Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

Алексей Попов является руководителем аналитического центра ЦИАН. Недавно он рассказал о последних тенденциях, которые сформировались на рынке. Жилая недвижимость переживает кризис, начавшийся в декабре 2014 года, лучше, чем другие виды недвижимости и другие рынки. В 2015 году сокращение числа сделок на первичном рынке Москвы составило только 17,5 процентов, тогда как автомобильный рынок, например, упал на 36 процентов. А по итогам первого полугодия наблюдается некоторый рост числа сделок к уровням 2015 года. Не произошла волна банкротств девелоперов, не случилось массовой заморозки постройки жилых комплексов.

Потребители продолжают доверять девелоперам и сложившимся механизмам работы первичного рынка жилья. В ближайшие два года ожидается продолжение сокращения реальных доходов населения, ипотечные ставки могут остаться на прежнем уровне, будет медленно расти число просрочек по ипотечным кредитам и медленно расти себестоимость строительства. Все эти явления не позволяют говорить о том, что кризис в жилищном строительстве закончился.

Летом 2016 года была сделана попытка оживить жилищный рынок с помощью «вербальных интервенций». Эксперты наперебой заявляли, что осенью 2016 года цены обязательно вырастут и покупать жилую недвижимость нужно прямо сейчас (то есть, летом). Главным фактором повышения цен называют сокращение предложения, связанное со снижением активности девелоперов в 2014 – 2016 годах. Однако наступила осень, а объём предложения не снижается, а даже растёт. В августе 2016 года в Москве и Подмосковье на первичном рынке экспонировалось 115 000 лотов, а это на 14,2% больше,  чем в августе прошлого года и на 20,3% больше, чем в августе 2014 года.

А вот стоимость квадратного метра начала медленно увеличиваться. В новостройках Москвы, без учёта элитных квартир, в августе этого года цена квадратного метра составила 182 400 рублей, увеличившись на 3,9% по сравнению с маем этого года. Этот рост цены пока не устойчив, а на территориях Новой Москвы и Подмосковья даже не наблюдается. В Новой Москве квадратный метр сегодня стоит от 97 до 99 тысяч рублей, в Московской области — от 78 до 80 тысяч рублей.

Продолжается уход с рынка мелких девелоперов. На крупнейшего сейчас в Московском регионе девелопера, компанию «Мортон», сейчас приходится только 11,5% от активного предложения, 65 других компаний предлагали более 500 квартир в новых домах в августе 2016 года. Рынок изменился. Раньше это был «рынок продавца», где можно было не особо напрягаясь зарабатывать большие деньги, покупатели хватали всё без разбору. Сейчас сформировался «рынок покупателя» с активным использованием скидок, бонусов и других маркетинговых инструментов привлечения и удержания покупателей.

Продолжается тенденция на уменьшение среднего метража покупаемых квартир. Сейчас во многих новостройках новые квартиры сравнялись по метражу с квартирами советского времени и составляют в среднем 64 квадратных метра в Москве и 56 квадратных метров в Подмосковье. Это позволяет оживить продажи, но дальнейшее снижение метража новостроек маловероятно.

Выбор новой квартиры покупателем стал более длительным. Снизилось число покупок «на стадии котлована». Покупатели хотят снизить свои риски, а у девелоперов в результате остаётся множество нераспроданных квартир после завершения строительства жилого комплекса. Эти квартиры выходят на рынок и составляют конкуренцию имеющимся предложениям и вторичному рынку, снижая средние цены. По-видимому, программа льготного кредитования ипотеки не будет продлена, поэтому в начале следующего года важным фактором, влияющим на рынок, станет уровень ипотечных ставок, которые предложат гражданам российские банки в феврале следующего года.

После введения обязательного членства в саморегулируемых организациях и создания национального объединения кадастровых инженеров, число таковых может уменьшиться от 37 тысяч человек до 20 тысяч. По новому законодательству, которое вызвало бурные обсуждения и протесты, с 1 декабря 2016 года станет обязательным объединение кадастровых инженеров в профессиональное сообщество. Кроме того, из 28 зарегистрированных на сегодняшний день профессиональных объединений кадастровых инженеров к декабрю этого года может сохраниться только половина.

