Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

По результатам третьего квартала этого года число покупателей загородной недвижимости в Подмосковье равно 9 процентов. Эта величина уже близка к цифре московского рынка вторичного жилья, где доля иногородних покупателей составляет сейчас 10 процентов. Большинство подмосковных посёлков ориентировано на московских покупателей. Но есть и такие, которые изначально строились в расчёте на региональных покупателей, главным образом, из нефте-, газо- и золотодобывающих регионов. Для продаж объектов в подобном проекте девелопер осуществляет продвижение проекта не в Москве, а в Тюмени, Ханты-Мансийске, Сургуте или Якутске. Такой подход позволяет продать до 60 процентов объектов за счёт региональных клиентов.

Примерно 90 процентов региональных покупателей подмосковной недвижимости — пенсионеры и люди предпенсионного возраста, которые заканчивают свою карьеру в Сибири, Урале и Дальнем Востоке и хотят перебраться поближе к Москве. Кто-то приобретает жильё поближе к детям, работающим в столице, кто-то хочет на старости лет пожить с большим комфортом, чем во время напряжённой работы на «северах». Ещё 10 процентов покупателей составляют люди, которые переехали в московскую область в силу обстоятельств. Кто-то изменил местоположение своей фирмы, кто-то приехал в Москву на заработки, а кто-то привык жить в собственном доме, а не в городской квартире.

Что приобретают региональные покупатели? Люди пенсионного возраста покупают объекты с хорошим расположением, благоприятной экологией на небольшом расстоянии от Москвы или подмосковного города. Для них важным является наличие общественного транспорта, поскольку многие не водят машину или не хотят её водить. Чаще всего они покупают небольшой коттедж с площадью 120-150 квадратных метров, как правило, комфорт-класса и ценой от 5 до 8 миллионов рублей. Реже такие покупатели приобретают участок без подряда стоимостью около 1 миллиона рублей для постройки на нём в будущем своего дома.

Молодая аудитория покупателей приобретает объекты в посёлках с развитой инфраструктурой, предоставляющей возможности для развлечений и активного отдыха. У большинства таких покупателей есть свой или служебный автомобиль, для них важно наличие возле купленного объекта незагруженного шоссе с хорошим дорожным покрытием. Чаще всего они покупают коттеджи, реже таунхаусы. Средний бюджет покупки у этой аудитории составляет примерно 4 миллиона рублей. Чаще всего региональные покупатели приобретают подмосковную недвижимость на заработанные и сэкономленные деньги, значительно реже на деньги, полученные от продажи квартир в регионах.

В сентябре этого года реальный спрос на вторичном рынке жилья Москвы оказался на 2 процента ниже, чем в августе этого года, а потенциальный спрос — на 7,8 процентов ниже, чем в августе  прошлого года и на 19,3 процента, меньше сентября 2015 года. За последние годы спад спроса в сентябре наблюдается впервые с 2008 года. Предложение в сентябре выросло незначительно, лишь на 3 процента относительно августа этого года. Цены за месяц упали только на 0,2 процента.

В сентябре объём предложения на вторичном рынке Москвы составил 41 039 объектов недвижимости, уменьшившись с начала года на 5 процентов. В целом активность продавцов в первый осенний месяц была пониженной. Эксперты рынка ожидали, что осенью произойдёт взрыв продаж после возвращения граждан из отпусков и с дач, однако ничего подобного не случилось. Летом люди были заняты своими делами, многие никуда не поехали из-за снижения жизненного уровня. Рынок летом не «засыпал», сделки купли-продажи совершались чуть более активно, чем в прошлые годы и это, видимо, ввело в заблуждение специалистов по недвижимости, ожидавших, что осенью активность будет ещё больше и рынок взорвётся.

Спрос был столь низким, как в этом сентябре лишь в 2006 и 2008 годах. В первом случае была небольшая коррекция в условиях перегретого рынка середины 2000-х, а в 2008 году уже вовсю разворачивался мировой финансовый ипотечный кризис. Эксперты объясняют снижение спроса в сентябре этого года теми же причинами, что и снижение предложения — люди никуда не уехали летом и сделки совершались все летние месяцы.

Специалисты агентства ИНКОМ-Недвижимость считают, что объём предложения на московском вторичном рынке в четыре раза превышает спрос покупателей, что по законам рынка ведёт к  значительному снижению цен. Однако существенного снижения цен также не произошло по той причине, что в реальном обороте на рынке участвует не больше 20 процентов объектов, предлагаемых к продаже. Остальные объекты неконкурентоспособны по цене или имеют низкие потребительские свойства. Получается, что эти 20 процентов объектов примерно соответствуют спросу и на рынке в начале осени установилось равновесие.

