Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

Чиновники российского Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства рассматривают вопрос об отмене льготного кредитования ипотеки. Об этом заявил Министр Михаил Мень. Вероятно, отмена программы субсидирования ипотеки произойдёт в 2017 году. Причин для подобного шага несколько. Во-первых, ставки по «обычным» банковским ипотечным кредитам приблизилась к льготной и составляет сейчас в среднем 12,7% годовых, тогда, как льготная ипотека предлагается по 12% годовых. Во-вторых, в непростых экономических условиях России дальнейшее продолжение программы льготной ипотеки накладно для государственного бюджета. Кредиты, которые были выданы в 2015-2016 годах,  по словам Михаила Меня, наслаиваются друг на друга и должны обслуживаться десятки лет в дальнейшем.

Взамен существующей программы может быть предложена другая, например, создание инфраструктуры в регионах, где с этим имеются проблемы. Слухи о завершении программы льготного кредитования ипотеки пошли гулять в июле 2016 года после того, как Сбербанк России снизил ставки по своим существующим ипотечным программам и ввёл новые. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что программа льготной ипотеки позволила за последние пять лет обеспечить рост ввода объёмов нового жилья на 60%, а для жилья эконом-класса — до 90%. Конкуренция между банками вынуждает их снижать ставки по  своим ипотечным программам, так что государственная поддержка может больше и не понадобиться. Эксперты считают, что ставки по ипотечным кредитам будут продолжать медленное снижение.

Федеральная Налоговая Служба России недавно начала рассылку платёжных уведомлений об уплате нового налога на имущество физлиц за 2015 год для обитателей 28 новых регионов. В других регионах России новый налог будет вводиться постепенно до 2020 года. Имущество, подлежащее обложению налогом, — это квартиры, дачи, дома, бани, гаражи, и прочие постройки. Новый налог вычисляется, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. В этом году новый налог не будет оплачиваться в полном объёме. Полноценное введение нового налогообложения растянуто на 4 года с помощью понижающих коэффициентов: 0,2 в 2016 году, 0,4 — в 2017, 0,6 — в 2018, 0,8 — в 2019 гг.

Для примера, налог на 1-комнатную квартиру в Московской области площадью 35 кв. метров и кадастровой стоимостью 6,3 миллиона руб., составит 2700 рублей. За 2015 год придётся заплатить 780 руб., за 2016 год — 1260 руб., за 2017 год — 1740 руб., за 2018 год — 2220 руб. Приведённые цифры являются приблизительными, поскольку кадастровая стоимость квартиры может быть оспорена в суде или соответствующей комиссии, а величина налога вполне может быть изменена в будущем решением местных властей. Вместе с тем, сама схема исчисления и увеличения налога со временем не изменится.

Не следует забывать и о некоторых льготах при уплате нового налога на недвижимость. Так, для квартир не облагаются новым налогом первые 20 квадр. метров общей площади, для домов — 50 квадр. метров, для комнат в коммуналках — 10 квадратных метров. Иными  словами, в квартире площадью 54 метра налогом будут облагаться только 34 квадратных метра площади. Эти льготы распространяются лишь на один объект недвижимости, если у собственника их несколько, владелец сам должен выбрать, на какой объект должны распространяться льготы и сообщить об этом решении в налоговые органы до 1 ноября 2016 года.

Ставки налога различаются в различных субъектах РФ. Например, для квартир или домов в Москве кадастровой стоимостью до 10 млн. рублей ставка налога составляет 0,1%. Для квартир, стоимостью 10-20 млн. рублей, ставка налога равна 0,15%, а для дорогой недвижимости, кадастровой стоимостью свыше 300 млн. рублей, ставка составит 2%. Узнать значение налога можно на сайте Федеральной Налоговой Службы.

Есть льготы и для различных групп населения: пенсионеров, инвалидов, чернобыльцев и некоторых других категорий. Жители 28 регионов России должны получить уведомления о предстоящей уплате нового налога до 20 октября 2016 года, а оплатить налог нужно будет до 1 декабря 2016 года. В случае неуплаты налога после 1 декабря, будет начисляться пеня за каждый день просрочки, которая рассчитывается, исходя из действующей ставки ЦБ России, которая сейчас составляет 10,5%.

Кризис на рынке российской недвижимости больно ударил по загородному жилью. Застройщики не могут продать уже построенные объекты, падают цены и снижается спрос на вторичном рынке. И добавилась ещё одна проблема — некоторые владельцы начинают продавать недостроенные дома. Покупка недостроенного дома является неплохой инвестицией в будущее. Но как не попасть впросак? Как не наделать ошибок при покупке недостроенного дома?