Изменились требования к саморегулируемым организациям. Раньше для получения подобного статуса профессиональному объединению было достаточно иметь 100 участников. Сейчас требуется минимум 700 человек. Поэтому саморегулирующиеся организации объединяются, добирают состав участников, переоформляют документы. Вводимые до конца года новшества направлены на усиление требований к кадастровым инженерам, а также введения механизма разрешения спорных ситуаций.

Ранее Правительство России подготовило законопроект, в котором предлагалось перейти от частной оценки объектов недвижимости к государственной. Этот законопроект вызвал бурю обсуждений и критику со стороны профессиональных оценщиков, поскольку, фактически, лишал их работы. Однако в государственной оценке объектов недвижимости заинтересовано государство, это позволит местным бюджетам получить дополнительный источник дохода от налогообложения объектов недвижимости, оценённых в интересах государства, а не собственников. В Госдуме проект закона также раскритиковали, но в первом чтении всё же приняли. Напомним также, что в 2015 году была введена уголовная ответственность для кадастровых инженеров.

Сейчас на загородном рынке Московской области насчитывается 545 посёлков эконом-класса. Это превышает на 53 процента их число во втором квартале благополучного 2013 года, когда оно составляло 356. Три года назад доля проектов эконом-класса среди новых посёлков равнялась 84 процента, сейчас она составляет 93 процента. Это неудивительно, в условиях кризиса на рынке российской недвижимости девелоперы стремятся предлагать рынку самые бюджетные варианты.

При этом 78 процентов предложений в эконом-классе приходится на участки без подряда. 17 процентов бюджетных предложений занимают малоэтажные дома, 2 процента — коттеджи, также 2 процента — таунхаусы и всего 1 процент приходится на дуплексы. В 2013 году картина была другой: число коттеджей составляло 10 процентов, а участков без подряда — 72 процента.

Совокупное предложение объектов эконом-класса за три года увеличилось с 66 процентов в 2013 году до 75 процентов в этом году. Во всех объектах эконом-класса произошло уменьшение предлагаемых площадей. За три года предлагаемые таунхаусы стали меньше по площади в среднем на 19 процентов, коттеджи потеряли 8 процентов метража, малоэтажные дома уменьшились на 7 процентов, а дуплексы на 5 процентов. Предлагаемые к продаже участки без подряда тоже стали меньше с 15,1 сотки до 14,2 сотки или на 6 процентов.

Площадь типичного дома эконом-класса составляет сейчас от 120 до 160 кв. метров. Обычно в них два этажа, а помещения строго функциональны: две или три спальни, холл и кухня, совмещённая с гостиной. Из технологий строительства преобладают каркасная и стены из газобетонных или газосиликатных блоков. Для многих людей это оптимальный вариант с точки зрения скорости строительства, стоимости и теплоизоляции готового дома.

Эксперты считают, что преобладание эконом-класса в загородной недвижимости продолжится и в дальнейшем и цены будут продолжать плавное снижение. Изменения возможны лишь в случае резкого изменения экономического положения в стране, увеличения доходов у населения и предоставления девелоперским организациям «длинных» и дешёвых денег для реализации более дорогих проектов.

Первоначальный интерес к приобретению апартаментов возник у жителей России ещё до декабря 2014 года. Когда на рынке на некоторое время наступил хаос, спрос на апартаменты упал. Сейчас же интерес к апартаментам появляется снова. Специалисты компании Est-a-Tet отметили несколько страхов у покупателей апартаментов.

Первый страх заключается в том, что могут выселить из апартаментов или внести поправки в законы, запрещающие проживание в них. Некоторые потенциальные покупатели апартаментов считают их «ненастоящей квартирой». Эксперты говорят, что этот страх не имеет под собой никакого основания. Покупатель апартаментов получает свидетельство права собственности, точно такое же, как и покупатель обычной, «настоящей» квартиры. Правда, пока что все апартаменты относятся к нежилым помещениям, но их владелец имеет все права распоряжаться своим имуществом.