Большинство объектов реализуется со скидкой и в сентябре доля подобных продаж составила 82 процента. Средняя величина скидки составила в сентябре 8.1 процента. 8 процентов проданных объектов в сентябре были проданы выше цены предложения, а 10 процентов — по запрошенной изначально цене. Среднее время экспозиции в сентябре составило 83 дня. Это на 10 дней меньше, чем в августе этого года. Однако это не типичное значение. С начала этого года время экспозиции объектов растёт. Например, в третьем квартале этого года оно было выше на 18,7 процентов, чем во втором квартале.

Особенностью вторичного рынка Москвы сейчас является «синдром разочарованного продавца». Большое число собственников квартир сейчас не верят, что их объекты удастся продать в короткое время. Покупатели не спешат, нет ажиотажного спроса, нет растущих цен. В целом рынок в сентябре находился в равновесии. Скорее всего, при сохранении нынешней ситуации в экономике России рассчитывать на рост цен или резкое увеличение активности покупателей не стоит, скорее, цены будут медленно снижаться. А вот если произойдут серьёзные сдвиги в российской или мировой экономике, резкие движения на рынке возможны.

Продолжающийся на рынке российской недвижимости кризис больно ударил по коммерческой  недвижимости, сейчас половина офисных центров стоят пустыми, а их владельцы вынужденно снижают стоимость аренды. Не лучше обстоят дела и у торговой недвижимости, в регионах на различных стадиях строительства находятся больше 3,4 миллионов кв. метров торговых площадей, из них строительство половины сейчас заморожено. Несколько лет назад эксперты рынка недвижимости предупреждали, что в стране строится слишком много торговых центров.

По данным агентства INFOLine уже к 2012 году в 20 крупнейших городах России был достигнут первичный уровень насыщения торговыми комплексами. К 2016 году по их прогнозам должно было начаться перенасыщение рынка. Что мы сейчас и наблюдаем. Таким образом, причина кризиса торговой недвижимости не только в общем кризисе рынка недвижимости России, но и в перепроизводстве торговых площадей и перенасыщении рынка. За последние полтора-два года в крупных городах крупные торговые центры пустели, поскольку аренда в них весьма дорога.

Их покидали небольшие магазины и не самые крупные торговые сети, которые не могли оплачивать довольно высокую аренду в условиях нарастающего российского кризиса «декабря 2014 года», а покупатели посещали эти центры реже из-за сокращения реальных доходов населения. По этой причине сейчас в России строительство новых торговых комплексов постепенно замораживается. Кроме «кризисных» причин есть ещё и «технологическая». Всё больше и больше покупателей уходят в Интернет, чтобы там делать свои покупки. В таких условиях розничная торговля может постепенно прийти к формату выставки-продажи. Чтобы выжить, торговым центрам нужно менять формат своей работы, менять концепцию бизнеса, заботиться о рентабельности бизнеса и привлекать арендаторов различными «плюшками».

Неожиданно ожил рынок аренды элитного жилья, в сентябре этого года на 30 процентов увеличилось число сделок в этом сегменте рынка по сравнению с сентябрём прошлого года. Также на российский рынок стали возвращать экспаты, в сентябре на их долю пришлось 50 процентов сделок аренды элитного жилья. В первой половине прошлого года на рынке аренды элитного жилья начали происходить серьёзные изменения. В связи с девальвацией рубля в декабре 2014 года, собственники жилья стали массово переходить на расчёты в рублях. На рынке появилось много рублёвых предложений.

К концу прошлого года этот процесс был почти завершён, последовал некоторый спад на рынке, и даже в начале осени прошлого года не было зафиксировано ожидаемого оживления. Одновременно с российского рынка начался исход экспатов, а зарубежные компании начали сворачивать свою деятельность, что подорвало рынок корпоративной аренды. Весь 2016 год рынок был стабильным. И вот в сентябре этого года началось его оживление, на российский рынок начали возвращаться иностранные компании и снимать жильё для своих сотрудников. Фактически сейчас рынок вернулся к состоянию «до декабря 2014 года».Эксперты рынка надеются, что сложившаяся тенденция сохранится, и оживление не будет временным.

В сентябре 2016 года в Москве прошло VI Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства, которое было организовано Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Главной темой совещания являлось состояние дел в строительстве жилья. Михаил Мень, руководитель Минстроя, отметил, что наблюдается небольшое падение объёмов частного  жилищного строительства при неплохой ситуации с индустриальным жилым строительством.

