Заказать оценку


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево.



Новости оценочного бизнеса

Последние новости нешей отрасли.

На российском рынке недвижимости новая напасть — огромное предложение первичного жилья может разрушить рынок вторичной недвижимости. Интенсивное строительство в годы строительного бума привело к тому, что сейчас простаивает огромное число новых квартир, построенных по современным технологиям с новыми коммуникациями. Очевидно, что при прочих равных условиях, здравый покупатель жилья станет покупать новую квартиру, а не жильё советской эпохи, неважно, «хрущёвка» ли это, «сталинка» или же недвижимость, построенная в 70-80 годы прошлого века.

До кризисных явлений последних лет рынок первичной недвижимости и вторичного жилья почти не пересекались. Квартиры в новых домах покупались до окончания строительства и были дешевле. Но после покупки квартиры приходилось какое-то время ожидать окончания строительства дома, подписания документов и начала эксплуатации нового дома. На вторичном же рынке квартиру можно было купить, сразу в неё заехать и жить.

Сейчас же квартиры строятся быстрее, чем продаются. Из-за этого возникает избыток предложения новых квартир, они простаивают, и все преимущества вторичного жилья в этом случае нивелируются. Цифры таковы. Ещё недавно непроданными оставались около 10% новых квартир, сейчас же их почти 40%, а ожидается, что в ближайшее время в новых домах будет 50-60% непроданных квартир.

Эксперты отмечают, что эту тенденцию разглядели не сразу, вторичный рынок может погрузиться в затяжной и глубокий кризис, а продажи на нём могут вообще прекратиться. Сейчас продавцам вторичной недвижимости нужно быть готовым к серьёзному снижению цен на неё. Не следует забывать и то, что количество свободных денег у населения уменьшилось, а с ипотекой захотят связываться далеко не все.

Бывают объекты недвижимости, продать которые очень трудно из-за их состояния, площади или окружения. «Трудно» не значит «невозможно». Главным, чтобы продать неликвидную квартиру является правильный подход и адекватная ситуации цена продажи. Очень часто на цену квартиры влияет грязный или неотремонтированный подъезд. Продавцу квартиры в подобном подъезде есть смысл организовать жильцов и коммунальные службы на проведение ремонта подъезда и наём консьержа. Впечатление о квартире могут улучшить даже свежепокрашенные радиаторы отопления в подъезде или цветы на лестничных площадках. Как правило, подобные меры обойдутся дешевле, чем возможная скидка при продаже квартиры.

Если из окна продаваемой квартиры открывается живописный вид на заводскую трубу или железнодорожный узел, придётся также постараться. Внимание потенциального покупателя отвлекут красивые шторы или правильно организованное освещение внутри квартиры. Если под окном интенсивное движение транспорта, то продавать такую квартиру лучше зимой, когда интенсивность движения меньше и меньше шум. Также в этой ситуации помогут хорошие звукопоглощающие окна и качественный кондиционер. Если окна выходят на широкую крышу большого здания, то такую квартиру также лучше продавать зимой, когда «футбольное поле» накроет снежной шапкой. А если окна продаваемой квартиры выходят на козырёк подъезда, там можно убрать мусор и расставить горшки с цветами.

Вид из окна значительно улучшится, превратившись из скучной «мусорки» в цветочную клумбу. Продавцу неликвидной квартиры нужно быть адекватным. Иногда люди устанавливают несуразную цену на продаваемую недвижимость, исходя из каких-то своих соображений, а не из рыночной реальности. Можно ориентироваться на цены, установленные на аналогичные объекты в аналогичных районах, это типичный метод, применяемый оценщиками. Также хорошо следить за тенденциями на рынке, чтобы не «передержать» неликвидный объект, ожидая, что цены вырастут.

На столичном рынке новая тенденция — возвращается обмен жилья, основательно забытый с середины 90-х. Эксперты рынка недвижимости называют главной причиной этого нарастающий кризис на рынке недвижимости. Свободных денег у граждан становится меньше, связываться с ипотечным кредитом захочет далеко не каждый потенциальный покупатель жилья, число сделок на вторичном рынке по итогам 2015 года сократилось на 30%, объём договоров долевого участия упал на 18%. Кроме того, многие люди перестали рассчитывать на то, что в течение ближайших 2-3 лет цены на недвижимость начнут расти, потому они не спешат с покупкой. Поэтому число покупателей снижается, а продать квартиру становится всё сложнее.

