Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

В России начинает сокращаться рынок риелторских услуг. Покупатели и арендаторы недвижимости стали чаще совершать сделки самостоятельно, не обращаясь к помощи специализированных агентств.

Причина очень проста. В условиях экономического кризиса, разразившегося в России, покупатели и арендаторы жилья стремятся сэкономить несколько сотен тысяч рублей посреднической комиссии. Способствует такому положению дел активное развитие Интернет-сайтов, на которых потенциальные покупатели или арендаторы жилья могут размещать свои объявления или просматривать имеющиеся на рынке предложения.

Что до юридического сопровождения сделки, то люди стали обращаться напрямую к независимым нотариусам для юридической проверки объекта аренды или купли-продажи, поскольку агентства недвижимости при предоставлении подобных услуг не несут никакой финансовой ответственности.

Некоторые эксперты считают, что навести порядок на рынке могло бы упорядочивание деятельности и сертификация работы агентств недвижимости, введение страхования ответственности и внедрение профессиональных стандартов и требований к риелторам.

По результатам исследования центра НАФИ 66% опрошенных считают самым важным фактором при выборе агентства недвижимости именно безопасность сделки, юридическую чистоту, стоимость услуг и отсутствие противозаконных схем. Это ещё одна причина, по которой доверие граждан к агентствам недвижимости падает.

Полезно знать, сколько стоят услуги агентств недвижимости, чтобы не переплачивать за их услуги. Если речь идёт о вторичном жилье, то при сделке купли-продажи риелтор обычно запросит по 2% от каждой из сторон сделки. Например, при оформлении сделки купли-продажи квартиры, стоимостью 5 миллионов рублей, риелтор рассчитывает получить 100-150 тысяч рублей комиссионных.

В 2016 году специалисты рынка недвижимости московского региона зафиксировали тенденцию к переезду из Москвы в область. В первой половине 2016 года число заявок на продажу квартиры в Москве и одновременную покупку загородного дома увеличилось на 17%. Самым популярным направлением для переезда стала Новая Москва.

Большая часть заявок на покупку связана с объектами малоэтажного строительства, а именно, жилых комплексов на расстоянии до 30 км от МКАД. Такие заявки характерны для людей с ограниченным бюджетом, которые по каким-либо причинам надумали продать свою единственную квартиру в Москве и переехать за город. Этому способствовало улучшение ситуации с транспортом. В Новой Москве особенно активно сейчас проходит реконструкция дорожных магистралей и после завершения этих работ, значительно сократится время в пути до Москвы.

Жизнь за городом предоставляет совершенно особенное качество жизни по сравнению с проживанием в городской квартире. С одной стороны приобретается полноценная квартира со всеми удобствами. С другой стороны, такая квартира находится в жилом комплексе за городом, окружённая водоёмами и лесами. Такой стиль жизни позволяет совместить комфорт городской жизни и прелести проживания за городом.

Эксперты рынка отмечают и ещё одну тенденцию. Многие жители России, особенно, пожилые, продают свою зарубежную недвижимость и покупают малоэтажные дома в Подмосковье. Это, как правило, выходцы из СССР, уехавшие из страны в 90-х, но теперь из-за проблем с мигрантами в Западной Европе, возвращающиеся на Родину.

Аренда или покупка коммерческой недвижимости имеет множество особенностей, каковых нет на рынке жилья. Ниже приводятся несколько советов тем, кто решил купить или арендовать коммерческую недвижимость, особенно, расположенную в жилых комплексах. Первый совет заключается в том, что желательно арендовать коммерческую недвижимость с прицелом на её покупку в будущем. К некоторым бизнесам предъявляется обязательное требование, чтобы помещение находилось в собственности у владельца бизнеса.

Второй совет состоит в том, чтобы обратить особое внимание на планировку коммерческого помещения. Например, если помещение будет сдаваться в аренду медицинской организации, то для неё важно наличие солнца и кабинетная планировка. Для обычного офисного помещения важна компактность помещения, чтобы сотрудники «из разных углов» могли общаться друг с другом, не преодолевая километры межкабинетных пространств. Для банка нужно более глубокое помещение, а если предполагается хранилище или большой кассовый зал, то и капитальные стены, в которых можно надёжно разместить сейфы и защитить отделение банка от взлома.

