Что такое залог

Одним из распространенных способов обеспечения кредитов является жилая недвижимость, то есть квартира. Она становится залогом, когда заемщик заказывает услугу оценки жилья и предоставляет документы для оформления закладной. Залогом может быть любое имущество, обладающее адекватной стоимостью.

Ипотечный кредит – это одна из форм залогового займа, при котором банк удерживает права на жилье за собой, пока долг не будет полностью погашен. Для определения суммы, которую банк предоставляет заемщику, проводится оценка стоимости залога, которым является квартира. Специалист по данной деятельности рассчитывает актуальную рыночную цену и сумму, которую можно выручить при срочной продаже (ликвидационную стоимость). Эти данные будут использованы при уклонении заемщика от выплаты долгов.

В случае, когда залогом становится квартира в новостройке, оценка нужна для оформления в собственность, а также для изменения процентных начислений в меньшую сторону (если это оговорено в договоре о кредитовании).

Документом, подтверждающим наличие залоговых отношений между банком и получателем кредита, служит закладная.

Что такое закладная и как она оформляется

Предоставление кредитору прав на недвижимость регулируется законом (ФЗ №102), в котором закладная позиционируется как ценная бумага, представляющая собой:

• подтверждение наличия залогово-кредитных отношений между заимодавцем и заемщиком;
• подтверждение факта, что кредитор обладает правами на квартиру;
• документальное выражение обязательств заемщика по исполнению заключенного им договора.

Содержание и функционал закладной

Данные, которые указываются в документе:

• данные залогодержателя (кредитора) ;
• сведения о заемщике (если он лично является залогодателем);
• сведения о залогодателе (если имущество закладывается по доверенности);
• сумма полученных под залог средств;
• сроки возврата;
• госрегистрация ипотеки.

В закладной также указываются сведения о объекте, который предоставлен в качестве залога (оценочная стоимость).

Закладная относится к категории ценных бумаг и обладает определенным функционалом. Ее можно продать или предоставить в качестве обеспечения еще одного кредита.

Владельцами закладной могут быть разные субъекты, находящиеся в кредитных отношениях.

По желанию залогодержатель-владелец может ее зарегистрировать в ЕГРН.

Процедура оценки квартиры

Условия оценки для закладной определяются кредитором, но в целом процедура состоит из нескольких этапов:

• заемщик получает список оценщиков, аккредитованных банком (если кредитором является банк);
• с выбранным оценщиком заключается соглашение об оказании услуги
• после проведения оценки для оформления закладной заемщик получает документ, который предоставляется кредитору.

Действия и работа оценщика регламентируются ФЗ № 135.

После осмотра жилья и составления описания специалист по оценке проводит аналитическую работу:

• по экономической ситуации на данный момент;
• по рынку недвижимости соответствующего региона;
• по району расположения.

Далее методом сравнения тщательно отобранных аналогов определяется стоимость квартиры. С помощью специальных формул рассчитывается приближенная к реальной ситуации сумма, которая затем корректируется, округляется и представляется как итоговая стоимость. Оставленное в форме отчета описание – это обоснование результата работы оценщика.

Проведенная оценка является одним из действий для получения ипотечного кредита.

Документы для оценки

Лицо, заказывающее услуги оценщика собирает пакет документов для оценки квартиры для закладной:

• правоустанавливающие документы;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт;
• разноплановые фото объекта;
• план этажа;
• выписка из ЕГРН;
• если квартира в новом доме, то договор долевого участия;
• свой гражданский паспорт.

После получения всех необходимых бумаг специалист компании проводит оценку квартиры для закладной в банк, результаты входят в общий отчет о проделанной работе.

Содержание отчета об оценке квартиры

Отчет представляет собой полный обзор всех аспектов, способных повлиять на цену жилья. Все описания сопровождаются фотоматериалами.

Общая информация

Данные квартиры:

• площади - общая и жилая, кухни, высота потолка;
• балконы, лоджии – остекление, благоустройство;
• данные о перепланировках, если они проводились;
• проверка размеров окон, состояние рам, вид из окна;
• инженерная часть: отопление, водопровод.