Тем не менее, люди взрослеют, дети разъезжаются с родителями, и приходится искать другие варианты изменения жилищных условий. Поэтому эксперты рынка недвижимости ожидают в ближайшее время увеличение числа бартерных сделок (обменов) жилья. Появление новой тенденции на рынке позволяет рассчитывать на появление весьма экзотических вариантов обмена недвижимости, например, элитной квартиры в Москве на недвижимость в Испании или загородный дом на престижном Рублёво-Успенском шоссе. Также заметно желание владельцев загородной недвижимости обменять её на квартиру в Москве.

Рынок загородной недвижимости пребывает в ещё большем кризисе, чем рынок городской недвижимости и купля-продажа в данном случае весьма затруднена. А вот обмен возможен. Эксперты отмечают, что тенденция к росту обменов жилья появилась в последние 2-3 месяца и подобные предложения составляют сейчас 5-7% от общего числа предложений. Риелторы жалуются на то, что обмен квартир оставляет их без работы, но надеются на то, что скоро эта тенденция стихнет, на рынок вернутся «живые» деньги и всё вернётся к прежнему состоянию.

В последние годы Москва застраивается очень интенсивно. Основное строительство идёт на присоединённых к «Старой Москве» территориях, однако и в старых границах Москвы также много новостроек. Недавно мэрия Москвы приняла решение разделить столицу на градостроительные зоны. Для каждой такой зоны будет установлена предельная плотность застройки, предельная высота зданий, застроенность земельных участков и будет составлена градостроительная карта.

Будет создана высокотехнологичная система, с помощью которой станет возможно  автоматизировать все проектные работы. Это будет адаптация системы, предназначенной для автоматизации проектных работ. Она поможет на единой компьютерной платформе собрать вместе все нужные данные: текущее состояние территории, планы по её развитию, а также ограничения по использованию. Кроме того будут собраны топографические карты со сведениями о рельефе, коммуникациях, дорогах, водоёмах, грунтах, растительности, культурных и хозяйственных объектах.

Архитекторы считают, что подобное градостроительное зонирование приведёт к более правильному разделению территорий муниципальных образований на зоны. Важно, что при зонировании будут соблюдаться жёсткие правила землепользования и застройки. Введение зонирования позволит навести порядок в городе, поскольку в 90-е годы и в начале 2000-х годов Москва застраивалась хаотично и бессистемно.

Суть операции трейд-ин состоит в том, что собственник покупает квартиру в новостройке, а свою старую квартиру продаёт. При этом на выезд из старой квартиры предоставляется, как правило, два месяца. Сложность сейчас состоит в том, что квартиры на вторичном рынке продаются плохо. Предложение превышает спрос, цены падают и не все владельцы квартир могут адекватно установить на неё цену, чтобы продать квартиру в установленные сроки. Обычно на это уходит не два месяца, а в среднем четыре.

Таким образом, чуть ли не самым важным моментом при использовании схемы трейд-ин является установление правильной цены, которая позволит быстро продать старую квартиру. Кроме того, человеку, продавшему свою квартиру, и заезжающему в новое жильё в строящемся доме, нужно где-то жить в период до завершения строительства и сдачи новой квартиры в эксплуатацию. Иногда в таких случаях покупатели старой квартиры договариваются с его прежним владельцем об отсрочке выезда, но берут с него арендную плату за проживание в его уже бывшей квартире.

Таким образом, вторым важнейшим компонентом успешного проведения сделки трейд-ин является соблюдение сроков. В условиях, когда неопределённости могут появиться и со стороны продажи старой квартиры и со стороны въезда в новую, число подобных сделок стало сокращаться. Эксперты рынка, однако, не драматизируют сложившуюся ситуацию. По их мнению, по мере восстановления рынка вторичного жилья активность на рынке сделок трейд-ин увеличится и всё вернётся к нормальному состоянию.

