Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

Одна из явных тенденций на рынке загородного жилья — уменьшение числа новых посёлков. В первом квартале этого года таковых было 11, тогда, как год назад в это же время — 16. Это связано, с одной стороны, с уменьшением средств, инвестируемых в новое строительство, так и, с другой стороны, с укрупнением рынка застройщиков. Крупные компании, купившие своих конкурентов, проводят аудит начатых конкурентом проектов, а затем их выставляют на продажу. Зачастую часть объектов придерживаются в ожидании лучших времён.

Поскольку быстро раскупаются самые бюджетные предложения загородной недвижимости, происходит увеличение доли относительно дорогих объектов в общей структуре предложения. Соответственно растут и средние цены предложения. Так, коттеджи выросли в цене на 12,2% до 43,9 миллионов рублей, таунхаусы подорожали на 9,9% до 12,2 миллионов рублей, дуплексы — на 4,7% до 12,4 миллионов рублей. А цены на квартиры в малоэтажных домах упали на 4,8% до 5.4 миллионов рублей. Очень сильно упали в цене участки без подряда, на 30,5% до 2,6 миллионов рублей. Это свидетельствует, по мнению экспертов рынка недвижимости, о насыщении этого сегмента рынка.

Вместе с тем, спрос на участки без подряда увеличился на 7,6% и составил 62% всех сделок. Эксперты объясняют это тем, что приобретение загородного участка — самый простой способ купить недвижимость за городом и начать строительство тогда, когда  будет удобно новому собственнику. За год слегка уменьшился спрос на таунхаусы (снижение на 2,8%), а спрос на коттеджи и дуплексы остался почти без изменений.

В первом квартале этого года время, которое тратят арендаторы эконом-сегмента на принятие решение об аренде, по сравнению с первым кварталом 2015 года увеличилось… в 24 раза! Раньше арендаторы тратили в среднем 1-2 часа на принятие решения об аренде недвижимости, сейчас же этот срок составляет 1-2 дня. Раньше просматривалось 1-2 варианта аренды, сейчас арендатор смотрит в среднем 10 объектов, прежде, чем примет решение и остановится на одном варианте.

Арендаторы недвижимости комфорт-класса и бизнес-класса смотрят 7-10 объектов в течение двух недель, а год назад они смотрели 3-4 объекта в течение 4 дней в среднем.

Специалисты объясняют такие изменения тем, что за год значительно увеличилось предложение объектов эконом-класса, которые вернулись на рынок аренды после ажиотажа конца 2014-начала 2015 года. Также увеличилось предложение объектов первичного рынка за счёт новостроек. Увеличение предложения стимулирует арендаторов выбирать самые выгодные и привлекательные для себя варианты аренды. Отсюда и рост числа просматриваемых объектов, и длительное принятие решений.

Специалисты выделили несколько факторов, которые привлекают арендаторов. На первом месте стоят финансовые условия, возможность торга, рассрочки платежа — это важно для 85 процентов арендаторов. Новизна квартиры, сдаваемой в аренду, новая бытовая техника и мебель являются привлекательными для 65 процентов арендаторов.

Снижение спроса на аренду вынуждает собственников снижать требования к съёмщикам жилья. Так, за год на две трети уменьшились требования к арендаторам по возрастному, национальному или гендерному признаку, снизилось число запретов на проживание в арендуемом жилье семей с детьми или домашними животными. В свою очередь арендаторы адекватно оценивают свои возможности по оплате жилья с учётом возможного снижения доходов в будущем.

Обычно перед тем, как подавать заявку на просмотр арендуемой квартиры, потенциальные арендаторы тщательно выбирают объекты в Интернете по представленным там фотографиям. Так поступают 75% арендаторов.

Ещё 4 года назад одним из важных пунктов в заявке на аренду было наличие телефона. Сейчас первым требованием выступает наличие доступа в Интернет через Wi-Fi. Сейчас само собой разумеется то, что квартира должна быть оборудована бытовой техникой, а подъезд квартиры — кодовым замком или домофоном. Для 25% арендаторов комфорт-класса важным является наличие свободного места на парковке.

В отношении мебели и «европейского ремонта» требования арендаторов неопределённые из-за произошедшего размытия понятия «евроремонт». Разные люди под этим словосочетанием понимают разные вещи, и это создаёт терминологическую путаницу.

Многие люди продают свои квартиры самостоятельно, без помощи услуг профессиональных риэлторов. В такой ситуации можно наделать множество ошибок, что отдалит продажу квартиры и снизит прибыль от её продажи в будущем, поскольку цены на вторичном рынке сейчас повсеместно снижаются. Можно, конечно, установить существенную скидку на продаваемую квартиру (30-50%), тогда она, конечно, уйдёт быстро, однако продавец определённо не получит всю прибыль, которую мог бы получить. Важным этапом продажи квартиры является её первичный осмотр. Часто уже после первой встречи с продавцом квартиры покупатель принимает решение, будет ли он приобретать квартиру или нет. Итак, какие же типичные ошибки совершают продавцы вторичной недвижимости?

