Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

Департамент аренды квартир Агентства «ИНКОМ-Недвижимость» сообщает, что за прошедший год в Москве в сегменте эконом-класса в современных панельных домах предложение увеличилось на 62.5 процентов (26 процентов общего предложения), а в домах «хрущёвской» постройки уменьшилось на 23 процентов (34 процента общего предложения). За прошедший год практически не изменилось предложение в 9-14-этажных домах «брежневской» постройки и ещё более старых, «сталинских» домах.

То, что в «хрущёвках» предлагается меньше квартир, вполне объяснимо. Городские власти Москвы заканчивают программу сноса старых и ветхих домов. А активное строительство нового жилья объясняет рост предложений эконом-класса, который вместе с комфорт-классом на первичном рынке столицы занимает более 75 процентов предложения, что составляет рекордную цифру за последние годы. Поскольку многие люди, которые до декабря 2014 года приобрели так называемое «инвестиционное жильё» в надежде на дальнейший рост цен, не могут сейчас продать эти квартиры с прибылью, они предлагают их в аренду. Огромное предложение первичного жилья за последние годы также способствует снижению цен. Сейчас арендатору предлагается более комфортное жильё большей площади, с большей кухней и новыми коммуникациями.

Если рассматривать предложения эконом-класса по количеству комнат, то сейчас однокомнатные квартиры занимают 38 процентов от общего объёма (рост на 8 процентов по сравнению с прошлым годом), двухкомнатные — 27 процентов (на 7 процентов меньше, чем год назад). Сейчас сдаётся примерно 19 процентов предлагаемых комнат, год назад этот показатель был 16 процентов. Более чем на 20 процентов за год уменьшилось число многокомнатных квартир, предлагаемых в аренду. Этот немного парадоксальный результат объясняется тем, что значительно увеличилась популярность съёма квартир в складчину. За прошедший год число таких объектов увеличилось на 12 процентов и привело к «вымыванию» с рынка предложений многокомнатных квартир. Собственники сдаваемых квартир пошли на уступки арендаторам и стали более лояльно относиться к коллективному найму квартиры. Также выросло число тех, кто сдаёт комнаты в квартирах, в которых проживают сами.

Не то, чтобы в октябре не произошло увеличения активности, а произошло даже её снижение на 1 процент с начала года. Обычно считается, что в сентябре люди возвращаются из отпусков, с дач и начинают активность на рынке. Ничего подобного в этом году не наблюдалось, ни в сентябре, ни в октябре! Октябрь этого года отстал от трёх летних месяцев и лишь на 4 процента опередил «праздничный» май. В целом с начала этого года активность на рынке медленно снижается. Лучшим за последнее время был октябрь 2015 года, когда наблюдалась традиционная осенняя активность на рынке. В этом же году ничего подобного не происходит. Многие сделки, которые «по традиции» должны были произойти осенью этого года, случились летом, создав повышенную активность в традиционно «вялые» летние месяцы.

Объём предложения по данным специалистов агентства «ИНКОМ-Недвижимость» увеличился в октябре на 5,8 процентов по сравнению с прошедшим месяцем этого года. Это самый высокий показатель с начала года. Наблюдается насыщение и даже «затоваривание» вторичного рынка жильём с низкими потребительскими свойствами. Речь идёт, в первую очередь, о типовых пятиэтажных и девятиэтажных панельных домах, «сталинках» в московских «спальных» районах. Плановый срок эксплуатации этих зданий уже истёк или подходит к концу, ни конструкция, ни коммуникации, ни эксплуатационные характеристики этих зданий уже не удовлетворяют нынешних покупателей. При огромном предложении нового современного жилья, подобные объекты могут выдерживать конкуренцию на рынке лишь за счёт более низкой (до 10 процентов и более) цены. Из предлагаемых к продаже квартир сейчас активно участвуют в сделках лишь 20 их процентов. Остальные объекты — переоценённые владельцами «инвестиционные квартиры», купленные в 2000-е годы на волне пузыря на рынке недвижимости.