Составленный план сверяется с данными БТИ.

Важна информация, проводились ли ремонтные работы, есть ли колонки и бойлеры, изменялась ли электропроводка.

Сведения о жилом здании, в котором находится квартира

1. Год сдачи в эксплуатацию.
2. Этажность и количество подъездов.
3. Материалы стен и перекрытий.
4. степень износа дома.
5. Дата проведения капитального ремонта (если проводился).

Описание места, где расположен дом.

1. Придомовая территория, степень благоустроенности, наличие стоянок и прочие показатели.
2. Оценка развития инфраструктуры района, озеленение.
3. Удаленность от станций метрополитена, остановок общественных маршрутов, транспортных развязок..
4. Стоимость квадратного метра жилья в этом месте.

Отчет заключается выводом о состоянии дома и квартиры. Обязательно указывается состояние инженерных коммуникаций. Оценщик также вписывает свою оценку вероятности признания дома и квартиры аварийными.

Готовый отчет – это документ объемом в 70-80 листов, прошитых и пронумерованных. На титульном листе проставляется подпись лица, составившего отчет, и его печать. Весь процесс его подготовки занимает около 3 рабочих дней, но можно заказать срочную услугу.

Особенности закладной для квартиры в новостройке

Оценка квартиры в новостройке для закладной работы для банка производятся после:

• подписания акта о передаче жилья;
• получения;
• постановки дома на кадастровый учет.

Конкретные сроки проведения оценки лучше уточнять в банке-кредиторе.

Оценить квартиру в новостройке важно, потому что это влияет на величину процентных начислений – при заключении договора следует обратить внимание на наличие этого пункта. Но даже если договором не предусмотрено изменение ставки, оценка проводится в обязательном порядке, так как закладная, согласно ФЗ № 102 (ст. 14), включает в себя сведения о рыночной и кадастровой стоимости квартиры.

Заемщик предоставляет банку пакет документов:

• договор о доле участника строительства;
• акт о приемке квартиры и передаче ее в собственность ;
• поэтажный план дома (выписка из техпаспорта);
• постраничную копию паспорта.

Оценка квартиры в новостройке представляет собой три шага:

• оценка жилья;
• оформление;
• регистрация полученных прав на квартиру.

При наличии в договоре пункта об изменении стоимости кредита после оценки следует сделать еще два действия:

• собрать документы, указанные в соответствующем пункте договора;
• оформить соглашение в компании-страховщике, аккредитованной банком;
• с договором страховки посетить офис кредитора для получения новой ставки.

Особенности оформления закладной в Сбербанке

Сбербанк предъявляет высокие требования к недвижимости, предоставляемой в залог. Не принимаются для закладной:

• дом не старше 1970 года постройки;
• квартира, которую многократно перепродавали;
• ветхое и изношенное жилье;
• квартира, которую невозможно приватизировать;
• доля в недвижимости, которая не подлежит обособлению;
• жилье с совладельцем-инвалидом.

Все бумаги для закладной Сбербанка оформляются одновременно с оформлением кредитного соглашения. Все данные сверяются и подписываются однократно, дальнейших изменений в этом документе не предусмотрено.

Закладная является ценностью, и банк оставляет за собой право оценки ее рыночной стоимости, проведения с ней любых операций на рынке ценных бумаг с предварительным уведомлением залогодателя-заемщика. На момент погашения долга закладная возвращается ему.

Особенности оформления закладной в ВТБ

Закладная в ВТБ оформляется в течение двух недель. В мегаполисах срок может увеличиться до месяца ввиду загруженности отделений.

Для оформления оценки квартиры для закладной ВТБ заемщик предоставляет банку пакет документов. Банк может воспользоваться своим правом передачи закладной третьему лицу, в этом случае условия подписанного кредитного соглашения не меняются.

Банк хранит документ в депозитарии.