Чаще всего продавцы квартир из лучших побуждений активно расхваливают свою квартиру. Это может вызвать у потенциального покупателя недоверие и подозрение в том, что «здесь что-то не чисто». Если много говорить о прекрасной экологической обстановке, покупатель может подумать, что где-то неподалёку находится активно работающий завод или коптит котельная на угле. Объяснив покупателю основные особенности квартиры, нужно дать возможность ему самому подумать и задать интересующие вопросы. На вопросы лучше отвечать спокойно, без сильных эмоций, но по существу.

Иногда продавцы квартир требуют у потенциального покупателя квартиры паспорт или удостоверение личности чуть ли не с порога. Нужно понимать, что осмотр квартиры — это ещё не сделка и удостоверять личность осматривающего не нужно. Потенциальный же покупатель может развернуться и уйти после требований предъявить документы. И больше не вернётся! Похожей глупостью со стороны продавца квартиры будет вопрос о том, откуда у покупателя деньги на приобретение квартиры? Адекватный потенциальный покупатель после подобных вопросов разворачивается и уходит по-английски. И также больше не возвращается.

Если в продаваемой квартире в момент осмотра обитают домашние животные, их лучше заблаговременно закрыть в другой комнате или оставить у соседей. Во-первых, у некоторых людей есть аллергия на шерсть домашних животных. Представьте, если неожиданный  аллергический приступ начнётся у потенциального покупателя квартиры во время её осмотра! Во-вторых, некоторые люди боятся собак, особенно, крупных или бойцовских пород, какими бы милашками они не казались и в чём бы не уверяли гостей хозяева животных. Кошки тоже иногда бывают излишне навязчивыми. Так что лучше на время осмотра продаваемой квартиры временно убрать из неё домашних животных.

Обычно для осмотра квартиры потенциальному покупателю и его агенту достаточно 15-20 минут. Поэтому нет смысла пытаться усаживать гостей за праздничный стол с чаем-печеньками или горячительными напитками. Это может быть неправильно истолковано. Часто покупатели осматривают несколько квартир в один день, и задерживать их не стоит. Сейчас квартиры иногда продают с мебелью и установленной бытовой техникой. На первичном осмотре жилья не стоит демонстрировать покупателю всё великолепие обстановки, это может создать у него впечатление, что на нём хотят заработать дополнительные деньги и отпугнуть его от дальнейших шагов по приобретению квартиры.

За первый квартал этого года цены на элитные загородные дома, а также таунхаусы увеличились на 12%. В то же время земельные участки в Подмосковье в рублях подешевели на 10%, а в долларах — на 25%. В конце первого квартала средняя цена предложения элитных коттеджей составляла 2,3 миллионов долларов, что соответствует примерно 162,5 миллионам рублей. По сравнению с IV кварталом 2015 года цены выросли на 2% в долларах и на 12% в рублях. Средний таунхаус продавался за 900 тысяч долларов, что составляет примерно 66,5 миллионов рублей. И здесь цены также выросли на 2% в валюте и на 10% в рублях. Цены изменились по причине укрепления рубля относительно доллара и евро. Второй причиной роста средних цен является «вымывание» из предложения недорогого загородного жилья, которое сейчас раскупается сразу.

За первые три месяца этого года подешевели участки без подряда. Они снизились по сравнению с последним кварталом прошлого года на 10% в рублях и на 25% в долларах. Средняя цена участков без подряда составила в конце марта 1,2 миллионов долларов или 88,6 миллионов рублей. Сотка земли в элитных посёлках стоила 34 тысячи долларов или 2,4 миллионов рублей, что означает снижение на 30% в долларах и 12% в рублях. Сейчас на подмосковном рынке земли разными девелоперами проводится разная политика ценообразования. Некоторые из них стали оценивать землю в рублях, что привело к снижению цен. Где-то девелоперы понижали цены, чтобы стимулировать продажи, а где-то повышали. Судя по всему, пертурбации на рынке земли будут продолжаться и дальше, пока рынок не найдёт устойчивую точку и не определится с дальнейшим направлением движения.