Третий совет связан с вентиляцией и вытяжками. Отсутствие мощной вентиляции в коммерческих помещениях, расположенных в жилых комплексах является серьёзной проблемой. Использовать для коммерческих целей общедомовую вытяжку недостаточно, да и запрещено законами. Особенно актуален вопрос вытяжки и вентиляции для ресторанов, кафе и продуктовых магазинов. Чтобы сделать воздуховод по фасаду дома, требуется согласование вопроса с городскими властями.

Четвёртое. Если коммерческое помещение использует погрузочно-разгрузочные зоны, то они не должны выходить во внутренние пространства жилых домов. Магазины, кафе, рестораны, минимаркеты часто проводят погрузочно-разгрузочные работы ночью и их проведение не должно нарушать покой жильцов дома.

Пятый совет касается электрических мощностей. Мощности кабеля, подведённого к коммерческому объекту, может не хватить при использовании энергозатратного оборудования. Эта проблема может возникнуть у продуктового магазина, ресторана или медицинского центра. Конечно, дополнительный электрический кабель можно купить позже. Но иногда проще отказаться от покупки неподходящего объекта коммерческой недвижимости. 

На вторичном рынке жилья покупатели сейчас больше всего интересуются двухкомнатными  квартирами. Их запрашивают 35,6% потенциальных покупателей недвижимости. Однокомнатные квартиры интересовали 31,2% потенциальных покупателей, трёхкомнатные — 22,5%, четырёхкомнатные — 7,1%, многокомнатные — 3,5%.

Такое распределение покупательских предпочтений объясняется в частности тем, что двухкомнатные квартиры, как правило, лишь на 10% дороже однокомнатных, расположенных в том же месте. Покупатели стали это понимать и чаще запрашивают для покупки двухкомнатные квартиры. Так обстоят дела на вторичном рынке.

На первичном рынке наибольший спрос по-прежнему приходится на однокомнатные квартиры. В условиях кризиса на рынке недвижимости застройщики предлагают в новостройках больше однокомнатных квартир, как более доступных для большинства населения — до 60%. Разница в цене с двухкомнатными квартирами в новых домах редко когда превышает 20%, а двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры в новостройках всё чаще продаются со скидкой. 

76% потенциальных покупателей ищут квартиры с одной ванной, а 17,6% — с двумя ванными. И лишь 6% потенциальных покупателей интересуются квартирами с тремя и более ванными.

Для 67% потенциальных покупателей важно наличие в подъезде грузового лифта. Окно во двор важно для 66% потенциальных покупателей, а оставшиеся 34% ищут квартиру с окнами на улицу.

Сейчас в Госдуме на различной степени готовности к принятию находится несколько законопроектов, касающихся жителей загородных дачных посёлков. Новые законы должны по идее облегчить жизнь дачников, однако реально их главным итогом может стать рост налоговых сборов с владельцев загородной недвижимости. Например, 20 мая в Госдуму был внесён законопроект, в соответствии с которым статус населённых пунктов будет присвоен коттеджным посёлкам и СНТ. Государство в свою очередь берётся обеспечить строительство дорог, школ, поликлиник, газификацию новых населённых пунктов и решить другие инфраструктурные вопросы.

В случае принятия закона граждане должны получить возможность прописки на даче. На развитие СНТ предполагается направить средства, получаемые местными администрациями от имущественного и земельного налогов. Этот законопроект может быть принят уже на осенней сессии и шансы на его принятие весьма высоки. Тем не менее, несмотря на впечатляющие перспективы,  большинство дачников верят скорее, в повышение налогов, чем в строительство дорог за счёт государства и газификацию. Они опасаются, что включение СНТ в состав населённого пункта значительно увеличит кадастровую стоимость объектов недвижимости.

20 мая в первом чтении Госдума уже приняла законопроект, в соответствии с которым регламентируется «внутренняя кухня» СНТ. Эксперты считают, что закон разработан, фактически, ради одного пункта, устанавливающего прямую зависимость между площадью земельного участка и размером членского взноса, что опять же, направлено на стремление властей обложить граждан дополнительными налогами. Но в 2018 году вступает в силу более «тяжёлая артиллерия». В этом году закончится «дачная амнистия» и объекты, не зарегистрированные должным образом, не смогут быть ни проданы, ни куплены. 

