Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

Идея о создании в РФ рынка арендного жилья начинает обретать видимые контуры, на днях Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило, где, возможно, будут организованы первые доходные дома в Москве. Сейчас Агентство ведёт переговоры о приобретении 10 тысяч квадратных метров в известном доме-книжке на улице Новый Арбат в центре Москвы. Такое же количество квадратных метров Агентство может приобрести в строящемся жилкомплексе «Лайнер» на Ходынке. В начале мая Агентство договорилось с банком БТБ о покупке 800 апартаментов общей площадью 46 тыс. квадратных метров и 800 машиномест в новом комплексе Match Point, который банк строит недалеко от Кутузовского проспекта. Эта сделка может быть завершена уже летом 2016 года и станет первой сделкой на рынке арендного жилья, развитием которого АИЖК занимается уже несколько лет.

В 2010 году банк ВЭБ выдал Агентству кредит на 40 миллиардов рублей по ставке 6,5% годовых на срок до 2020 года, предназначенный, в том числе, для создания и развития рынка арендного жилья. В Агентстве сообщили, что покупаемые для сдачи в аренду площади будут направляться в специально создаваемые закрытые паевые инвестиционные фонды, часть средств в которые будет вложена Агентством, а часть будут привлекаться. Паи этих ЗПИФ будут доступны частным инвесторам, которые смогут рассчитывать на доход от инвестиций на уровне 8-10%. В Минстрое сообщили, что в 2017-2018 годах арендное жильё будет составлять 7% от общего объёма ввода жилья в России и к 2020 году объём вводимого арендного жилья составит 4,7 миллионов квадратных метров. Преимуществом арендного жилья в доходных домах будет то, что его можно будет снять в 2-3 раза дешевле, чем предложения по аренде от частных лиц.

В 2014 году, примерно до середины года, цены на рынке элитной недвижимости указывались в долларах, но после резкого скачка курса доллара в декабре 2014 года, продавцы недвижимости стали указывать цены и в рублях. Рынок как бы распался на части: рублёвый рынок до 120-130 миллионов рублей и долларовый рынок, от 2 миллионов долларов. Специалисты рынка отмечают, что в 2013 и 2015 годах объёмы продаж были близки, а в 2014 году наблюдался резкий взлёт продаж объектов на фоне реализации отложенного спроса и нестабильности курса доллара относительно рубля.

Но изменился и сам рынок, на который пришли новые покупатели. Например, в 2013 году 15 миллионов рублей равнялись примерно 500 тысячам долларов, на эти деньги можно было приобрести объект класса «бизнес» без отделки. После резкого падения рубля относительно доллара, продавцы недвижимости стали переходить на рублёвые цены. И в конце 2014 года те же 500 тысяч долларов стали равны 35 миллионам рублей, что позволило их владельцам приобретать объекты классом повыше. В то же время, предложений объектов стоимостью 15 миллионов рублей меньше не стало, а владельцы этих сумм в конце 2014 года спешно спасали свои рублёвые сбережения, покупая, в том числе, недвижимость.

Специалисты рынка недвижимости обнаружили, что в премиальном сегменте появился дополнительный ценовой нижний сегмент рынка, а верхние сегменты рынка значительных изменений не претерпели. Таким образом, премиальный сегмент расширился, а динамика продаж сохранилась примерно на докризисном уровне. Можно говорить лишь о падении рынка,  выраженного в долларах, в рублёвом же выражении динамика рынка сохраняется.

Средняя цена предложения вторичной недвижимости в апреле этого года составила 212,5 тысяч рублей за квадратный метр. На вторичном рынке Новой Москвы средняя цена предложения составила 113,2 тысяч рублей за квадратный метр. Снижение цены в рублях наблюдалось только в эконом-сегменте — 0.4% в сравнении с мартом этого года. Больше всего подешевели старые дома «хрущёвской» постройки с кирпичными стенами и маленькой кухней.

Объём предложения вторичной недвижимости в апреле составил 47,4 тысяч объектов и незначительно увеличился по сравнению с прошлым месяцем. Доля нового предложения составила 21% и немного уменьшилась в сравнении с мартом. По классам объектов объём предложения увеличился в эконом-классе, на 1% по отношению к марту и в комфорт-классе на 1,3%. Что касается числа зарегистрированных сделок в апреле этого года, то их было на 12% больше, чем в апреле 2015 года. А по сравнению с мартом этого года — меньше на 5%.