Второй страх связан с тем, что другие владельцы апартаментов могут открыть в них офисы. Правда в том, что управляющая компания берёт обязательство следить за целевым использованием апартаментов и создания комфорта для проживания других жильцов. Профессиональная управляющая компания не разрешит открывать в апартаментах офисы.

Третье опасение касается более высоких коммунальных платежей и налогов. Тут есть о чём побеспокоиться. Эксплуатация апартаментов, действительно, обходится процентов на 30 дороже эксплуатации обычных квартир. Но апартаменты стоят дешевле, поэтому из денег, сэкономленных при покупке апартаментов, их владелец может 4-5 лет оплачивать коммунальные платежи.

Четвёртый страх связан с детьми. Владелец апартаментов опасается, что не сможет записать в детский садик или школу своего ребёнка, ведь апартаменты — нежилое помещение. Специалисты отвечают, что в апартаментах можно получить временную прописку на пять лет. А затем продлить этот срок ещё раз. К тому же многие застройщики сейчас предлагают владельцам апартаментов целый комплекс дополнительных услуг, в том числе с объектами социальной инфраструктуры. Делается это для того, чтобы повысить привлекательность своих проектов.

Эксперты рынка отмечают, что апартаменты часто покупаются, как вторая квартира или с инвестиционными целями. Комплексы апартаментов возводятся в центре или вблизи станций метро. За столь низкую цену в столь привлекательных местах найти «обычную» квартиру за сравнительно небольшие деньги, тем более, в новостройке, почти невозможно.

По данным московских агентств недвижимости в последнее время на столичном рынке аренды в эконом-классе выровнялись спрос и предложение. Это может привести к повышению цены аренды на 7-10 процентов.

В августе 2015 года предложение превышало спрос в 1,5 раза. В августе 2014 года превышение предложения было ещё выше — в 2.5 раза. В этом же году, как и в докризисном 2013, спрос и предложение были примерно равны.

Однако по сравнению с 2013 годом сейчас ниже стоимость аренды. Однокомнатные квартиры сдаются дешевле на 4,9 процентов, двухкомнатные — на 13,9 процентов, а трёхкомнатные — на 20,8% дешевле.

Два последних года стоимость аренды в рекламных объявлениях немного завышалась, чтобы при сделке с арендатором предоставить «неожиданную скидку» и сдать объект поскорее. Но за это время цены на недвижимость упали, и подобный хитрый приём арендодателей перестал работать.

Тем не менее, специалисты ожидают этой осенью некоторого оживления на рынке, что может привести к росту арендных ставок. Это ещё не восстановление рынка, это ещё не перелом, но может быть «первые ласточки» к ним.

В сегменте бизнес-класса цены в августе 2016 года по сравнению с августом 2013 года изменились так: аренда однокомнатных квартир подешевела на 7,4 процентов,  двухкомнатных — на 8,2 процента, трёхкомнатных — на 9,7 процентов.

В премиум-классе аналогичные показатели таковы: однокомнатные квартиры стали сдаваться дешевле на 8,7 процентов, двухкомнатные — на 13,6 процентов, трёхкомнатные — на 19,3 процентов.

И даже при этом можно добиться дальнейшего снижения цены аренды. По статистике 75 процентов арендодателей квартир бизнес-класса снижают цены аренды примерно на 20% от первоначально заявленной, а в премиум-классе 60 процентов арендодателей снижают первоначальную цену примерно на 20-30 процентов.

В прежние времена на рынке недвижимости России было много проектов, где площадь даже однокомнатной квартиры начиналась с 50-60 кв. метров. Сейчас же ситуация изменилась, аппетиты покупателей квартир поумерились, а застройщики не стремятся строить дома с большими квартирами, поскольку продать их сейчас, в условиях непрекращающегося кризиса, намного сложнее, чем небольшие квартиры и студии.

В бюджетных сегментах рынка количество малогабаритных двухкомнатных квартир увеличилось за последний год на 14,3%, а за два года выросло в шесть раз! Если говорить о трёхкомнатных квартирах, то их количество в эконом-классе и комфорт-классе выросло за год на 20,6%, а за два года — в восемь раз! В бизнес-классе число малогабаритных двухкомнатных квартир увеличилось за год на 62,7%.

