Оценка коммерческой недвижимости

ООО «Реал-А.К.» - профессиональная оценочная компания, предлагающая своим клиентам полный спектр оценочных услуг в различных областях экономики.

Персонал, обладающий большим опытом в области оценочной деятельности, специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными компаниями по всей стране, являются составными частями успеха нашей компании.

Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Коммерческая недвижимость – это нежилые здания, земельные участки, используемые с целью извлечения прибыли, наращивания капитала, инвестиций. В эту категорию относятся гостиницы, маркеты, магазины, помещения общественного питания, склады и др.

Коммерческая недвижимость разделяется на:

  1. Торговые площадки;
  2. Производственно-складские помещения;
  3. Офисы.

Не любой объект недвижимости способен оправдать материальные надежды владельца. Чтобы не допустить убытков, рекомендуется заранее провести оценку собственности и узнать ее потенциал доходности, рыночную стоимость и другие характеристики.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Оценка объекта производится не только перед куплей-продажей. Цели:

  • Расчет кадастровой стоимости земельного участка;
  • Внесение недвижимости в уставной капитал предприятия;
  • Определение разумной арендной ставки;
  • Оформление кредита под залог недвижимости;
  • Расчет выплат по обязательствам в случае банкротства и др.

От чего зависит стоимость коммерческой недвижимости

Ценность объекта определяется факторами:

  • Состояние рынка. От этого зависит стоимость м2.
  • Местоположение. Во внимание берется транспортная доступность. Чем ближе недвижимость к центру города, тем выше потенциальная доходность (например, арендная ставка). Здания на окраине города стоят дешевле. Но, например, если это офис – до него сложнее добраться, что снижает ценность.
  • Функциональное назначение.
  • Внешний вид, состояние, метраж, планировка помещения.
  • Состояние инженерных и бытовых коммуникаций, подключение к городскому тепло- и водоснабжению, наличие вентиляционной, охранной систем.
  • Покрытие связи. В расчет берется, проведена ли телефонная и интернет линия. Подключение к телекоммуникационном сетям будет стоять дорого, потому на этом моменте не рекомендуется экономить.

Это упрощенный перечень критериев, которыми руководствуется оценщик при определении стоимости коммерческой недвижимости.

Этапы оценки

Оценка коммерческой недвижимости начинается с переговоров и заключение соглашения об оказании услуг. Этапы:

  1. Переговоры, необходимые для обсуждения условий заказа, критериев принятия (оценщик может отказаться от выполнения неудобного заказа). Этот этап важен для обеих сторон сделки, потому что он помогает выявить проблемные моменты и поставить четкие задачи.
  2. Заключение договора. На этом этапе должны быть соблюдены условия. В статье 10 ФЗ N135-ФЗ сказано, что договор заключается в письменной форме, участие нотариуса не обязательно.
  3. Предоставление документов для проведения оценки. Они направляются прямо оценщику после подписания соглашения.
  4. Оценщик лично знакомится с объектом и использует один из подходов для определения его стоимости. В назначенное время специалист встречается с заказчиком, производит визуальный осмотр, фотографирует, составляет акт. Иногда личный визит невозможен ввиду обстоятельств (например, в процессе судопроизводства или владелец отказывает в доступе на территорию).
  5. Составление отчета об оценке. Перед тем, как документ будет передан заказчику, его проверит руководитель отдела и сотрудник, уполномоченный контролировать деятельность оценщика. В недобросовестных компаниях отчеты вовсе не проверяются.

Отчет не может содержать абстрактных толкований или вводить в заблуждение. В нем обязательно описываются: дата оценки, используемые стандарты и методы, поставленные цели.

Необходимые документы:

  • Правоустанавливающие документы – свидетельство о государственной регистрации права владения, договор аренды или др.;
  • БТИ: технический паспорт или выписка из него, подробный план, экспликация;
  • Бухгалтерская документация: балансовая, остаточная стоимость, сведения о эксплуатационных расходах (страхование, содержание объекта), коммунальные счета, счет оплаты труда обслуживающих сотрудников, траты на управление зданием.

Список документации может быть сокращен – он утверждается после встречи оценщика с заказчиком, ознакомлением с предметом оценке и финальных переговоров.

Методы оценки

Особенности оценки коммерческих здания зависят от их индивидуальных параметров. В работе используется три глобальных подхода к определению стоимости объекта:

Затратный метод

Суть подхода состоит в расчете стоимость восстановления или полного замещения здания, учитывая текущий износ. Способ предполагает определение издержек, необходимых для постройки аналога рассматриваемого объекта (с применением тех же технологий, строительных материалов и технических решений).

Алгоритм расчетов можно разделить на 4 этапа:

  1. Определяется реальная стоимость здания или земельного участка, учитывая наиболее эффективный способ эксплуатации.
  2. Рассчитывается, сколько вложений потребуется для восстановления аналога.
  3. Определяется объем износа, факторы, способные обесценить объект (устаревшие коммуникации и др.).
  4. Конечная стоимость рассчитывается путем увеличения цены участка или здания на рынке на сумму, необходимую для восстановления.

Этот метод считается самым точным и показательным при оценке недавно построенных зданий, объектов, работа над которыми еще не завершена, и инвестиционных проектов. Однако затратный подход не всегда себя оправдывает. Он может не показать реальную стоимость, потому рекомендуется одновременно сочетать несколько методов оценки.

Сравнительный метод

Суть заключается в сравнении коммерческого объекта с аналогичными по характеристиками, если их рыночная стоимость известна. В работе оценщик руководствуется двумя принципами:

  • Спрос/предложение – помогает сопоставить потребность в рассматриваемой единице с ограниченным предложением аналогов на рынке;
  • Замещения – лицо не будет тратить на покупку товара больше, чем на приобретение такого же, если учитывать одинаковые характеристики.

В рамках сравнительного метода определяется динамика финансовых условий, обстановки на рынке недвижимости и экономическое положение внутри страны. Подход применим ко всем коммерческим объектам, сведения о продаже которых находятся в свободном доступе. Однако оценщик должен учитывать, что точных копий зданий слишком мало и нужно делать корректировки. Стоимость будет завесить от стабильности и активности рынка.

Доходный метод

Суть подхода заключается в том, что стоимость здания будет соответствовать максимальному доходу, которое оно способно принести собственнику после покупки. Метод оценки коммерческой собственности считается самым эффективным при определении выгодности инвестиций. Оценщик способен спрогнозировать доходы в течение нескольких лет.

Работа делится на несколько этапов:

  1. Рассчитывается потенциальная прибыль от эксплуатации объекта в условиях текущей ситуации на рынке.
  2. Определяется объем расходов на эксплуатацию и обслуживание здания, амортизация – все это высчитывается из потенциального дохода.
  3. Подсчитывается размер чистой прибыли от продажи объекта в конце расчетного периода.
  4. Используя получившиеся цифры, оценщик формирует отчет о выгодности сооружения

Оценка коммерческой недвижимости помогает покупателю или инвестору спрогнозировать прибыль от покупки объекта перед тем, как сделка будет оформлена.

Оценщик аргументирует в отчете, почему он выбрал тот или иной метод (или отказался от него). Его цель – максимально эффективно определить стоимость объекта, интересующего заказчика.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.