Средняя цена, по которой в октябре предлагались квартиры, составила 182,3 тысяч рублей за квадратный метр, что ниже, чем в сентябре на 1 процент и на 2,3 процента меньше, чем в начале года. В долларах средняя цена предложения выросла на 2 процента в сравнении с сентябрём и составила 2912 долларов за квадратный метр. Это на 8,7 процентов выше, чем в начале года. Реальные цены продаж и в рублях, и в долларах были ниже, вследствие торга продавца с покупателем. Доля сделок со скидкой в октябре составила 83 процента, а размер скидки — 8,6 процентов. 6 процентов объектов были проданы выше первоначально заявленной цены, а 11 процентов объектов — по изначальной цене предложения. В октябре 2016 года среднее время экспозиции объектов составило 86 дней, на 3 дня больше, чем в сентябре. При этом интересные объекты с правильно установленной ценой уходят в течение месяца, а малоинтересные объекты с неадекватной ценой находятся в базах агентств недвижимости многие месяцы.

Специалисты Агентства «ИНКОМ-Недвижимость» подвели итоги 3 квартала этого года. Средняя цена загородных объектов недвижимости за год снизилась на 4 процента. В третьем квартале прошлого года она составляла 7,5 миллионов рублей, в третьем квартале нынешнего года — 7,2 миллионов рублей. За год коттеджи подорожали на 32,6 процентов, средняя цена предложения коттеджей составила 48 миллионов рублей. Эксперты связывают повышение цены с тем, что сейчас представлены только дорогие объекты, а дешёвые уже давно раскуплены. Таунхаусы выросли на 4,5 процентов по сравнению с прошлым годом, средняя цена таунхауса составила 11,5 миллионов рублей. Малоэтажные дома подорожали за год на 3,8 процента, средняя цена таких объектов составила 5,5 миллионов рублей.

А вот участки без подряда стали дешевле на 28,6 процентов, средняя цена их предложения составила 2,5 миллионов рублей. Эксперты считают, что причиной подобного снижения цены является огромное предложение новых посёлков, состоящих полностью из участков без подряда, часто даже без подведённых коммуникаций. Дуплексы также упали в цене на 11,1 процентов, средняя цена предложения дуплекса составила 9,6 миллионов рублей. В сегменте эконом-класса цена предложения объектов выросла на 4,3 процента по сравнению с третьим кварталом прошлого года. В комфорт-классе цены практически не изменились, в бизнес-классе выросли на 2,6 процентов, в премиум-классе стали ниже на 5,5 процентов, в классе де-люкс — выросли на 17,9 процентов.

Средняя площадь предлагаемых таунхаусов увеличилась за год на целых 93,5 процентов: с 160,9 кв. метров до 311,4 кв. метров. Причин такого роста две. Во-первых, на рынок вышло много новых проектов с большим метражом, во-вторых — всё то же «вымывание» дешёвых предложений. Очевидно, что в условиях падения доходов покупатели предпочитают объекты меньшей площади, а девелоперы ещё не успели адаптироваться к изменению рыночной ситуации, закончив и предложив рынку проекты, начатые до декабря 2014 года. Средняя площадь коттеджей увеличилась лишь на 3 процента (293 кв. метров), площадь дуплексов уменьшилась на 1,4 процента (168 кв. метров), площадь малоэтажных домов стала меньше на 1,8 процента (64 кв. метра). Средняя площадь участков без подряда не изменилась и составила 14,8 сотки.