На 20,5% выросло число трёхкомнатных квартир небольшой площади. А вот в премиальных сегментах рынка ситуация обратная. Число малогабаритных двухкомнатных квартир в этом сегменте уменьшилось за прошедший год на 62%, но за два года увеличилось на 58%. Сейчас малогабаритных трёхкомнатных квартир с площадью меньше 70 кв. метров практически нет, а за два года число подобных предложений уменьшилось на 66,7%. По данным Владимира Богданюка из компании Est-a-Tet, за последний год средняя цена в массовом сегменте на двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры снизилась на 10%, а объём предложения увеличился на 17%.

На рынке стало больше малогабаритных квартир, застройщики с целью интенсификации продаж уменьшают площади продаваемых квартир, широко представлены «европланировки», в которых одна комната и кухня объединены в  просторную кухню-гостиную. Как долго продлится подобная тенденция, сказать сложно. Очевидно, что в условиях снижения реальных доходов населения, популярность квартир небольшой площади будет расти, но что случится, когда кризис на рынке недвижимости завершится?

За прошедший год на 9 процентов уменьшилось время экспозиции объектов премиального сегмента стоимостью от 15 миллионов рублей. Специалисты загородного рынка отмечают, что вторичный рынок сжался на 7,5 процентов, а первичный — на 12 процентов. Сокращение предложений вторичного рынка произошло не только за счёт совершившихся продаж. Некоторые собственники объектов загородной недвижимости не захотели менять цену или пересчитывать её в рублях, а предпочли снять свой объект с продажи или начать сдавать его в аренду, чем продавать по невыгодной для себя цене. Некоторые собственники решили сделать ремонт в объекте и повысить его потребительскую привлекательность и тоже сняли объект с продажи.

За прошедший год продолжилась тенденция указывать цены на объекты загородной недвижимости в рублях. Сейчас доля объектов, для которых цены указаны в рублях составляет 54 процента, увеличившись на 2,5 процентов за прошедший год. На 12 процентов сократилось время экспозиции домов под отделку, а домов, готовых к сдаче «под ключ» — на 5,5 процентов. При том, доля домов, проданных «под ключ», за прошлый год выросла. Это свидетельствует о том, что предложения снимаются с рынка быстрее, чем каталоги агентств недвижимости пополняются новыми предложениями. Если говорить о направлениях загородной недвижимости, то эксперты сообщают, что «треугольник», образованный Рублёво-Успенским, Новорижским и Ильинским шоссе занимают 56 процентов экспозиции всех объектов. За прошедший год число предлагаемых объектов в этом районе сократилось на 7,5 процентов.

Продолжающийся с декабря 2014 года кризис на российском рынке недвижимости существенно отразился на прибылях многих застройщиков. Бывает, что новые квартиры и дома продаются по себестоимости и при этом застройщик не получает никакой прибыли. Иногда такое решение лучше, чем ожидать дальнейшего снижения цен и увеличения убытков.

Кризис заставляет снижать себестоимость строительства и избавляться от обременительных активов. Кто-то из застройщиков ищет более выгодные предложения от отечественных поставщиков строительных материалов. Кто-то просто переходит на другие, более дешёвые материалы. Некоторые застройщики пошли по пути увеличения «нарезки» площади новых жилых комплексов и предлагают всё больше и больше малогабаритных квартир и студий. Сейчас на рынке представлено настолько много малогабаритных квартир и студий, что эксперты считают, что их число уже достигло критической отметки. Когда в жилом комплексе число малогабаритных квартир и студий достигает критической точки, жизнь в нём становится значительно менее комфортной.

Одним из направлений уменьшения себестоимости строительства является использование недорогих отечественных строительных материалов взамен дорогих импортных. После резкого изменения курса рубля к евро и доллару в декабре 2014 года использование импортных стройматериалов стало обходиться застройщикам очень дорого и отражаться на стоимости продаваемых объектов в условиях снижения покупательной способности населения. Использование отечественных строительных материалов позволяет держать цены на стабильном уровне, независимо от движения рубля относительно зарубежных валют.