В апреле 2016 года при продаже преобладали двухкомнатные квартиры, их доля составила 41%. Однокомнатных квартир предлагалось 28% от общего числа, а трёхкомнатных квартир — 25%. Средняя цена продажи вторичной недвижимости в апреле составила 10,6 миллионов рублей. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что сейчас у населения снова появился интерес к покупке недвижимости, как способе инвестиций или сохранения своих сбережений.

Сейчас в подмосковной недвижимости представлено, главным образом, 5 стилей. Рассмотрим их последовательно.

«Советский» дачный стиль

Этот стиль встречается сейчас чаще всего, в 30% случаев. Объект этого стиля представляет собой типичный «домик в деревне Простоквашино», памятный их владельцам по детским воспоминаниям, советским кино- и мультфильмам. В домах этого архитектурного стиля нет колонн и других сложных элементов, но террасы, веранды и балкончики встречаются довольно часто. Чаще всего объекты этого архитектурного стиля встречаются в классах «эконом» и «комфорт», где на них приходится 45-50%. В бизнес-классе на объекты этого стиля приходится примерно 20% предложений.

Классика

В объектах этого стиля есть много общего с предыдущим стилем, облагороженным элементами настоящего классицизма. Объекты этого стиля составляют 20% рынка. Дома этого стиля построены из современных материалов, а лаконичность форм свидетельствует о вкусе владельца, который предпочитает нестареющую классику в архитектуре. Объектами этого стиля застраиваются, как правило, элитные загородные посёлки. Стиль «классика» предпочитают покупатели высших ценовых сегментов «премиум» и «де люкс», спрос на объекты этого стиля составляет до 30%. В ценовом сегменте «бизнес» стиль «классика» выбирают в 15% случаев.

Национальный стиль

В псевдонациональном стиле выполнено 15% загородных объектов. Почему «псевдонациональном»? Потому что обычно объект выполняется в соответствии со сложившимся стереотипом об архитектурных традициях конкретной страны. Так, Франция ассоциируется с обилием декоративных элементов в отделке и сложными формами, Англия — с готическими сооружениями, красной кирпичной кладкой и белой отделкой, а Германия — с техникой «фахверк», при которой поверх светлой стены идёт накладка из тёмного дерева. Сейчас на рынке загородной недвижимости дома в подобном стиле представлены на 15% в сегменте «комфорт» и 20% в сегменте «бизнес».

Альпийский стиль

Дома этого стиля занимают примерно 10% рынка загородной недвижимости. Их легко узнать по треугольной кровле большой площади и сильным выносам кровли за пределы фасада здания. Часто крыша доходит почти до земли и в этом случае строение называется «шале». Часто объекты в этом стиле являются комбинированными постройками, например, светлый низ дома строится из бетонных блоков, а тёмный верх здания делается из бруса или оцилиндрованного бревна. Балконы в таких сооружениях часто находятся на втором этаже и занимают всю стену. Самой большой популярностью объекты в этом стиле пользуются у покупателей ценового сегмента «бизнес», на них приходится 15%.

Хай-тек

На объекты этого стиля приходится примерно 10%. Они легко узнаются по большой площади остекления и правильным геометрическим формам. В них часто бывает эксплуатируемая крыша, которая предназначена для отдыха, занятий спортом или озеленения. В ценовых сегментах «премиум» и «де люкс» на дома в этом стиле приходится 20%, в нижних ценовых сегментах доля меньше — 5% в сегментах «эконом» и «комфорт».

Ещё 15% объектов загородной недвижимости попадают в определение других архитектурных стилей.

27 апреля на заседании Совета Федерации одобрили закон о так называемом «дальневосточном гектаре». Ранее он был принят Госдумой 22 апреля. Жители России, согласно закону, могут один раз бесплатно получить земельный участок, площадью в один гектар на Дальнем Востоке. Бесплатный земельный участок будет предоставляться на пять лет, он должен находиться в свободном обороте и быть свободным от прав третьих лиц. Участок можно будет получить в собственность через пять лет. Для этого участок должен быть освоен.