На элитном рынке ипотека используется не очень часто. Больше всего ипотека использовалась для того, чтобы, не выводя средства из развитого бизнеса, управлять  ипотечными выплатами по собственному усмотрению, включая возможность погасить ипотечный кредит досрочно. Второй возможностью является юридическая проверка банком, предоставляющим ипотечный кредит, объекта, под который кредит выдаётся. Большинство покупателей элитной недвижимости «живут» в мире долларовых цен и им выгодно брать ипотечный кредит в рублях при условии снижения курса рубля относительно доллара.

Вместе с тем, оценка загородного элитного объекта представляет определённую сложность. Объекты отличаются друг от друга, и стандартные методики оценки подходят здесь не всегда. В отличие от опыта работы с городскими объектами, на загородном рынке банки ориентируются не настолько уверенно. На вторичном рынке по упомянутым выше причинам на ипотеку приходится не более 5% сделок. Ипотека была выгодной в условиях растущего рынка. Пока заёмщик исправно платил проценты, цена его объекта росла. Сейчас же часты ситуации, когда новый владелец объекта обнаруживает, что кредит по объекту ещё не погашен предыдущим владельцем.

В этом случае цена объекта может быть снижена, что выгодно и прошлому владельцу и новому. На первичном рынке при покупке объекта по ипотеке, снижается риск юридической нечистоты приобретаемого объекта, ведь проверка проводится по всему посёлку. Однако в элитном сегменте первичный рынок объектов, приобретаемых по ипотеке, не так велик, кроме того, девелоперы не торопятся оформлять такие посёлки в свою собственность, что затрудняет выдачу ипотечного кредита потенциальным покупателям.

В первом чтении Госдумой Российской Федерации принят проект правительственного законопроекта о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Законопроект был принят, несмотря на его критику со стороны Общественной и Счётной палат, замечаний профильных комитетов Госдумы и оппозиционных фракций Госдумы. Альтернативный депутатский законопроект был отклонён.

В соответствии с новым законом кадастровая оценка объектов недвижимости передаётся от независимых оценщиков к государственным учреждениям, сеть которых будет создаваться. Ожидается, что оценка объектов будет проводиться по единой методике, подготовкой которой занято Минэкономразвития. В соответствии с новым законом оспаривание результатов оценки теперь будет производиться региональными комиссиями.

Одновременно с правительственным законопроектом рассматривался и альтернативный законопроект от нескольких депутатских фракций. Депутат Андрей Круглов из фракции «Справедливая Россия» ожидает десятикратный рост налогов в случае принятия правительственного законопроекта. Против правительственного закона выступили фракции КПРФ и ЛДПР. Тем не менее, правительственная инициатива была одобрена большинством депутатов, представлявшим, главным образом, фракцию «Единая Россия».

Ранее проект Правительства РФ подвергался критике в Общественной палате. Специалисты рынка опасаются, что новый закон в случае его утверждения, лишит граждан РФ возможности оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости — регионы РФ могут, но не обязаны создавать комиссии по оспариванию результатов оценки. Многие регионы не готовы создавать подобные комиссии, кто-то считает, что им это не нужно, а кому-то просто не хватает на это средств. Существенным недостатком принимаемого закона является возможность многократного завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости ради повышения налогов с имущества граждан и юридических лиц,  отсутствие ответственности оценщиков за результаты их оценки, а также очевидная потенциальная коррупционная опасность вновь принимаемой системы кадастровой оценки.

По сравнению с 2013 годом число арендаторов, которые выбирают квартиры в новостройках,  снизилось в два раза, с 10% до 5% в этом году. Главной причиной является переизбыток предложения одновременно со снижением спроса. Предложение увеличивается, поскольку многие владельцы квартир в новостройках предпочли сдавать их в аренду, а не продавать в условиях кризиса на российском рынке недвижимости. Например, в прошлом году объём предложения объектов в новостройках составил примерно 2.5-3 млн. квадратных метров в Москве и Подмосковье. В первом квартале этого года было введено в эксплуатацию 786,9 тыс. квадратных метров нового жилья. И при нынешнем положении дел предложение арендных квартир превышает спрос в 1,5 раза.