В первую очередь будущему новому владельцу следует выяснить, по какой, собственно, причине продаётся недостроенный дом, и почему было остановлено его строительство? Возможно, были допущены ошибки при проектировании или строительстве фундамента? Если дом продаётся по этой причине, то вряд ли есть смысл продолжать строительство на этом месте, лучше подыскать другой вариант.

Далее следует понять, как долго дом не строится? Если строительство было приостановлено месяц-два назад, это нормально, но, если дом стоит без движений несколько лет, продолжение строительства не имеет смысла. Наверняка за это время в недостроенном сооружении завёлся и размножился грибок, который в дальнейшем может уничтожить всю постройку.

Недостроенный дом нужно очень тщательно осмотреть. Начать нужно с подвала. Если в фундаменте или стенах есть трещины, подобное здание лучше не покупать. Не стоит приобретать здание и в том случае, если заметны следы затоплений и подтоплений, это говорит о том, что фундамент сооружения построен с нарушениями. На подобный осмотр лучше взять с собой специалиста-строителя, который сможет определить причину протечек. По возможности лучше провести независимую экспертизу выполненных работ.

Кроме строительных опасностей есть и юридические. У человека, продающего недостроенный дом, должны быть документы на строение. В первую очередь — это свидетельство о гос. регистрации прав собственности на продаваемый дом. Во-вторых — паспорт БТИ и кадастровый паспорт продаваемого объекта. Если этих документов нет, подобная сделка должна насторожить потенциального покупателя недостроенного дома. Третьим важным пакетом документов должна быть техническая документация на все этапы строительных работ. Разумеется, такие документы присутствуют только, если строительство выполняли рабочие из «официальных» строительных фирм, а не бригада «заробитчан»-шабашников.

На рынке аренды жилья продолжается кризис. Квартиры, которые раньше сдавались за считанные дни, сейчас сдаются месяцами. Многие владельцы квартир, которые не могут сдать их в аренду в течение пяти-шести месяцев, меняют свой подход к получению прибыли и выставляют квартиры на продажу. Если квартира не сдаётся, то лучше получить большую сумму денег за неё сейчас, пока цены не упали ещё больше. Также многие владельцы арендных квартир сдают квартиру из нескольких комнат нескольким арендаторам.

Каждый из них платит по 10-15 тыс. рублей в месяц и, сдавая, таким образом, трёхкомнатную квартиру, можно заработать в месяц 30-45 тыс. рублей, что немыслимо в нынешних условиях, сдавая трёхкомнатную квартиру одному арендатору. Также распространённой становится субаренда, то есть, сдача арендованной квартиры другим проживающим со стороны первичного арендатора. Случается, что арендованную квартиру приспосабливают для «свиданий на час» или превращают в подобие гостиницы для приезжих с посуточной оплатой. Как правило, подобное использование квартиры, сданной в аренду, не приветствуется её собственниками.

Чтобы избежать подобной ситуации и проблем с правоохранительными органами, собственнику квартиры разумно заключить с арендатором письменный договор, где предусмотреть возможность посещения собственником квартиры хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться, что его квартира не превратилась в «гостиницу для свиданий» или общежитие для строительных рабочих. Можно договориться с соседями, чтобы они сообщали собственнику квартиры о подозрительных ситуациях. Можно воспользоваться рекомендациями прежних арендодателей о будущих арендаторах квартиры.

На рынке загородной недвижимости предложение превышает спрос примерно в полтора раза, многие начатые проекты не достроены или заморожены. В первом полугодии 2016 года показатели продаж упали для первичного загородного жилья в два раза по сравнению с первым полугодием 2014 года и на четверть в сравнении с 2015 годом.

Особенно пострадали первичные загородные объекты бизнес-класса. Сейчас на них  приходится лишь 4% спроса. На эконом-класс приходится 78% реализованного спроса, что вполне понятно в условиях продолжающегося экономического кризиса, у людей стало банально меньше свободных средств. В дорогих ценовых сегментах сократилось предложение, поэтому падение продаж в них не так сильно заметно.

Вторичный рынок существенно отстаёт от первичного. За первые 5 месяцев этого года на нём было заключено на 50% меньше сделок, чем за такой же период 2015 года. Несмотря на некоторое оживление летом этого года, сделки на загородном рынке совершаются со скидками. В эконом-классе от 3 до 5 процентов, в дорогих сегментах — до 20 процентов.

На 25-30 процентов вырос спрос на аренду загородного жилья по сравнению с прошлым годом. Связано это с закрытием «традиционных» для россиян Египта и Турции и переориентацией значительного числа жителей столицы на подмосковный летний отдых. Наибольшей популярностью обладают дачные домики площадью 40-80 кв. метров на удалении 30-70 км от Москвы. Также популярны таунхаусы ценой до 50 тысяч рублей в месяц и дома в стиле хай-тек.