Эксперты говорят, что сейчас на загородном рынке представлены самые разные проекты, что создаёт определённую путаницу при использовании «средних по больнице» значений. Довольно  много проектов, предложенных рынку до декабря 2014 года и не проданных до сих пор. Есть и новые проекты, начатые до кризиса, но не успевшие к своему времени. Поэтому, девелоперы выкручиваются, как могут. Например, участки без подряда. Сейчас есть предложения практически «голых» участков земли без подведённых коммуникаций. Их владельцам предлагается объединиться и самим провести электричество, воду, канализацию, дороги. Такие объекты слабо продаются. Покупатель стал разборчив и не хочет возиться со всеми этими делами. Он предпочитает купить участок с уже готовыми коммуникациями. Такие участки хорошо продаются. Можно даже говорить о сформировавшемся отложенном спросе на качественные проекты.

Признаком определённой стабилизации российского рынка недвижимости является то, что за последние месяцы выросла популярность покупки жилья с отделкой. В суровые времена сразу после декабря 2014 года многие покупатели квартир приобретали их без ремонта, что было дешевле и делали ремонт сами. Это было дольше, не всегда удачно, но позволяло сэкономить немалые суммы.

Однако за последний год ситуация начала меняться. На первичном рынке Москвы число предложений квартир с отделкой выросло на треть, а в Подмосковье — на 28,6 процента. А ведь ещё год назад подобных предложений в Подмосковье было лишь 15 процентов. Характерно и то, что число покупателей, использующих ипотеку при покупке квартиры с отделкой, выросло на 32 процента и составило 18,5 процентов.

Специалисты объясняют подобное положение дел двумя факторами. Во-первых, сейчас представлено множество стилевых решений и отделочных материалов, позволяющих выбрать жильё в соответствии с индивидуальными предпочтениями и бюджетом. Во-вторых, снова важной становится экономия времени. Примерно 80 процентов объектов с отделкой подразумевают бюджетный вариант ремонта, но это позволяет покупателю, купив квартиру, сразу в неё заехать и сразу в ней жить. Министерство Строительства планирует обязать застройщиков продавать новые квартиры уже с отделкой. Это, конечно, приведёт к увеличению стоимости новых квартир.

Такое решение может прийтись не по вкусу некоторым покупателям, которые любят делать ремонт «под себя» и не хотят переплачивать за среднестатистический, как правило, бюджетный вариант отделки, которую всё равно придётся ломать и делать всё по-новому. Специалисты отмечают, что два года назад лишь 45 процентов покупателей хотели приобрести квартиру с отделкой, в прошлом году их было 52 процента, а в этом стало уже 65 процентов. Многие застройщики предлагают несколько вариантов отделки, и покупатель может выбирать. Этот вариант, пожалуй, является самым привлекательным для всех участников рынка.

После декабря 2014 года, когда рынок недвижимости в России начал сворачиваться, особенно пострадал загородный рынок. А на нём хуже всего стал чувствовать рынок аренды. В условиях, когда доходы россиян резко упали, стало вдруг не до аренды коттеджей для летнего отдыха. Спустя почти два года рынок начал понемногу оживать и восстанавливаться. За сентябрь-октябрь этого года на загородном рынке появилось много недорогих предложений по аренде. Примерно 45 процентов коттеджей и домов в Московской области сдаются от 50 до 100 тысяч рублей за месяц.

Причиной столь невысоких цен является рыночный закон спроса и предложения. По статистике спрос упал на 21 процент, а предложение выросло на 52 процента. Отсюда и снижение цен. Свою роль сыграл и сезонный фактор, тёплые дни закончились, похолодало, а зимой в Подмосковье жить удобно не везде. Сейчас самая дешёвая загородная недвижимость предлагается на юго-востоке Московской области. Загородный дом здесь можно снять за 75 000 рублей в месяц.

На востоке Подмосковья средняя стоимость аренды коттеджа составляет чуть больше 100 тысяч рублей в месяц, примерно, как и на северо-западе Московской области. На юге можно снять коттедж в среднем за 117 тысяч рублей, на юго-западе — за 135 тысяч рублей, а на северо-востоке — за 145 тысяч рублей. Достаточно  дорогое направление — северное. Здесь аренда загородного дома обойдётся в среднем в 172 тысячи рублей в месяц. А самым дорогим является западное направление, где ежемесячная аренда достигает 230 тысяч рублей в месяц. Здесь же, на западе Московской области расположено примерно 30 процентов дач москвичей.