Если же он не будет обрабатываться или застраиваться, он не будет через пять лет передан в собственность претенденту. Участки начнут предоставляться с 1 июня 2016 года в нескольких регионах Дальнего Востока: Республике Якутия, Приморском, Камчатском и Хабаровском краях, Магаданской, Амурской, Сахалинской областях, Еврейской АО, Чукотском АО. Одновременно прокуратура Приморского края сообщила, что этот субъект Федерации не готов выполнить утверждённый закон. Причиной служит то, что почти все местные власти региона не предоставили вовремя в кадастровую палату данные об утверждённых границах населённых пунктов.

К тому же, границы муниципальных образований не определены в государственном кадастре. Кроме того, между местными органами и краевым управлением Росреестра так и не налажен до сих пор обмен информацией об особых участках, расположенных на приграничной территории, которые не могут быть в чьей-либо собственности по закону. Нерешённым является и вопрос с участками, находящимися в собственности иностранных граждан.

Законопроект, о подготовке которого говорили уже несколько месяцев, внесён на рассмотрение в Госдуму. Отмечается, что он направлен на улучшение процедуры определения кадастровой стоимости, в соответствии с законопроектом предлагается несколько принципиальных изменений к существующему сейчас порядку дел.

Например, предлагается создать институт государственных кадастровых оценщиков, а также передать им функции по определению кадастровой стоимости объектов государственным учреждениям, финансируемым из бюджета. По мнению правительства, этот подход позволит проводить процедуры определения кадастровой стоимости более прозрачно и более эффективно, что будет способствовать развитию рынка недвижимости.  

Новый законопроект, когда его примет Госдума, должен решить вопрос необоснованной оценки объектов недвижимости. Сейчас в 28 российских регионах налогообложение объектов недвижимости производится, исходя из кадастровой стоимости объектов, и эта система требует больших доработок. Отсутствует единая методология оценки, отсутствуют серьёзные требования к специалистам-оценщикам. Все эти вопросы требуют решения.

Президент России ранее дал поручение рассмотреть возможность увеличить необлагаемую налогами площадь жилья: комнат — с 10 до 15 квадратных метров, квартир — с 20 до 50 квадратных метров, загородных домов — с 50 до 100 квадратных метров.

Многие потенциальные покупатели считают, что рынок элитной загородной недвижимости стоит на месте и можно ещё немного подождать с покупкой. Сейчас многие покупатели начинают осмотр объекта с требования предоставления скидки. Они уверены, что в условиях кризиса можно сбить цену в два раза. Реальность, однако, иная. Сейчас со скидкой 40-50% можно купить объекты только стоимостью до 10 миллионов долларов. По данным за 2015 год средний размер скидки при продаже домов стоимостью до 50 миллионов рублей составил 9%, для объектов ценой от 50 до 150 миллионов рублей средняя скидка составила 17%, а для дорогих объектов ценой свыше 150 миллионов рублей — 24%.

А на объекты с удачной архитектурой, хорошей планировкой, расположенных на модных направлениях,  разговор о скидке вообще не заходит. До начала кризиса в декабре 2014 года цена большинства дорогих загородных домов была определённо завышена и не соответствовала рыночным реалиям. Год назад цены указывались в-основном, в долларах, а сейчас в рублях. Если учесть изменение курса доллара относительно рубля и скидку в 50%, то в рублях получается цена почти та же, что и год назад. 

По рынку ходили слухи, что большинство собственников дорогой недвижимости покинули страну и продали свою собственность. Это не так. Но количество предложений дорогой недвижимости за 2014-2016 годы увеличилось на 10%. Число объектов элитной загородной недвижимости в базах крупных риелторских компаний составляет стабильно 2-3 тысячи.

За одну неделю в крупные риелторские компании поступает порядка 200 запросов на просмотр элитной загородной недвижимости. Это примерно на 30% больше, чем в такой же период прошлого года и близко к докризисным уровням. Покупатели активизировались после празднования нового года, когда поняли, что кризис кризисом, а жизнь идёт и ждать снижения цен не стоит. Продавцы со своей стороны готовы «держать оборону» и снижать цены не особо намерены, считая, что на их объекты всегда найдётся покупатель, готовый заплатить заявленную цену.