На современном российском рынке первичной недвижимости потенциального покупателя ожидает много сюрпризов и неожиданностей. Есть и риски. Первым риском является всё, что связано с ипотекой. Во времена «тучных 2000-х» ипотека для многих людей была решением их жилищных проблем. Сейчас же ипотеку берут всё реже, нет уверенности, что завтрашних доходов будет достаточно для выплат по ипотечному кредиту. Введение год назад льготной ипотеки при государственной поддержке лишь продлило жизнь этому рынку, но не развило его. Кроме того, ипотека в большей степени помогла девелоперским компаниям продать объекты, которые в другом случае надолго «зависли» бы на рынке. Эксперты считают, что ипотека станет развиваться в случае оздоровления российской экономики.

Второй риск связан с ситуацией на российском рынке недвижимости. Многих огорошил крах крупной строительной компании «СУ-155», которая многие годы доминировала на столичном рынке. Проблемы со столь надёжной до недавнего времени компанией неизбежно ставит вопрос: «а не случится ли что-то подобное с компаниями поменьше?» К решению проблем «СУ-155» подключилось государство, но будет ли оно спасать мелкие компании в случае их банкротства? Третий риск возникает при рассмотрении самого процесса строительства жилья. Ситуация такова,  что большинство строительных материалов, из  которых возводятся новые дома, сейчас закупаются за рубежом. Программа импортозамещения так и не заработала в полной мере. А при ослаблении курса рубля к евро и доллару, которое наблюдалось в 2015 году, импортные материалы дорожают, что прямо влияет на стоимость квадратного метра нового жилья.

Четвёртый риск связан с проблемой долевых застройщиков. Правительство принимает меры в отношении ДДУ (договоров долевого участия), но многие участники рынка не одобряют возможность введения запрета на эту форму деловых взаимоотношений. Пятый риск возникает в связи с транспортными вопросами. После постройки нового жилого комплекса рядом с ним может возникнуть оживлённое шоссе и район из тихого превратится в шумный. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что уже не первый год инфраструктурное и дорожное строительство в Москве идёт слишком быстрыми темпами, что, конечно, неплохо, но может создать проблемы в будущем владельцам новой недвижимости.

В связи с кризисными явлениями в российской экономике и на рынке недвижимости, растёт спрос на объекты недвижимости с маленькой площадью. Продать небольшую квартиру сейчас, очевидно, проще, чем большую квартиру с просторной кухней, множеством комнат и большим коридором. С января 2013 года по нынешнее время средняя площадь квартир в Москве уменьшилась на 24% (с 90,5 квадратных метров до 69,1 квадратных метров).

Складывающаяся тенденция характерна не только для эконом-сегмента рынка, но и для высокобюджетных сегментов. Так, в элит-сегменте и премиум-сегментах рынка квартиры площадью до 50 квадратных метров занимают уже 2% предложения. Ещё полтора года назад число таких предложений было не больше 0,5%. На первичном рынке объектов эконом-класса и объектов комфорт-класса на студии и небольшие однокомнатные квартиры сейчас приходится около 60% спроса. И это в два раза больше, чем спрос на двухкомнатные квартиры.

Эксперты не видят в происходящем никакой катастрофы для рынка. Наоборот, доступность жилья делает его привлекательным для многих людей, желающих приобрести квартиру в Москве и других городах. Уже сейчас Москва вышла на первое место в стране по числу приобретаемого жилья благодаря его относительной доступности и увеличения предложения нового жилья. Поскольку кризис на российском рынке жилья закончится не скоро, число предлагаемых квартир небольшой площади будет только увеличиваться.

Заметное сокращение активности покупателей в марте специалисты рынка недвижимости связывают с укреплением рубля относительно евро и доллара. Для тех потенциальных покупателей недвижимости, кто сохраняет свои сбережения в валюте, это стало неприятным сюрпризом и снизило их покупательную способность примерно на 10% относительно февраля. Снизилось и число обращений в агентства по недвижимости по поводу выставленных к продаже объектов, примерно на 7%.

Число предложений на вторичном рынке Москвы составило в марте 43482 объекта, практически не изменившись с февраля этого года и уменьшившись на 3,2% к марту 2015 года. Средняя стоимость предложения в Москве составляет 185,5 тысяч рублей за кв. метр жилплощади. Это меньше на 0,2%, чем в феврале этого года и на 5,9% меньше, чем в марте 2015 года.

Подавляющее большинство объектов (79%) продаётся со скидкой, средний размер которой составил в марте 9,3%. 11% объектов в марте были проданы по цене выше заявленной, а 10% по цене предложения. Среднее время экспозиции объектов составило в марте 97 дней, уменьшившись по сравнению с февралём на 3 дня, но увеличившись на 40,6% по сравнению с мартом прошлого года. Укрепление рубля подняло цены вторичной недвижимости, выраженные в долларах. Средняя цена в марте составила 2634 доллара за кв. метр, что на 9,4% выше средней цены февраля 2016 года.

