Сейчас практически все имеет свою цену. Даже участок земли в городе оценивается городской администрацией в приличную сумму, и чтобы его выкупить и использовать необходимо заплатить приличные деньги. Машино-места в паркинге - один из способов реализации подобного подхода. Заработать можно, а значит и оценить стоимость объекта тоже.
Особенности оценки машино-места
Термин «машино-место» появился относительно недавно. Он обозначает место на парковке, которое может быть использовано одной машиной. Из-за специфики объекта, процедура оценки усложняется: необходимо знать специфику рынка, учитывать множество факторов от места до загруженности, и точно знать, как составлять документы.
Машино-место - объект особого рода. Рынок их его покупки и продажи в крупных городах развит достаточно сильно. В открытых источниках есть закрытые сделки, и получить информацию не составляет труда. При этом стоимость машино-места формируется исходя из рыночных реалий, а не желаний продавца.
В случае с менее крупными регионами, ситуация обратная - прецедентов не так много, что не позволяет собрать полноценную базу по сделкам. Цена формируется по желанию продавца, с минимальной опорой на факты. Все это приводит к тому, что рынок оценки только развивается, и для получения заключения необходимы услуги квалифицированного оценщика.
Стоимость парковочных мест
Несмотря на то, что машино-место принято воспринимать просто как небольшой участок земли возле торгового центра или производственного здания, его реальная стоимость может быть выше некоторых объектов недвижимости. Это связано с двумя факторами: дорогой землей в городах и особенностями конкретного места. Важна проходимость, количество трафика, возможность коммерческой реализации. Все это идет в учет реальной стоимости.
Дороговизна земли ведет к удорожанию построек и парковочных мест. В крупных городах, где активный трафик приводит к недостатку свободного пространства, стоимость парковки сильно завышена. Таким образом можно измерить экономический потенциал, принимая во внимание загруженность и потенциальную стоимость.
Машино-место не стоит воспринимать как аналог гаража. Большую роль в оценке играет именно экономическая составляющая вопроса - сколько можно заработать на использовании подобного объекта.
В каких случаях требуется оценка машиноместа
Оценка может понадобиться для продажи, заключения договоров, передачи собственности и при возникновении споров. Полный перечень ситуаций:
- при покупке/продаже объекта;
- при оценке стоимости в страховом договоре;
- при измерении стоимости ущерба;
- определении арендной ставки;
- при изъятии муниципального имущества;
- при оформлении долгосрочного договора аренды;
- при возникновении налогового спора.
Заключение оценщика является аргументом для судебного и налогового разбирательства. В таких случаях независимая компания-оценщик составляет пакет документов, которые можно использовать для определения стоимости и аргументации при возникновении споров в правовой плоскости.
Дополнительно отчет можно использовать для споров со страховщиком, при определении стоимости компенсации. В таких случаях суд использует в качестве базы для вынесения решения расчет компании и расчет клиента, сравнивает показатели, и выбирает более объективный и честный способ.
Необходимые бумаги
Для заключения договора на оценку, необходимы следующие документы:
- Документы, подтверждающие права собственности.
- Кадастровый паспорт, если есть.
- Документы БТИ.
- Справка о балансовой стоимости, если машино-место стоит на учете в компании.
При заключении договора с оценщиком необходимы ксерокопия паспорта и ИНН заказчика.
Методы оценки машино-места
Оценщики используют три метода оценки: сравнительный, капитализация доходов и капитализация расходов. Каждый из них имеет свою методологию и используется в определенных ситуациях.
Сравнительный метод
Если рынок достаточно развит, используется сравнительный метод. Его главное преимущество: максимально точное выставление цены при минимальных затратах.
Суть метода: оценщик ищет парковочные места с такими же характеристиками, как сам объект оценки (площадь, трафик, потенциал использования и пр.). Сначала идет поиск среди текущих рыночных предложений. Затем необходимо найти в архиве сделок подобные прецеденты. На основе двух средних цен формируется заключение о цене машино-места.
Главный минус подобного метода - его невозможно реализовать на развивающемся рынке. Если нет прецедентов, а текущие цены формируется без какой-либо системы, сравнительный подход ничего не даст.
Второй недостаток - сравнительная оценка не всегда дает правильную стоимость. Парковки можно отнести к уникальным объектам, каждый из которых обладает своими характеристиками. В большинстве случаев, ценообразование будет разным даже при равных объективных факторах: площади и проходимости.
Несмотря на явные недостатки, сравнительный метод - самый популярный и используется чаще всего. Большинство судебных заключений делаются на основе сравнительной характеристики.
Капитализация доходов или расходов
Капитализация доходов и расходов применяется, когда у машино-места есть экономический потенциал, то есть его можно использовать для прямого или косвенного получения прибыли.
Суть метода капитализации доходов: оценщик анализирует все фактические и потенциальные источники дохода, которые может получить владелец машино-места за определенный период. Вычитается налоговая нагрузка. Конечная цифра дохода умножается на срок окупаемости - получается стоимость одного машино-места.
Метод капитализации расходов - обратный. Необходимо узнать все затраты, которые необходимы для приобретения объекта с такими же характеристиками. Таким образом формируется альтернативная стоимость. Из нее вычитаются все налоги и получается финальная цена.
Если объект не обладает экономическим потенциалом, реализация подобных методов невозможна.
Машино-место - объект особого вида. Его оценка учитывает следующие факторы:
- стоимость земли;
- налоговая нагрузка;
- местоположение, проходимость,;
- экономический потенциал и др.