Раньше доля ипотеки при покупке загородной недвижимости составляла примерно 40 процентов, сейчас же только 5-10 процентов. Многие люди считают, что экономическая ситуация будет ухудшаться и не хотят залезать в «долговую яму». На загородном рынке сформировался отложенный спрос примерно в 30 процентов. Люди ожидают достижения «ценового дна», чтобы совершить покупку тогда.

 

На вторичном рынке предложение сейчас значительно превышает спрос, при этом цены падают. Алексей Бернадский, Директор Агентства Est-a-Tet, считает, что в июне этого года покупатели вторичной недвижимости ведут себя немного активнее, чем в мае, несмотря на то, что летом всегда наблюдается спад активности на рынке. Показов и обращений в июне стало больше, выросло число предоплат на 15%, что, вероятно, связано со стабилизацией рубля и тем, что население перестало ожидать его обвала. Снизились и уступки продавцов. В мае скидка при продаже доходила до 10%, в июне она составила 4-5%.

На вторичном рынке у покупателей сейчас популярна современная застройка не старше 15 лет, там, где уже не ведётся новое строительство. Это чаще всего районы на западе, севере и юго-западе Москвы, расположенные близко к Третьему транспортному кольцу. Хуже всего продаются объекты на востоке Москвы. Среди различных типов жилья дольше всего продаются устаревшие морально дома, панельные пятиэтажки и девятиэтажки. Даже панельные дома, построенные в 70-годах уже малоинтересны покупателям. Спросом пользуются готовые новые дома с монолитной технологией постройки. Также неплохо продаются сталинские кирпичные дома, находящиеся в хорошем состоянии.

Самые дешёвые квартиры вторичного рынка находятся в жёсткой конкуренции с аналогичными квартирами-новостройками из-за гораздо более высокого качества новых квартир. Алексей Бернадский не видит сейчас условий для снижения цен. Скидки при продаже квартир сейчас уменьшаются, потенциальные покупатели активнее смотрят заинтересовавшие их предложения. В то же время в подмосковных городах вводится много нового жилья, которое давит на рынок и сбивает цены. В целом цены должны стабилизироваться, а осенью возможен даже небольшой их рост.

Росреестр сообщил, что за январь-июнь этого года на 50% по сравнению с первым полугодием прошлого года выросло число обращений граждан, которые не удовлетворены результатами кадастровой оценки их объектов недвижимости. Пресс-служба Росреестра проинформировала, что за первое полугодие 2016 года поступило больше 14 600 заявлений от граждан о пересмотре итогов определения кадастровой стоимости по отношению к 30 200 объектам недвижимости, среди которых 85% составляют земельные участки. 

В результате рассмотрения этих заявлений в отношении 52,% обращений решение было принято в пользу физических лиц, подавших заявление о пересмотре результатов оценки кадастровой стоимости. В итоге пересмотра величины кадастровой стоимости объектов после рассмотрения заявлений об оспаривании в комиссиях, суммарная стоимость объектов снизилась на 29,1% или в денежном выражении, на 265 млрд. рублей. В начале июля 2016 года Президент России Путин В.В. подписал закон о государственной кадастровой оценке, в соответствии с которым предусматривается формирование института государственных кадастровых оценщиков.

Новое образование должно полностью заменить существующий сейчас институт частных кадастровых оценщиков. Закон вступает в силу с начала 2017 года, а переходный период, необходимый для формирования системы государственных оценщиков, продлится до 2020 года. Принятый закон вызвал множество возражений ещё до его подписания Президентом. В частности, отмечалось, что оспорить кадастровую оценку государственных служащих будет сложнее, чем оценку частных оценщиков. Проявления этого наблюдаются уже сейчас. Вместе с тем, возможность оспаривания результатов оценки сохраняется, хотя после вступления в силу нового закона сделать это будет сложнее.  

На рынке загородной недвижимости России продолжается глубокий кризис. Предложение существенно превышает спрос, цены снижаются, застройщики загородных посёлков не могут продать уже построенные объекты и несут значительные убытки.

Сейчас большинство покупателей загородной недвижимости предпочитают покупать уже готовые дома. И всё же число покупателей участков без подряда тоже велико и их число растёт. При покупке участка без подряда есть свои преимущества, которые мы сейчас и рассмотрим.

Первый и самый важный плюс состоит в том, что участок без подряда стоит значительно меньше, чем участок, на котором уже возведён дом. Например, средняя цена типичного участка без подряда в Подмосковье равняется 1,3 миллиона рублей. Но встречаются и намного более бюджетные варианты, например, участки за 200-250 тысяч рублей, но в них многое зависит от расположения, удалённости от Москвы, развитости инфраструктуры и транспортной доступности.