Кризисные процессы, проходящие на российском рынке недвижимости в 2015 году стали для многих арендодателей неожиданностью. Многие из них долгие месяцы не понимали, что происходит, пребывали в растерянности, удерживали высокие цены на аренду и удивлялись, почему у них никто не хочет снимать дом или квартиру или дом. За последние полгода ситуация изменилась. Цены на аренду упали, владельцы жилья стали назначать более адекватные цены за его аренду и уже готовы идти на скидки, сдавать квартиру под ремонт или  вскладчину.

Пока что непонятно, как рыночная ситуация будет развиваться впоследствии. 28,5% опрошенных россиян считают, что цена на аренду будет продолжать снижаться, 28,2% думают, что цены останутся без изменений, 27,3% считают, что цена будет расти. Таким образом, больше половины опрошенных не считают, что цены будут расти, несмотря на увеличение расходов владельцев жилья. Сейчас предложение аренды на рынке значительно превышает спрос и по всем рыночным законам это должно привести к снижению цен.

Рост цен на аренду возможен только в случае резкого ослабления курса рубля относительно доллара и евро, резкого ухудшения экономического положения в стране (что маловероятно). Если же сохранится текущее положение дел, эксперты предсказывают медленное восстановление рынка и небольшой рост цен в 2017 году.

Среди специалистов рынка офисной недвижимости давно ходят слухи об обрушении рынка аренды офисов. Кто-то прогнозирует этот процесс ближе к лету 2016 года, кто-то видит падение рынка позже. В любом случае, эксперты сходны в том, что рынок перенасыщен и такое количество офисных площадей в Москве излишне.

Многие владельцы небольших фирм сейчас отправляют своих сотрудников работать дома, удалённо. Таким образом, потребность в больших офисных помещениях уменьшается. Ещё несколько лет назад ситуация была иной. Сейчас же многие небольшие фирмы считают деньги и не готовы платить за удовольствие кататься каждый день всем трудовым коллективом в офис и обратно.

Низкая цена на нефть, приведшая среди прочего, к кризисным явлениям в российской экономике, уменьшает доходы бизнеса, во многом завязанного на нефтяные доходы страны и уменьшает потребность в больших офисных помещениях. С конца 2014 года уже наблюдается снижение ставок аренды и перевод их в рубли, а не доллары.

Другие эксперты более категоричны и преисполнены апокалиптических сценариев. Они считают, что рынку офисной недвижимости осталось жить спокойно три-четыре месяца, после чего наступит его полный крах. К концу года, по мнению этих экспертов, офисные помещения будут использоваться, как складские для хранения вещей арендаторов в надежде на оживление экономики России.

Главной причиной этого стало укрепление рубля относительно доллара и евро. Если в декабре 2014 года жители России старались избавиться от дешевеющего рубля, лихорадочно скупая недвижимость, сейчас, когда рубль укрепляется, многие находятся в растерянности, поскольку дальнейшее направление движения рубля труднопредсказуемо.

С декабря 2015 года по начало марта на рынке постоянно присутствовали покупатели жилья, которые конвертировали свои валютные накопления в квадратные метры, считая, что рубль близок к своим минимальным значениям. Однако после 8 марта они не вернулись на рынок, уменьшив активность на рынке вторичной недвижимости. По сравнению с февралём реальный спрос упал на 25%.

Следует заметить, что «валютные покупатели недвижимости» — это не только покупатели недвижимости премиум-класса. Очень много людей рассчитывали на дальнейшее ослабление рубля и приценивались к квартирам с большой кухней. Сейчас же, после коррекции рубля, оказалось, что квартирные аппетиты придётся поумерить и рассчитывать на меньшую площадь за те же валютные деньги. Так, 27 января 2016 года была зафиксирована максимальная стоимость доллара относительно рубля — 81,84. А к марту курс доллара упал более, чем на 17%, составив 24 марта 67,64 рублей. Поскольку цены за эти три месяца изменились незначительно, владельцы валютных сбережений потеряли примерно 17% в своих аппетитах.