Эксперты рынка ожидают увеличение активности на рынке ближе к лету, когда лучше видны плюсы и минусы продаваемых объектов. По их мнению, лучше всего будут продаваться объекты ценой до 150 миллионов рублей. Это дома площадью, как правило, от 300 до 500 квадратных метров, с участком от 20 до 50 соток, которые расположены на престижных направлениях.

Количество ипотечных сделок в марте этого года на 15,6% превысило число сделок год назад и стало на 37,9% больше, чем в феврале 2016 года. Причиной того является резкое снижение ставок по ипотеке российскими банками. Однако по сравнению с январём-мартом 2015 в первом квартале этого года число сделок снизилось на 6,4%, что связано, опять же, с резким изменением кредитной ситуации в экономике России.

Высокие показатели января-марта 2015 года объясняются ажиотажными покупками конца 2014 года, когда Центробанк России резко поднял ставку. В этих условиях многие люди предпочли «спасти» свои деньги, приобретая бытовую технику, а те, кто располагал большими свободными средствами — купить недвижимость. Банки ещё не успели тогда резко поднять ипотечные ставки,  и многие граждане воспользовались этим обстоятельством.

В первом квартале этого года многие банки объявили о снижении ипотечных ставок. Сейчас самое низкое значение составляет 11% при условии оплаты 50% первоначального взноса. Типичные значения находятся на уровне 16-17%. В марте 2015 года ставки были на уровнях 14.5-28%.

При этом специалисты далеки от оптимистических иллюзий и считают, что говорить о восстановлении рынка до уровней середины 2014 года ещё рано. Число сделок с ипотекой в марте этого года на 23,6% ниже, чем в марте 2014 года, а показатели первого квартала в этом году на 40,1% меньше, чем в первом квартале 2014 года.

По итогам первого квартала этого года арендная ставка в дорогих сегментах рынка (бизнес, элит, премиальный) уменьшилась на 12% до 287 тысяч рублей за месяц. Многие собственники сдаваемых элитных квартир перешли в расчётах на рубли, так как цены в долларах при сильно меняющемся курсе доллара относительно рубля отталкивают большинство арендаторов. Сейчас для примерно 60% объектов цены устанавливаются в рублях, для остальных 40% — в долларах. Иногда стороны договариваются о том, что в случае колебания курса доллара на 15-20% возможно будет пересмотрена величина арендной платы.

Желание арендаторов снять достойное жильё по боле низким ценам привело к тому, что все относительно недорогие объекты с рынка уже ушли и в предложении стали преобладать более дорогие объекты для аренды. Так доля элит-класса за два года выросла до 21% с 15%, а премиум-класса — до 27% с 21%. Доля более активно уходящего с рынка объектов бизнес-класса снизилась за два года до 52% с 64%. За год на 26% снизился средний бюджет, который выделяет арендатор на аренду дорогой квартиры. Больше всего этот показатель упал для трёхкомнатных квартир в премиум-классе — на 34%. В бизнес-классе стоимость аренды аналогичных квартир упала на 32%. Стоимость аренды двухкомнатных квартир премиум-класса упала на 17%.

В первом квартале 2016 года спрос на элитные участки изменился по сравнению с периодами прошлых лет. В диапазоне цен до 50 миллионов рублей было совершено 65% сделок. А доля сделок с бюджетом выше 300 миллионов рублей составила в первом квартале лишь 2%.

В течение квартала, когда доллар рос на межбанке, покупки участков шли активно, когда курс доллара снизился в конце февраля, произошёл спад, но в середине марта активность покупателей снова увеличилась. Значительная часть покупок участков осуществлялась для будущего проживания на них.

Рост цен в первом квартале был равен 2,5-3.5% в рублях. Предложений участков с ценой в долларах практически не осталось. На вторичном рынке снижение цен практически закончилось. Число сделок на первичном рынке (65%) в первые три месяца 2016 года превысило число сделок на вторичном рынке (35%).

В сравнении с прошлым годом существенных изменений в структуре предложения элитных земельных участков не произошло. Спрос на земельные участки без подряда увеличился в три раза. И на рынке снова появились покупатели, которые откладывали покупку земельных участков, дожидаясь стабилизации ситуации на рынке.

Эксперты ожидают в этом году небольшой рост цен на первичном рынке. Также ожидается продолжение активности покупателей во втором квартале 2016 года. Продолжится «вымывание» самых ликвидных предложений и на первичном, и на вторичном рынке.

Страница 8 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55