Вторым плюсом покупки участка без подряда является то, что покупатель сам строит свой дом по своему вкусу. Начать строительство можно тогда, когда это удобно, когда есть деньги и свободное время. Можно, вообще, отложить строительство дома «до лучших времён». Также можно сэкономить на строительных материалах, приобретая их на 25-30% дешевле.

Третий плюс заключается в том, что сейчас огромный выбор участков без подряда, от 6 соток и до бесконечности. Можно выбрать эконом-вариант, можно выбрать участок у воды, в лесу, ближе к магистралям, дальше от магистралей и так далее.

Четвёртое преимущество связано с тем, что владелец участка сам выбирает себе подрядчика для строительства дома. Можно навести справки в Интернет, можно посоветоваться с друзьями и знакомыми и выбрать такого, о котором много хороших отзывов.  

Пятый плюс в том, что владелец участка за городом сам выступает в роли архитектора своего будущего жилища. Можно пригласить любого свободного архитектора, а можно строить дом по собственному проекту, если есть подобные таланты и навыки.

Шестым преимуществом покупки участка без подряда является инвестиционная привлекательность подобной покупки. Можно недорого купить участок на непрестижном направлении, а через несколько лет поменяется мода, и данное направление станет популярным, престижным и дорогим. Тогда участок можно будет продать с высокой прибылью. 

Совсем недавно люксовые и элитные жилые проекты в Москве концентрировались в пределах исторического центра города — Садового Кольца. Сейчас ситуация изменилась и люксовые жилые проекты встречаются уже за пределами исторического центра. По словам экспертов агентств недвижимости они неплохо продаются.

В пределах Садового Кольца подобные проекты также продаются, но в условиях кризиса российской недвижимости больше стал разброс цен. Сейчас в центре Москвы дорогую недвижимость можно приобрести от 14 миллионов до 260 миллионов рублей. Самая дорогая недвижимость этого класса находится в районах Парка Культуры, Чистых прудов и Патриарших прудов.

За пределами Садового Кольца самым дорогим проектом является апарт-комплекс Bunin. Минимальный бюджет для покупки здесь должен составлять 49 миллионов рублей. Специалисты рынка недвижимости считают, что выход дорогих жилых проектов за пределы Садового Кольца будет продолжаться с нарастающей силой и вскоре подобные проекты можно будет встретить в Подмосковье и в других районах России.

Так как дорогостоящая недвижимость может долго находиться в экспозиции у агентств недвижимости, сейчас на рынке присутствуют одновременно проекты, которые запущены давно и новые проекты, которые строились по более поздним, высоким стандартам. Это даёт возможность устанавливать на новые проекты более высокую цену. Для успешной реализации новых проектов важно, чтобы из них можно было легко попасть на центральные магистрали Москвы. Хорошо при этом, если в шаговой доступности от жилого комплекса находится станция метро. 

В условиях продолжающегося на российском рынке жилья кризиса, начала набирать популярность новая тенденция — тест-драйв квартиры. Это гибрид аренды и продажи квартиры. Покупателям предлагается сначала пожить в квартире, арендуя её, а не приобретать сразу. Застройщики сейчас вынуждены идти на различные ухищрения и использовать экзотические маркетинговые приёмы, чтобы продать новое жильё. Подобное предложение потенциальным покупателям новых квартир выгодно и последним. За время «тестового периода» проживания они могут убедиться в том, что квартира, район, инфраструктура им подходит и в таком случае приобрести квартиру.

Первые попытки использовать схему «тест-драйва» для продажи новых квартир были предприняты в Новой Москве. Обязательным условием использованием «тест-драйва квартиры» является необходимость жить только в заселённом доме жилого комплекса. Арендные платежи, которые потенциальный покупатель квартиры уплачивает в период теста, засчитываются в общую стоимость квартиры. Цена аренды квартиры фиксируется на год с момента подписания договора аренды. В настоящее время цена аренды однокомнатной квартиры на условиях «тест-драйва» составляет около 23 000 рублей, за двухкомнатную — около 27 000 рублей. В эту цену входят все эксплуатационные и коммунальные платежи, кроме электричества и воды, которые оплачиваются по счётчику. 

Кроме экономических удобств аренда с выкупом имеет и юридические преимущества для потенциального покупателя квартиры. Во-первых, аренда жилья у застройщика, являющегося юридическим лицом, — это более цивилизованная стадия развития рынка недвижимости, чем аренда жилья у частного лица, зачастую не зарегистрированного, как индивидуальный предприниматель. Во-вторых, оформление юридического договора с застройщиком не позволяет ему внезапно выселить арендатора или поднять цену аренды. Что случается при аренде квартир у частных лиц. Предложение тест-драйва квартиры от застройщика означает также, что жилой комплекс сдан в эксплуатацию и подключён ко всем коммуникациям.

Страница 6 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55