Оценка коммерческой недвижимости

ООО «Реал-А.К.» - профессиональная оценочная компания, предлагающая своим клиентам полный спектр оценочных услуг в различных областях экономики.

Персонал, обладающий большим опытом в области оценочной деятельности, специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными компаниями по всей стране, являются составными частями успеха нашей компании.

Оценка коммерческой недвижимости
Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Коммерческая недвижимость используется для получения прибыли, увеличения капитала и инвестиций. К этой категории относятся земельные участки и нежилые здания, например, гостиницы, складские помещения, магазины и другое. 

Коммерческая недвижимость делится на следующие виды:

  • офисные помещения;
  • производственные помещения и склады;
  • торговые площадки.

Перед тем, как вкладывать денежные средства в коммерческую недвижимость, необходимо детально изучить её рыночную стоимость и прочие параметры. Потенциал доходности далеко не каждого объекта способен удовлетворить материальные ожидания инвестора.


В каких целях проводится оценка коммерческой недвижимости?


Бытует мнение, что оценка объекта производится только при необходимости купли-продажи, однако причин гораздо больше. 

Процедура оценки проводится в следующих случаях:

  • земельный участок нуждаются в оценке для определения его кадастровой стоимости;
  • для расчёта конкурентоспособной и разумной арендной ставки;
  • оценка недвижимости необходима, если её собираются внести в уставной капитал организации;
  • при оформлении кредита под залог недвижимости, кредитная организация руководствуется данными об оценке объекта;
  • в случае банкротства предприятия, на основании оценки рассчитывается размер выплат по обязательствам и др.

Факторы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости:

  • ситуация на рынке – именно она определяет стоимость 1 кв.м. в текущем периоде;
  • функциональное назначение – здесь подразумевается потенциал развития деятельности предприятия, а также его направление;
  • внешние характеристики – к ним относится планировка объекта, его общая площадь и состояние;
  • местоположение – важную роль играет насколько близко расположен объект к центру. Чем выше «проходимость» и транспортная доступность, тем выше оценивается потенциал доходности объекта;
  • уровень покрытия сети – если на объекте необходимо произвести подключение к телекоммуникационным сетям, то это не выгодно для инвесторов ввиду больших затрат;
  • вопрос коммуникаций – при оценке объекта недвижимости детально изучается состояние бытовых и инженерных коммуникаций, наличие вентиляционной и системы охраны, подключение к системе отопления и водоснабжения.

Это довольно упрощённый список критериев для оценки объекта. На практике специалистам приходится учитывать огромное количество дополнительных нюансов, которые могут быть связаны с индивидуальными требованиями заказчика.


Из каких этапов состоит процедура оценки коммерческой недвижимости?


Процедура начинается с переговоров между заказчиком и специалистом. Если начальные переговоры проходят успешно, то между сторонами заключается соглашение о предоставлении услуг по оценке. 

Далее следуют:

  • переговоры – на этом этапе происходит детальное обсуждение условий сделки и критериев принятия. От этого этапа зависит успешность всей процедуры, ведь именно здесь выявляются проблемные моменты и происходит формулирование четких задач для оценщика;
  • оформление договора – этот этап подразумевает заключение письменного договора в полном соответствии с действующим законодательством. Нотариальное заверение является необязательным;
  • предоставление документов – после того, как было подписано соглашение между сторонами, специалист должен получить всю необходимую документацию, чтобы приступить к процедуре оценки;
  • изучение объекта недвижимости – если со стороны владельца нет запрета на посещение территории, или не идёт процесс судопроизводства, оценщик должен лично ознакомиться с объектом. Назначается встреча с заказчиком и производится визуальный осмотр, в ходе которого специалист должен сфотографировать объект и составить акт;
  • составление отчёта об оценке – перед тем, как процедура вступит в свою финальную часть, составленный оценщиком отчёт должен тщательно изучить и одобрить руководитель отдела. Документ также проверяет сотрудник, который регламентирует деятельность оценщика. Отчёт об оценке является официальным документом, в котором должны указываться только точные факты, дата оценки, применяемые стандарты и методы, поставленные цели.


Необходимые документы для проведения оценки


Список документов утверждается после встречи специалиста с заказчиком. Всё зависит от итогов ознакомления с объектом недвижимости и финальных переговоров. 

В категорию основных бумаг входит:

  • бухгалтерская документация – это коммунальные счета, данные об эксплуатационных расходах и тратах на управление объектом, балансовая и остаточная стоимость, учёт заработной платы и другое;
  • правоустанавливающие документы – договор аренды, свидетельство о государственной регистрации и другое;
  • подробный план, технический из БТИ (или выписка), экспликация.


Методы оценки


Специалист определяет метод исходя из индивидуальных параметров объектов коммерческой недвижимости. На практике применяется три основных подхода для оценки: затратный, сравнительный и доходный. Рассмотрим каждый из них.


Затратный метод


Вся суть этого метода заключается в том, что оценка происходит на основании определения тех издержек, которые необходимых для восстановления или постройки нового аналогичного здания. 

При расчёте учитывается уровень текущего износа. Алгоритм расчётов делится на следующие этапы:

  • определение реальной стоимости объекта – при этом нужно брать во внимание наиболее эффективный (доходный) способ эксплуатации;
  • расчёт вложений – определяет сколько ресурсов, потребует процесс восстановления аналога;
  • определение износа и факторов, обесценивающих объект;
  • расчёт окончательной стоимости объекта – к рыночной стоимости объекта недвижимости в текущем периоде прибавляется сумма, которая потребуется для восстановления или полной замены.

Затратный метод считается наиболее востребованным и точным среди специалистов, особенно при оценке недавно построенных или объектов, работа над которыми ещё продолжается, а также в отношении инвестиционных проектов. Однако, у данного подхода есть свои недостатки, которые могут помешать отобразить реальную стоимость объекта. Из-за этого рекомендуется при оценке применять совокупность сразу нескольких методов.


Сравнительный метод


Для определения стоимости конкретного объекта недвижимости, оценщику необходимо сравнить его с аналогичными по характеристикам объектами, чья цена на рынке известна. 

Деятельность оценщика основывается на двух главных принципах:

  • спрос и предложение – оценщик выявляет соотношение между потребностью в конкретном объекте и ограниченном предложении аналогов;
  • замещение – специалист должен установить насколько целесообразно инвестировать средства в конкретный объект. Если на рынке представлены объекты с аналогичными характеристиками, стоящие дешевле объекта оценки, то логично, что инвестору незачем платить больше.

Данный метод можно применить ко всем объектам, если данные об их продаже есть в свободном доступе. Однако, каждый специалист должен учитывать тот факт, что не существует двух абсолютно одинаковых объектов. Поэтому при осуществлении оценки необходимы корректировки.


Доходный метод


Вся суть этого подхода заключается в том, что стоимость объекта приравнивается к максимальной прибыли, которую инвестор сможет получить после его приобретения. Используя этот метод, оценщик может спрогнозировать ожидаемые доходы на несколько лет вперёд. 

Используя доходный метод, работа специалиста делится на следующие этапы:

  • расчёт потенциала прибыли от эксплуатации объекта с учётом текущей ситуации на рынке;
  • определение и вычет из потенциальной прибыли объема расходов на эксплуатацию и обслуживание объекта;
  • подсчёт чистой прибыли от продажи недвижимости при условии, что сделка будет осуществлена в конце расчётного периода;
  • составление отчёта о целесообразности приобретения конкретного объекта на основании полученных данных.


Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.