С начала кризисных явлений на российском рынке недвижимости долларовая аренда в Москве подешевела на 40%, с 9500 долларов до 5700 долларов. Сегодня в рублях стоимость аренды составляет 400 тысяч рублей в месяц. Когда цены упали, это открыло широкие возможности для людей, у которых были долларовые накопления. Но после массового отъезда из России иностранных сотрудников российских фирм (экспатов) подобных арендаторов «за доллары» осталось немного и в-основном, это сотрудники посольств, которые составляют 5-7% арендаторов элитной недвижимости. А в рублях ставка аренды за прошедшие два года, наоборот, выросла на 21%, от 330 тысяч рублей до 400 тысяч рублей.

Основной рост рублёвой ставки наблюдался в 2014 году, в 2015 году цены практически не росли. В это время в сегмент аренды пришли участники, которые ранее продавали свои квартиры, но в связи с резким изменением курса доллара относительно рубля, не смогли это сделать в декабре 2014 и были вынуждены сдавать свои квартиры в аренду. Они держали довольно высокие цены, пока не освоились на этом, новом для них рынке. Опытные же арендаторы установили более низкие цены и их объекты сдавались в аренду быстрее. В начале 2014 года за рубли сдавалось в аренду 37% квартир, в начале 2016 года их стало 79%. Сейчас в долларах сдаются только самые дорогие квартиры. На рынке дорогой аренды спрос традиционно высок и устойчив. Раньше его формировали экспаты, сейчас спрос формируется российскими топ-менеджерами крупных компаний, которые заменили экспатов.

В первом квартале 2016 года начал оживляться рынок загородной элитной недвижимости. На нём на треть увеличились продажи. Интерес проявляется к готовым домам и «под ключ», и «под отделку». Также на 15% стало больше инвестиционных сделок. Люди покупают землю, чтобы на ней построить дом, сделать ремонт и продать дом с прибылью. Сейчас это выгодно, ведь застройщики готовы к переговорам о цене, а расчёты производятся в рублях. На активность на рынке повлияла сезонность и укрепление рубля относительно евро и доллара.

Самым большим спросом сейчас пользуются коттеджи, их популярность за год увеличилась ещё на 10%. За прошедшие два года в Подмосковье было полностью продано 24 коттеджных комплекса, причём большинство из них было продано в декабре 2014 года, когда на рынке элитной загородной недвижимости происходил феноменальный бум спроса. 4 года назад элитные коттеджи от застройщиков составляли 75%рынка, сейчас лишь 50%. Если так пойдёт и дальше, то эксперты ожидают, что через 3 года на первичном рынке вообще не останется предложений от застройщиков и желающие купить элитную недвижимость будут вынуждены обращаться к индивидуальным владельцам. 

Сейчас загородный элитный рынок Подмосковья состоит на 51% из коттеджей, 30% составляют таунхаусы и дуплексы, 12% приходится на квартиры в малоэтажных комплексах и 7% занимают участки без подряда. Средняя стоимость коттеджа сейчас составляет 132,7 миллионов рублей, земельного участка — 52,1 миллионов рублей, таунхауса — 44,7 миллионов рублей и квартиры малоэтажном жилом доме — 18,5 миллионов рублей.

Второй год рынок российской недвижимости находится в кризисе. В этих условиях многие потенциальные покупатели жилья опасаются приобретать новое жильё на этапе нулевого цикла или на начальных стадиях строительства. Многих потенциальных покупателей сделала осторожной история с крупной компанией СУ-155, которая не смогла выполнить свои обязательства, хотя много лет успешно работала на российском рынке. В результате покупатели переориентировались на покупку квартир находящихся на финальном этапе строительства или уже сданных в эксплуатацию.

Опрос, проведённый «Вести.Недвижимость», показал, что для 46,2% респондентов при покупке квартиры важным является именно надёжность застройщика, для 23,9% важны расположение новой квартиры и транспортная доступность. 15,9% респондентов обращают внимание на стоимость квартиры, 11,9% обращают внимание на инфраструктуру жилого квартала или жилого комплекса. И 2,1% респондентов руководствуются советами знакомых и друзей.

Эксперты рынка недвижимости считают подобные результаты закономерными. Никто не хочет инвестировать свои деньги в недостроенный объект, а затем пополнить ряды обманутых дольщиков. По этой причине так мал процент тех, кто доверяет советам друзей и знакомых. Ведь друзья также могут ошибаться и не владеть полностью информацией о финансовом положении застройщика. Покупатели предпочтут сами проверить документы компании-застройщика, чтобы в будущем не попасть впросак. Низкие цены и скидки теперь уже не так важны, как раньше. Более того, слишком низкие цены на квартиры могут насторожить и отпугнуть потенциальных покупателей первичной недвижимости.

Страница 9 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55