Оценка коммерческой недвижимости

ООО «Реал-А.К.» - профессиональная оценочная компания, предлагающая своим клиентам полный спектр оценочных услуг в различных областях экономики.

Персонал, обладающий большим опытом в области оценочной деятельности, специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными компаниями по всей стране, являются составными частями успеха нашей компании.

Оценка коммерческой недвижимости
Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Коммерческая недвижимость – это нежилые здания, земельные участки, используемые с целью извлечения прибыли, наращивания капитала, инвестиций. К этой категории относятся гостиницы, маркеты, магазины, помещения общественного питания, склады и др.

Коммерческая недвижимость разделяется на:

  • торговые площадки;
  • производственно-складские помещения;
  • оОфисы.

Не любой объект недвижимости способен оправдать материальные надежды владельца. Чтобы не допустить убытков, рекомендуется заранее провести оценку собственности и узнать потенциал ее доходности, рыночную стоимость и другие характеристики.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Оценка объекта производится не только перед куплей-продажей, а также при:

  • расчете кадастровой стоимости земельного участка;
  • внесении недвижимости в уставной капитал предприятия;
  • определении разумной арендной ставки;
  • оформлении кредита под залог недвижимости;
  • расчете выплат по обязательствам в случае банкротства и др.

От чего зависит стоимость коммерческой недвижимости

Ценность объекта определяется следующими факторами:

  1. Состояние рынка. От этого зависит стоимость квадратного метра.
  2. Местоположение. Во внимание берется транспортная доступность. Чем ближе недвижимость к центру города, тем выше потенциальная доходность (например, арендная ставка). Здания на окраине города стоят дешевле, а  если это офис и до него сложнее добраться, то снижается его ценность.
  3. Функциональное назначение.
  4. Внешний вид, состояние, метраж, планировка помещения.
  5. Состояние инженерных и бытовых коммуникаций, подключение к городскому тепло- и водоснабжению, наличие вентиляционной, охранной систем.
  6. Покрытие связи. В расчет берется, проведена ли телефонная и интернет линия. Подключение к телекоммуникационном сетям будет стоять дорого, потому на этом моменте не рекомендуется экономить.
Это упрощенный перечень критериев, которыми руководствуется оценщик при определении стоимости коммерческой недвижимости.

Этапы оценки

Оценка коммерческой недвижимости начинается с переговоров и заключение соглашения об оказании услуг. Далее происходит:

  1. Переговоры, необходимые для обсуждения условий заказа, критериев принятия (оценщик может отказаться от выполнения неудобного заказа). Этот этап важен для обеих сторон сделки, потому что он помогает выявить проблемные моменты и поставить четкие задачи.
  2. Заключение договора. На этом этапе должны быть соблюдены условия. В статье 10 ФЗ N135-ФЗ сказано, что договор заключается в письменной форме, участие нотариуса не обязательно.
  3. Предоставление документов для проведения оценки. Они направляются прямо оценщику после подписания соглашения.
  4. Оценщик лично знакомится с объектом и использует один из подходов для определения его стоимости. В назначенное время специалист встречается с заказчиком, производит визуальный осмотр объекта, фотографирует, составляет акт. Иногда личный визит невозможен ввиду обстоятельств (например, в процессе судопроизводства или владелец отказывает в доступе на территорию).
  5. Составление отчета об оценке. Перед тем, как документ будет передан заказчику, его проверит руководитель отдела и сотрудник, уполномоченный контролировать деятельность оценщика. В недобросовестных компаниях отчеты не проверяются.

Отчет не может содержать абстрактных толкований или вводить в заблуждение. В нем обязательно прописывается дата оценки, используемые стандарты и методы, поставленные цели.

Необходимые бумаги:

  • правоустанавливающие документы – свидетельство о государственной регистрации права владения, договор аренды или др.;
  • технический  из БТИ или выписка из него, подробный план, экспликация;
  • бухгалтерская документация - балансовая, остаточная стоимость, сведения о эксплуатационных расходах (страхование, содержание объекта), коммунальные счета, счет оплаты труда обслуживающих сотрудников, траты на управление зданием.

Список документации может быть сокращен – он утверждается после встречи оценщика с заказчиком, ознакомлением с предметом оценке и финальных переговоров.

Методы оценки

Особенности оценки коммерческих здания зависят от их индивидуальных параметров. В работе используется три глобальных подхода к определению стоимости объекта:

Затратный метод

Суть подхода состоит в расчете стоимость восстановления или полного замещения здания, учитывая текущий износ. Способ предполагает определение издержек, необходимых для постройки аналога рассматриваемого объекта (с применением тех же технологий, строительных материалов и технических решений).

Алгоритм расчетов можно разделить на четыре этапа:

  1. Определяется реальная стоимость здания или земельного участка с учетом наиболее эффективного способа эксплуатации.
  2. Рассчитывается, сколько вложений потребуется для восстановления аналога.
  3. Определяется объем износа, факторы, способные обесценить объект (устаревшие коммуникации и др.).
  4. Конечная стоимость рассчитывается путем увеличения цены участка или здания на рынке на сумму, необходимую для восстановления.

Этот метод считается самым точным и показательным при оценке недавно построенных зданий, объектов, работа над которыми еще не завершена, инвестиционных проектов. Однако затратный подход не всегда себя оправдывает. Он может не показать реальную стоимость, потому рекомендуется одновременно сочетать несколько методов оценки.

Сравнительный метод

Суть заключается в сравнении коммерческого объекта с аналогичными по характеристиками, если их рыночная стоимость известна. В работе оценщик руководствуется двумя принципами:

  • спрос/предложение – помогает сопоставить потребность в рассматриваемой единице с ограниченным предложением аналогов на рынке;
  • замещения – покупатель не будет тратить на приобретение товара больше, чем на такой же, если учитывать одинаковые характеристики.

В рамках сравнительного метода определяется динамика финансовых условий, обстановка на рынке недвижимости и экономическое положение внутри страны.

Подход применим ко всем коммерческим объектам, сведения о продаже которых находятся в свободном доступе. Однако оценщик должен учитывать, что точных копий зданий слишком мало и нужно делать корректировки. Стоимость будет завесеть от стабильности и активности рынка.

Доходный метод

Этот подход заключается в том, что стоимость здания будет соответствовать максимальному доходу, которое оно способно принести собственнику после покупки. Метод оценки коммерческой собственности считается самым эффективным при определении выгодности инвестиций. Оценщик способен спрогнозировать доходы в течение нескольких лет.

Работа делится на несколько этапов:

  1. Рассчитывается потенциальная прибыль от эксплуатации объекта в условиях текущей ситуации на рынке.
  2. Определяется объем расходов на эксплуатацию и обслуживание здания, амортизация – все это высчитывается из потенциального дохода.
  3. Подсчитывается размер чистой прибыли от продажи объекта в конце расчетного периода.
  4. Используя получившиеся цифры, оценщик формирует отчет о выгодности сооружения

Оценка коммерческой недвижимости помогает покупателю или инвестору спрогнозировать прибыль от покупки объекта перед тем, как сделка будет оформлена.

Оценщик аргументирует в отчете, почему он выбрал тот или иной метод (или отказался от него). Его цель – максимально эффективно определить стоимость объекта, интересующего заказчика.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.