В то же время, данные риэлторских агентств показывают примерно 15% увеличение потенциального спроса по сравнению с мартом 2015 года. Растёт число звонков и просмотров. Специалисты предполагают, что пройдёт несколько месяцев, прежде, чем покупатели определятся со своими стратегиями: продолжать ждать ослабления рубля или делать покупки сейчас.

За последние годы на рынке первичной недвижимости московского региона наблюдались кризисные явления. В 2015 году на 20% снизились продажи по сравнению с 2014 годом и на 9% по сравнению с 2013 годом. При этом растёт объём ввода нового жилья, на московском рынке появляются новые проекты. На территории «старой Москвы» сейчас находится несколько десятков проектов, готовых к началу реализации. Общий объём предлагаемой ими новой жилплощади составляет примерно 10,6 миллионов квадратных метров. Они уже получили разрешительные документы и в течение двух лет выйдут на московский рынок.

Вместе с тем, компании-застройщики уже приспособились к текущей кризисной ситуации. Они перестали ориентироваться на постоянный рост цен, как было в середине 2000-х годов, и настроены на предложение рынку современного, качественного жилья в массовой застройке. Если говорить о ценах, то ожидается, что в течение 2016 года средняя цена массового жилья составит примерно 130 тысяч рублей против 149 тысяч рублей в 2015 году. В некоторых же новых проектах стартовая цена может быть ещё ниже — от 110 до 120 тысяч рублей за квадратный метр. Наблюдается некоторое замедление ввода в строй новых объектов. Зачастую сроки ввода объектов в эксплуатацию переносятся, причём не один раз. Это не означает, что новые объекты станут долгостроями, но определённые коррективы в сроках сдачи объектов могут произойти. Спрос на жильё в Москве сохраняется, несмотря на снижение активности покупателей. По итогам 2015 года средняя площадь новой покупаемой квартиры составила 69 квадратных метров.

За 2015 год увеличилось число предложений объектов недвижимости. Больше всего предлагалось объектов ценой до 5 миллионов рублей (увеличение к февралю 2015 года на 81,9%) и тех, которые расположены в блочных домах (рост в 2,2 раза к тому же периоду). В феврале 2016 года число предложений на вторичном рынке московской недвижимости составило 43456 объектов, что на 8,9% превышает показатель февраля 2015 года и на 4,1% — февраля 2014 года. При этом спрос на объекты недвижимости существенно снижен.

В 2015 году продавцы недвижимости не понимали, почему на фоне ослабления рубля и повсеместного подорожания всех товаров и услуг, их недвижимость падает в цене. Поэтому большинство продавцов недвижимости отложили реализацию своих объектов до лучших времён, когда конъюнктура рынка станет более благоприятной.

Сейчас наблюдается увеличение числа выставляемых к продаже объектов ценой от 5,1 миллионов рублей до 10 миллионов рублей (рост на 20% по сравнению с февралём 2015 года). На 22,1% за тот же период увеличилось число объектов класса «эконом», предлагаемых к продаже. На 117,4% увеличилось число предложений объектов в блочных домах. Общая тенденция: увеличение числа предложений объектов эконом-класса и комфорт-класса при снижении предложений объектов премиум-класса и объектов в домах, которые возведены с применением технологии монолитного домостроения. Последнее объясняется, по мнению экспертов тем, что владельцы подобных объектов не хотят предоставлять скидки за продажу качественного жилья. 

В целом сейчас происходит восстановление рынка после ажиотажных продаж дешёвого жилья в декабре 2014 года, когда рубль стремительно обвалился относительно доллара. Тогда люди, имеющие сбережения, раскупали в большом количестве всё дешёвое жильё, чтобы сохранить свои деньги. Сейчас эти объекты постепенно выходят на рынок.

Страница 10 из 60

Адрес

icon Москва, Тверская улица, д.20, оф. 206 Проезд до м. Тверская. Далее 5 минут пешком

Телефон

icon info@proocenka.com

icon +7 (495) 799 58 95
Деж. оценщик тел. +7 (965) 177 11 55