Дом считается новостройкой в течение трёх лет после его ввода в эксплуатацию. Этот период рассматривается, как время адаптации: новостройка даёт усадку, в ней налаживается работа коммунальных служб, в квартирах проводятся ремонты. По этим причинам арендные ставки в новостройках снижены на 7-10%, иногда скидки доходят до 15%, если, например, квартира находится на верхних этажах здания, а лифт ещё не работает.

20% арендного жилья сдаётся в состоянии «под ремонт», поэтому арендаторы не платят в течение какого-то времени арендную плату. 50% арендного жилья сдаётся с мебелью, в 20% случаев мебель для арендаторов готовы приобрести арендодатели, в 10% случаев арендаторы въезжают в квартиру со своей мебелью. Наличие поблизости детских садов и школ важно для 80% арендаторов. Также важным является наличие машино-места, причём арендаторы бизнес-класса всё больше предпочитают арендовать машино-место, а не покупать его.

Специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» сообщают, что в мае этого года в компанию обратилось в 1,5 раза больше клиентов, чем год назад. Правда, май 2015 год отметился обвалом  числа обращений в компанию, так что сейчас можно говорить, скорее, о восстановлении спроса, а не о его резком увеличении. На вторичном рынке Москвы объём предложения в мае составлял 43 297 объектов, немного ниже, чем в апреле этого года и на 0,1% ниже, чем в начале этого года.

За прошедший год изменилась структура предложения на вторичном рынке. Так, в два раза увеличилось число объектов ценой до 5 миллионов рублей. Эксперты отмечают, что с одной стороны это связано с коррекцией цен в меньшую сторону в среднем на 15% за год, с другой — в первой половине 2015 года была низкая база для расчёта статистики, так что нынешнее увеличение опять же свидетельствует о восстановлении рынка, а не о его стремительном росте.

По данным компании объём предложения сейчас превышает спрос примерно в 2,5 раза. По этой причине средняя цена предложения продолжает снижаться и достигла в мае отметки 184,2 тысячи рублей за квадратный метр. По сравнению с апрелем этого года цены снизились  на 0,6%, с начала 2016 года — на 1,3%, а по сравнению с маем 2015 года — на 6,8%. Большинство сделок заключается с дисконтом, по данным компании это 81% всех сделок, заключённых в мае этого года.

При этом средний размер скидки составил 8,4%, уменьшившись на 0,7% по сравнению с апрелем этого года. 8% объектов вторичной недвижимости были проданы выше заявленной изначально цены, а 11% — по изначально объявленной цене. В целом по сравнению с прошлым годом цены вторичной недвижимости  снизились на 15%. В долларах средняя цена предложения составила 2797 долларов за квадратный метр, уменьшившись на 1% по сравнению с апрелем этого года, но увеличившись на 4,4% в сравнении с началом 2016 года. Среднее время экспозиции объектов вторичной недвижимости в мае составило 71 день, или на 3 дня меньше, чем в апреле 2016 года.

По данным специалистов агентства недвижимости Villagio Estate примерно 80 процентов объектов на вторичном загородном элитном рынке предлагаются по ценам, завышенным, иногда, до 50%. Это относится, в первую очередь, к объектам старого фонда, владельцы которого не готовы изменять цены и добавляют до 50% к цене по сравнению с аналогичными объектами в современных загородных проектах. Чаще всего такие продавцы встречаются на Рублёво-Успенском шоссе. Они считают несомненными плюсами обжитой район и живописное окружение объектов. При этом большинство продаваемых объектов уже не соответствуют современным стандартам комфортного загородного жилья.

Число таких объектов невелико, всего несколько в месяц. Но часто собственник хочет продать свой дом срочно, в этом случае он может быть продан по рыночной цене или даже в убыток владельцу. Другая ситуация в новых, строящихся посёлках, тут продавцы вторичной недвижимости конкурируют с девелоперами и новыми проектами, выходящими на рынок. Выбирая между покупкой вторичной и первичной недвижимости, люди отдают предпочтение новым проектам. Не в последнюю очередь потому, что объекты первичной недвижимости сейчас оцениваются в рублях. Покупатели загородных объектов, приобретая их с целью перепродажи,  вкладываются в объект дополнительно, чтобы увеличить его конкурентные преимущества или с самого начала выбирают участки с самым выгодным расположением. Можно заработать при перепродаже до 100% на качественном дизайне и отделке. Важно также и расположение объекта, покупатели готовы платить больше за хороший вид.

Страница 7 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55