Произошло значительное изменение законодательства в области строительства и недвижимости. Много вопросов и споров вызвала связь налогов на недвижимость и  кадастровой стоимости недвижимости, которая часто оказывается выше рыночной стоимости. Соответственно, и налоги, которые нужно платить с подобной недвижимости, также оказываются существенными. Некоторые эксперты и участники рынка недвижимости выступают за перенос сроков начала начисления налогов по кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости.

Так, Даниил Селедчик, Гендиректор компании «Эталон-Инвест», заявил, что срок реализации проектов в области жилищного строительства составляет, как правило, пять лет. И поэтому пересмотр кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости чаще этого срока не оправдан. Он предложил, чтобы кадастровая стоимость объектов не изменялась в течение пяти лет после её утверждения. Участники совещания рассмотрели вопрос о возможном введении рассрочки для застройщиков по внесению платы при подключении к инженерным сетям и о возможной отмене подобной платы в будущем.

Была обсуждена важность внедрения в отрасль BIM-технологий, так как сейчас повышение качества жилья без увеличения стоимости строительства может быть реализована только при использовании инновационных технологий, которые позволяют снизить непроизводственные расходы и улучшить строительный процесс. Также был затронут вопрос о необходимости регламентирования правил передачи объектов инфраструктуры органам власти или ресурсоснабжающим организациям и установления предельных сроков принятия подобных объектов, например, в течение 30 дней со времени их ввода в эксплуатацию.

В России больше половины земельных участков не имеют официально утверждённых границ. По данным Государственного кадастра недвижимости таких участков 57,8 миллионов. Владельцы подобных неоформленных участков не смогут ни сдать, ни продать, ни заложить свои участки и строения на них. Запрет на эти операции для подобных объектов вступает в действие с января 2018 года.

Но даже сегодня владельцы неоформленных участков рискуют тем, что никто не сможет защитить их право на собственность, если соседи сдвинут заборы с выгодой для себя. Без оформления границ участков нельзя будет также оспорить начисление налога на недвижимость, если величина этого налога покажется владельцу незарегистрированного участка завышенной. Закрепление границ участков защищает от административных штрафов за самовольный захват земли. Суммы подобных штрафов за последний год значительно увеличились, а земельные инспекторы увеличили свою бдительность. Например, за самовольный захват земельных участков сейчас госинспекторы взыскивают не меньше 5000 рублей с физлиц и не меньше 100 000 рублей с юридических лиц.

В Московском областном БТИ сообщают, что сейчас процедура оформления границ участков возложена на их владельцев и носит заявительный, добровольный характер. Чтобы официально оформить участок необходимо обратиться к кадастровому инженеру, затем провести межевание. Такая услуга для типичного земельного участка в 6 соток обойдётся в среднем в 7000-10000 рублей. Затем в кадастровую палату нужно подать заявление, а также сформированный пакет документов. Сделать это можно через  многофункциональные центры или онлайн на сайте Росреестра. На изготовление кадастрового паспорта уйдёт примерно 10 рабочих дней.

Уточнить, есть ли точное описание границ участка в Государственном кадастре недвижимости можно также на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта». Для этого нужно ввести адрес участка или кадастровый номер. Если высветится формулировка «без координат границ», то расположение границ участка указано в кадастре приблизительно и необходимо проводить межевание. Если при межевании границ собственники участка столкнутся с пересечением границ их участка с участками соседей, придётся, либо решать вопрос полюбовно, либо решать с соседями вопрос границ участков в суде.

По российскому законодательству без регистрации прав собственности нельзя начислять налог на объекты недвижимости, строительство которых ещё не закончено, поскольку до завершения строительных работ строение ещё не считается имуществом, регулирование же сроков строительства невозможно. При таком положении дел многие российские граждане и организации затягивают оформление или уклоняются от регистрации права собственности на объекты недвижимости, чтобы отсрочить уплату налогов с неё.

По данным Министерства экономики подобное положение дел выявлено на 57,7 тысяч участков юридических лиц, предназначенных для строительства жилья и 141,2 тысячах участков, предназначенных для индивидуального строительства жилых объектов. В Росреесте также сообщили, что к началу 2016 года доля объектов капитального строительства, в которых нет данных о владельцах прав собственности, составила 38 процентов.

В 2014 году, в октябре, Министерство экономики уже делало попытки вывести неоформленные  объекты недвижимости из тени путём внесения поправок о шестикратном увеличении налога на землю при затягивании строительства более чем на 5 лет. Предполагалось, что такая мера значительно снизит число недостроенных и недооформленных участков. Но проект до сих пор  так и находится на рассмотрении в Правительстве России.