Некоторые застройщики пошли по другому пути и стремятся удешевить конструктивные решения. Сейчас стали строить меньше новых домов из монолита или качественного кирпича и на рынок предлагается всё больше панельных домов. Также застройщики стали отказываться от вентилируемых навесных фасадов с керамическими и керамогранитными плитами, стали сокращать расходы на обустройство мест общего пользования и облагораживание прилегающей к новостройке территории.

Эксперты не единодушны в оценке развивающейся практики по удешевлению строительства. Одни считают, что дешёвое жильё сейчас самое востребованное на рынке и застройщики удовлетворяют спрос покупателей на доступное жильё эконом-класса и комфорт-класса. Другие эксперты думают, что использование дешёвых стройматериалов может повлиять на репутацию застройщиков в долгосрочной перспективе и негативным образом отразиться на их продажах в будущем.

На вторичном рынке загородной недвижимости в этом году покупатели стали меньше приобретать свободные участки земли. По данным исследователей из ГК «МИЭЛЬ» по сравнению с первым полугодием 2014 года в первые шесть месяцев 2016 года доля подобных сделок уменьшилась почти в 1,7 раза, а доля покупок земельных участков с готовыми объектами, наоборот, увеличилась в 1,3 раза.

Заметно выросло число покупок части дома с участком (дуплекс или часть дома). В 2014 году доля таких сделок составляла 4 процента, в 2016 году — 6 процентов. Эксперты объясняют рост подобных покупок несколькими причинами. Во-первых, это самый экономный вариант приобретения на загородном рынке. Можно потратить меньше денег, но при этом получить возможность проводить лето или выходные за городом. Во-вторых, покупка части жилого дома даёт право на регистрацию по месту жительства и такой вариант стал альтернативой покупке комнаты в коммунальной квартире, особенно после того, как к Москве была в 2012 году присоединена огромная новая территория.

До кризиса свободные участки раскупались потому, что их покупатели предпочитали строить сами или же вкладывали свободные денежные средства в земельный участок в расчёте на рост его цены в будущем. Всё изменилось в 2015 году, когда спрос на загородную недвижимость снизился, а предложение выросло. В результате цены в 2015 году упали на 30%.

Когда на Западе человек хочет изменить свои жилищные условия и для этого продаёт свою квартиру, он временно, до поиска подходящего варианта живёт в съёмном жилье. И ищет новое жильё. В России подход к такому вопросу совсем другой. У нас человек, изменяющий жилищные условия, ожидает, когда найдётся подходящий вариант и только тогда продаёт свою квартиру с тем, чтобы разница во времени между обеими операциями составляла чуть ли не неделю. Это и есть альтернативные сделки, вариант известного с советского времени обмена квартир с доплатой.

Сотрудники агентств недвижимости выстраивают порой длинные «цепочки» сделок купли-продажи, если у кого-то из участников «цепочки» непогашенный ипотечный кредит или необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Такие ситуации усложняют работы риелторов и могут разорвать созданную «цепочку» в случае неожиданностей у какого-то участника.

Обычно квартиры, которые участвуют в альтернативных сделках, предлагаются к покупке со скидкой, которая составляет 3-7 процентов. Тем не менее, за последнее время альтернативные сделки теряют популярность и эксперты считают, что эта тенденция будет продолжаться в ближайшие 2-3 года. Ведь сейчас на рынке есть множество свободных квартир, которые могут быть куплены без построения «цепочки» альтернативной сделки.

Многие сторонники альтернативных сделок совершают ошибку и выбирают объект для своей покупки до того, как найден покупатель на их квартиру. Они вносят залог, но сталкиваются с тем, что найти покупателя на их квартиру за один месяц (время залога) не удаётся. В результате залог теряется, и горе-покупатель несёт убытки. Подводя итоги, специалисты сейчас советуют не затевать альтернативные сделки, а просто продать имеющуюся квартиру и купить новую. Благо, предложение свободных квартир сейчас огромно.

Страница 5 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55