей Шлома из компании «Инком-Недвижимость» считает, что доходы населения смогут увеличиться лишь при изменении экономической модели развития страны и проведении структурных реформ. Если всё останется, как есть, то и цены на жильё останутся на нынешнем уровне. Если цены на нефть будут падать и дальше, то эксперт ожидает снижение числа сделок на вторичном рынке примерно на 20% от уровня 2015 года.

Ирина Доброхотова из фирмы «Бест-Новострой» тоже думает, что сохранение показателей 2015 года при нынешней цене на нефть маловероятно. Если цена нефти вырастет до 40-45 долларов за баррель, то строительная отрасль сможет пережить тяжёлые времена и продержаться до улучшения ситуации в экономике. Если цена нефти будет держаться на уровне 32 долларов за баррель длительное время, рынку придётся принять новую реальность и изменить свои планы. Некоторые проекты так и останутся на бумаге. Некоторые будут пересмотрены в сторону удешевления, использования более бюджетных стройматериалов и проектирования меньшего метража квартир. Те же проекты, которые были заложены до начала падения цен на нефть, будут закончены с меньшей прибылью для девелопера.

Страница 12 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55