Эксперты рынка загородной недвижимости отмечают, что на треть сократилось время экспозиции загородных объектов при сохранении цен. Они объясняют это тем, что сдаваемые объекты стали более качественными, но менее дорогими. Специалисты рынка считают, что цены на аренду подмосковной недвижимости должны начать расти в следующем году, ближе к лету, как раз перед началом тёплого сезона.

На рынке загородной недвижимости сейчас преобладают две тенденции. Первая состоит в том, что люди начинают задумываться, а зачем им, собственно, нужно загородное жильё? Ещё 10 лет назад этот вопрос никто себе не задавал, многие покупали загородные дома, дачи, по инерции, с советских времён. Тогда дачу покупали ради огорода или чтобы свозить детей летом к бабушке. Сейчас почти никто из покупателей не ставит себе такие задачи, но загородное жильё всё равно приобретается. То ли в городе тесно, то ли по инерции.

Вторая тенденция на рынке состоит в уменьшении доходов покупателей. Эта тенденция особенно ярко проявляется среди покупателей эконом-класса и бизнес-класса. Часто в эконом-классе приобретаются просто участки без подряда стоимостью до 1 миллиона рублей. На такие лоты есть стабильный спрос, несмотря на общую вялость рынка. В бизнес-классе быстро продаются недорогие качественные объекты. Стабильный спрос на загородные объекты поддерживается тем, что ипотечные банковские ставки постоянно снижаются.

Многие надеются, что вскоре они станут ниже уровня инфляции. По некоторым оценкам загородный рынок повторяет тенденции городского рынка с небольшим запаздыванием в два-три месяца. Загородный рынок стал скромнее, на нём редко можно встретить большие по площади и помпезные проекты. Происходит расслоение рынка по продаваемости проектов и их пригодности и степени готовности для жилья. Связано это с большим числом замороженных проектов в Новой Москве и Подмосковье. Во втором квартале этого года спрос в целом снизился на 15 процентов, в предложении доля участков без подряда составила 50 процентов, малоэтажное жильё — 35 процентов, оставшиеся 15 процентов пришлись на коттеджи, дуплексы и таунхаусы.

Элитное жильё в Москве представляет собой особенный сегмент рынка, связанный с особым положением столицы. Покупать элитное жильё в Мосееве — значит демонстрировать свой статус и положение. Даже в условиях кризиса, который начался на российском рынке в декабре 2014 года, сегмент элитного жилья пострадал не так сильно, как можно было бы ожидать. Интерес к квартирам элитного сегмента по-прежнему высок, хотя цены стали более реалистичными.

До декабря 2014 года средний чек при покупке элитного объекта составлял 2,6 миллионов долларов,  сейчас он равен 1,3 миллионов долларов. До кризиса сделки стоимостью до 1 миллиона долларов составляли лишь 6 процентов от общего числа в элитном сегменте. Сейчас таких сделок больше, чем 52 процента.

Сейчас примерно 80 процентов элитного жилья в Москве предлагается в рублях и большинство покупателей не готово платить в долларах из-за высокого курса доллара относительно рубля. «Элитность» недвижимости сейчас начинается от цен 120 миллионов рублей. Следует заметить, что сейчас элитные проекты значительно отличаются в лучшую сторону от проектов, например, десятилетней давности. Для их реализации сейчас приглашаются лучшие дизайнеры, лучшие архитекторы и для девелоперов важно не снижать установленную планку.

Трудности возникли у тех покупателей, кто приобретал элитное жильё несколько лет назад в инвестиционных целях. Качество жилья улучшилось, цены упали, а владельцы элитной недвижимости, купленной несколько лет назад, не желают принимать рыночную реальность и продавать свои объекты по текущим ценам себе в убыток. Теперь покупатель стал требовательным и кроме наивысшего качества постройки самого здания, хочет иметь удобное расположение и развитую инфраструктуру.