Сейчас вопрос возник опять. Министерство финансов опубликовало проект «Основные  направления налоговой политики на 2017-2019 годы», в котором подобные объекты недвижимости предлагается обложить налогом на владельцев земельных участков, которые поставили здание на кадастровый учёт, но не оформили на сооружение права собственности. Росреестр не смог сказать, какое число граждан затронет новая инициатива Министерства финансов, регистрация прав собственности проводится по заявлению физических лиц или юридических лиц и до тех пор, пока такое заявление не подано, формально на участке ничего не находится.

Подобное обстоятельство делает затруднительным администрирование предложенного налога, поскольку Росреестр не располагает возможностями связать данные о недостроенных домах с данными о владельцах земли, на которой эти дома построены. Можно исправить ситуацию, если собственник земельного участка будет обязан регистрировать начало строительства. Сейчас же недостроенное и незарегистрированное жильё можно обнаружить только случайно. Нет ясности с тем, как такой налог может начисляться и взиматься. Также сложности добавляет необходимость оценки сооружения, особенно, если оно не достроено.  

В Мосгордуму будет внесён законопроект с поправками в закон «О налоге на имущество физических лиц». Законопроект позволит уменьшить ставки налога физических лиц, являющихся собственниками определённых видов нежилой недвижимости. Ожидается, что в случае принятия поправок к закону, пониженные ставки будут применяться после их пересчёта с налогов за 2015 год.

Нововведение касается, в частности, ставок налога на апартаменты, которые находятся во владении физлиц. Поскольку апартаменты не применяются в коммерческих целях, логично, что их ставка налогообложения будет приближена к ставкам, применяемым при  налогообложении квартир и другой жилой недвижимости.

В настоящее время налог на апартаменты составляет 2% от их кадастровой стоимости. Новый законопроект предлагает установить ставку 0,5 процента за первые 150 квадратных метров. На оставшиеся квадратные метры будет установлена стандартная ставка для торгово-офисных объектов недвижимости. Она будет постепенно возрастать с 1,2% в 2015 году до 1,5% в 2018 году от кадастровой стоимости апартаментов, увеличиваясь каждый год на 0,1%. Сниженная ставка 0,5 процентов от кадастровой стоимости будет устанавливаться в отношении одних апартаментов с площадью не больше 300 кв. метров. В отношении вторых и последующих апартаментов с площадью выше 300 кв. метров будут установлены стандартные ставки налога для офисно-торговой недвижимости.

Поскольку в настоящее время в российском законодательстве нет понятия «апартаменты», для идентификации подобных объектов недвижимости, которые будут облагаться по сниженной ставке налога, будет организован специальный реестр, куда будут вноситься объекты недвижимости, подходящие под понятие «апартаменты» по ряду специальных критериев.

Понижение ставок коснётся и других объектов коммерческой недвижимости, находящихся  во владении физических лиц, и которые сейчас облагаются по ставке 2 процента. Для машиномест и гаражей в торговых и офисных центрах ставка сейчас снижена до 0,1 процента, но лишь для одного объекта, площадью не больше 25 квадратных метров. Инвалиды и пенсионеры будут освобождены от оплаты налога за машиноместо или гараж.

Александр Абдуев из бизнес-центра «Парк Победы» рассказал о своём видении ситуации рынка коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость очень сильно пострадала после «декабря 2014 года». Многие офисы освободились, торговые площади сдаются в аренду упорно и долго. Но в последнее время ситуация начала меняться к лучшему, происходит активизация спроса. Уже в августе этого года стало заметно некоторое оживление, как среди арендаторов, так и среди покупателей коммерческой недвижимости. Например, в БЦ «Парк Победы» сейчас идут переговоры об аренде или покупке в общей сложности 5 000 кв. метров офисной недвижимости.

Спросом пользуются не только доступные помещения на нижних этажах бизнес-центра, но и офисы на высоких этажах с хорошими видами из окна и с повышенным статусом. Среди 60 процентов сданных в аренду офисных площадей примерно половина расположена на низких этажах, а половина — на высоких. Наличие спроса на дорогие офисы на верхних этажах свидетельствует о некоторой стабилизации ситуации и на рынке офисной недвижимости, и в целом, в стране. В последнее время всё больше компаний пользуются ипотечными и лизинговыми схемами оплаты.

Вряд ли сейчас можно говорить о серьёзном снижении цен. Да, скидки применяются, используются индивидуальные договорённости между владельцами бизнес-центров,  арендаторами и покупателями офисной недвижимости, но тотального снижения цен нет. В начале этого года цены снижались, но в мае наступил перелом, и цены начали медленно расти. В строящихся бизнес-центрах цены на недвижимость растут пропорционально стадии готовности офисных помещений. 

Вообще, коммерческая недвижимость уже адаптировалась к работе в условиях кризиса. Падение цен и снижение спроса остались в прошлом. Несмотря на продолжающиеся санкции против российской экономики, на рынок коммерческой недвижимости сейчас они оказывают гораздо меньше влияния, чем год назад. Можно сказать, что нет ни резких спадов, ни особых подъёмов. Ситуация именно стабильна. Как будет происходить развитие отрасли дальше, зависит во многом от позиции крупных российских банков,  которые стали владельцами многих объектов коммерческой недвижимости за последние годы.

По данным специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость» средний бюджет покупки на вторичном рынке московского жилья со стороны иногородних покупателей составляет сейчас 8,1 миллионов рублей, что на 20 процентов меньше, чем в сентябре 2014 года,  когда кризисные явления на российском рынке недвижимости ещё не начали проявляться. Показательными эффектами являются сокращение метража покупаемой недвижимости и снижение числа покупателей из нефтегазовых промышленных районов России. По данным специалистов компании на московском рынке доля иногородних покупателей составляет 10 процентов, из которых на покупателей из нефтегазовых регионов приходится примерно 50 процентов.

Вместе с тем, среди иногородних покупателей московской недвижимости по-прежнему востребована услуга по профессиональному подбору объектов. Большинство таких покупателей плохо ориентируются в Москве, не знают особенностей районов Москвы и нуждаются в квалифицированной помощи со стороны московского специалиста по недвижимости. Москвичи поступают иначе. Они лучше знают город и предпочитают искать объекты самостоятельно.

Снижение покупательной способности россиян привело к снижению иногороднего на объекты московской вторичной недвижимости на 45 процентов в сравнении с докризисным сентябрём 2014 года. Вместе с тем, повышается доля иногородних покупателей московской недвижимости из средней полосы России. Желание повысить свой жизненный уровень, получить более высокооплачиваемую работу в Москве сейчас сочетается со снизившимися ценами и относительной доступностью московской недвижимости за последние годы. Как правило, жители средней полосы России настроены покупать небольшие дешёвые однокомнатные квартиры за 4-5 миллионов рублей. Потребители стремятся рационально использовать покупаемые площади и не желают приобретать «царские палаты». Поэтому вместо трёхкомнатной квартиры площадью 120 кв. метров будет куплена одно- или двухкомнатная площадью 70 кв. метров.

Специалисты агентства «ИНКОМ-Недвижимость» среди иногородних покупателей  московской вторичной недвижимости выделяют четыре основные группы.

  1. Жители российских нефтегазовых районов. Они, как правило, имеют высокий уровень доходов, а покупку жилплощади в Москве воспринимают, как инвестицию или создание «домашнего очага» ко времени выхода на пенсию после окончания работы «на Северах». Средний бюджет покупки у них составляет примерно 15 миллионов рублей. Часто после покупки квартиры в Мосееве, перевозят в неё семью и «живут на два дома». До 2008 года эта категория покупателей активно приобретала московскую недвижимость, однако сейчас их доля существенно упала.
  2. Люди, которые резко меняют свою жизнь. Эти покупатели, если можно так выразиться, «сжигают мосты». Они кардинально и резко меняют свой образ жизни, продают имеющуюся у них недвижимость и перебираются в Москву, начиная срочный поиск нового «места под Солнцем». Их главная задача — закрепиться в Москве и не потерять деньги, полученные от продажи своей прежней недвижимости. На вторичном рынке они находят то, что искали, в квартиру можно въехать и сразу жить, вопрос с регистрацией решается также быстро и просто. Для этой категории покупателей важно время и цена объекта, а не его потребительские свойства.
  3. Люди, которые скрупулёзно готовятся к переезду. Они не спешат и тщательно перебирают предлагаемые варианты вторичной недвижимости, предлагаемые специалистами агентств недвижимости. Не спешат продавать свою недвижимость, а делают это лишь, найдя подходящий вариант в Москве.
  4. Обладатели временной регистрации. К этой категории относятся покупатели, которые какое-то время уже живут в Москве, наработали социальные связи, имеют стабильную работу и желают окончательно «осесть» в столице. Они наиболее тщательно подбирают предлагаемые варианты, поскольку за время проживания в Москве смогли получить представление о рынке недвижимости и выработать свои предпочтения.

Страница 4 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55