Одной из тенденций на элитном рынке является децентрализация. Всё больше покупателей хотят иметь элитное жильё в пригороде Москвы. Они хотят качество жилья, как в столице, но в дополнение к этому меньше транспортных проблем и более благоприятную экологическую обстановку. Также популярность набирают клубные дома и «клубные кварталы», ограниченные 3-4 улицами.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) недавно запустило пилотный проект по строительству государственного арендного жилья. Эксперимент проводится в Москве, в строящемся многофункциональном комплексе «Лайнер», расположенном на Ходынском поле. Недавно было сообщено, во сколько обойдётся аренда квартиры в экспериментальном комплексе. Аренда небольшой квартиры площадью 22 кв. метров обойдётся арендатору в 36 000 рублей в месяц, а квартиры площадью 36 кв. метров — в 52 000 рублей в месяц. В эту цену включены все коммунальные услуги, кроме оплаты воды и электричества.

Строительство комплекса «Лайнер» будет закончено в 2017 году. Арендатор квартиры при желании сможет впоследствии выкупить арендуемую квартиру по рыночной цене на момент покупки. Раньше сообщалось, что АИЖК выкупило у «Интеко» и ВТБ около 56 000 кв. метров площади в новых московских комплексах для реализации первых проектов государственного арендного жилья. Кроме 295 апартаментов комплекса «Лайнер», купленного у «Интеко» за два миллиарда рублей, у банка ВТБ были куплены 800 апартаментов с общей площадью 46 000 кв. метров в новом комплексе Match Point, расположенном на Кутузовском проспекте.

Эти 800 апартаментов будут вскоре внесены в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский», с помощью которого планируется развивать направление коллективных инвестиций. Сейчас в России программа строительства государственного арендного жилья (программа «доходных домов») рассматривается, как второе направление решения квартирного вопроса в стране, наряду с развитием рынка ипотеки. Ещё в августе 2006 года тогда Премьер-министр России Дмитрий Медведев сообщил, что более 30 процентов из 23 миллионов российских семей готовы рассматривать вопрос найма жилья при условии, что будет сформирован прозрачный,  понятный рынок аренды жилья.

Правда, данные 2016 года свидетельствуют о том, что 70 процентов жителей России ни при каких обстоятельствах не согласны жить в арендуемом жилье. Когда программа государственного арендного жилья только запускалась, сообщалось, что квартиры в рамках этой программы можно будет снимать в 2-3 раза ниже текущей рыночной цены, так предполагалось, что однокомнатную квартиру можно будет снять за 10 000 рублей плюс коммунальные платежи. Текущая ситуация такова, что в третьем квартале этого года однокомнатную квартиру в Москве в среднем можно снять за 30 000 рублей.

По факту в России «дачная амнистия» почти закончилась, поскольку владельцы домов, построенных на землях для индивидуального жилищного строительства, не могут сейчас их официально оформить, поскольку кадастровые палаты им отказывают в регистрации. Кадастровые палаты спрашивают разрешение на строительство, а оно почти у всех отсутствует. А незарегистрированные постройки могут быть снесены по действующему законодательству. Масштабы явления велики и касаются владельцев примерно 60 миллионов объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы.

Собственники подобных объектов, столкнувшиеся с несовершенством процедуры, обратились с вопросами в Минстрой, Минэкономразвития и Росреестр с просьбой разъяснений. С 4 июля этого года вступил в действие закон России 361-ФЗ, значительно изменивший действующий до тех пор закон о кадастре. В соответствии с новыми поправками к нему для того, чтобы зарегистрировать объект недвижимости, нужно разрешение на строительство.

Вместе с тем, с 2006 года действует упрощённая процедура регистрации прав собственности на дачные и садовые дома, иногда называемая «дачная амнистия». Владельцы недвижимости на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство также использовали эту возможность. «Дачная амнистия» действует до 1 марта 2018 года, и поэтому собственники недвижимости не оформляли разрешение на строительство. Налицо очевидное противоречие в двух законодательных документах, которое создаёт проблемы миллионам людей.

С июля-августа этого года вопрос начал подниматься в кабинетах чиновников и на профильных форумах в среде кадастровых инженеров. В Московском областном БТИ подтвердили существование проблемы. Без разрешения на строительство кадастровая палата отказывает в кадастровом учёте объекта, значит, будет невозможно оформить право собственности на дом. А в Минэкономразвития ситуацию прокомментировали иначе, заявив, что вопрос не затрагивает «дачную амнистию», а касается лишь случаев строительства многоквартирных домов на участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства.

Росреестр видит ситуацию по-своему. Там сообщили, что все граждане, которые  построили дом, и у кого отсутствует официальное разрешение на строительство объекта, являются по закону нарушителями. Им рекомендовано искать время и деньги, и готовиться идти в суд. Ситуация осложняется тем обстоятельством, что тем, кто не успеет легализовать свои постройки, обещаны повышенные налоги на земельные участки, по последним предложениям «слуг народа» в пять или шесть раз.

Не проще стала жизнь и у дачников и садоводов-огородников. Им предложено провести межевание территории. Расходы на это и сопутствующие мероприятия могут потянуть на несколько миллионов рублей, что осилят далеко не все садовые товарищества. А с 1 января 2017 года контрольные органы будут требовать у садовых товариществ технический план, изготовление которого также потребует дополнительных затрат. Общие сборы с дачников, огородников, садоводов и владельцев земли в связи с последними законодательными нововведениями могут составить около половины триллиона рублей.

Покупка «инвестиционного жилья» становится всё более популярной среди жителей России.  Этому способствуют и различные очные и Интернет-семинары, проводимые «экспертами с многолетним опытом», которые рассказывают, сколько миллионов можно заработать, купив квартиру на начальных этапах строительства и сдавая её затем в аренду. Среди классов недвижимости особой популярностью пользуется жильё комфорт-класса. Например, в Москве за последнее время в сегменте комфорт-класса началось строительство шести новых проектов. А за девять месяцев этого года их число составило четырнадцать.

В некоторых из этих проектов начало продаж квартир опережает по срокам даже начало строительства здания. Примерно одна из десяти квартир покупается «на бумаге» и, заключая договор с застройщиком, покупатель квартиры может судить о будущей своей собственности лишь по рекламным буклетам и макету здания. Примерно 30 процентов квартир продаётся «на этапе котлована».

С одной стороны, приобретение квартиры до окончания строительства сулит хорошую прибыль её покупателю. С другой стороны — существует серьёзный риск получить долгострой или недострой. Поэтому специалисты рекомендуют подобным покупателям тщательно проверять репутацию застройщика, его надёжность, посмотреть проекты, выполненные им ранее, а также изучить правоустанавливающие документы на строительство здания.

Для тех покупателей, кто хочет приобрести «инвестиционное жильё», но осознаёт риски приобретения квартиры «на этапе котлована» или ранее, специалисты рекомендуют приобретать квартиры на стадии примерно 30-процентной готовности здания. Цены на этом этапе строительства не сильно отличаются от цен на более ранних этапах строительства, но появляется ипотека, что даёт некоторые дополнительные гарантии со стороны банков не потерять инвестированные в покупку квартиры деньги. 

Другие эксперты считают, что число людей, покупающих квартиры на самых ранних этапах строительства, будет увеличиваться, и связано это, как ни странно со снижением жизненного уровня населения. Поскольку цены на «стадии котлована» самые низкие, найдётся много людей,  которые будут готовы рискнуть. Если им повезёт и здание будет закончено в срок, они получат неплохую прибыль, а если строительство будет приостановлено, они заморозят свои инвестиции на неопределённый срок. Но именно в условиях снижения доходов населения, число людей, желающих рискнуть, будет расти.

Страница 3 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55