Оценка имущества залога

Залоговый кредит – это возможность, одинаково выгодная для банка и заемщика. Банк снижает риски за счет получения возможности возместить вероятные потери продажей ценного имущества. Заемщик получает более удобные условия по кредиту.

Залог

Залог представляет собой нечто дорогостоящее, способное полностью покрыть долг, если иначе расплатиться нет возможности. Кредитор при несоблюдении или умышленном нарушении условий договора может изъять залоговое имущество и реализовать его.

Из вышесказанного следует, что залог – это добровольно предоставленная заемщиком собственность, гарантирующая кредитору возвращение одолженных по договору средств. Им может быть любое имущество, имеющее высокую стоимость, от ювелирных украшений до автомобиля и квартиры.

При отказе должника выплачивать долг согласно договору, кредитор имеет право выставить на продажу заложенную ценность и возместить свои потери за счет залога движимого имущества, недвижимости и иных предметов, которые были приняты в качестве обеспечения.

1. Стоимость залога должна превышать долг перед финансовой организацией, а также затраты кредитора, предусмотренные условиями договора. Разница при этом не должна быть слишком большой – достаточно, если залог стоит дороже долга на 20-30%. В этом случае все пропущенные платежи и неустойки будут полностью покрыты.
2. Права собственности заемщика на залоговое имущества должны быть подтверждены.
3. При наличии совладельцев залогового имущества требуется их письменное согласие на предоставление указанного имущества в качестве материального обеспечения кредита. .
4. . Собственность, являющаяся залогом, страхуется.
5. Период реализации имущества не должен превышать пяти месяцев.

Каждый банк формулирует свои требования к имуществу, которое может быть принято в качестве обеспечения. Например, Сбербанком установлено ограничение на дома, которые построены до 1970 года, определена допустимая степень износа, выдвинуто еще ряд требований.

Определение цены обеспечения

Ценность залога, который заемщик готов предоставить в качестве обеспечения кредита, определяется путем проведения оценочной экспертизы.

Результатом проведенной оценки имущества залога становится ликвидационная и рыночная стоимость.

Ликвидационная стоимость – это деньги, которые выручит кредитор при срочной продаже залога.

Рыночная стоимость более приближена к реальной, но продажа потребует больше времени.

Соответствие рыночной стоимости имущества предоставляемому кредиту подразумевает:

• продажу имущества с аукциона, результат - полное возмещение всех расходов, понесенных кредитором;
• большую ценность залога по сравнению с кредитом;
• возможность возмещения недополученных процентов и выплат в расчете за год.

Для кредитора ценность залога определяется по возможности возмещения всех расходов по кредиту по общему расчету. Для определения этого параметра используется услуга оценки, которая может проводиться по инициативе банка или заемщика.

Как определяется стоимость залога

Работа по определению ценности залога проводится экспертами из специализированных компаний, которые полностью изучают объект со всех сторон, анализируют рынок и выводят стоимость, соотносимую с усредненными показателями рынка недвижимости.

Для этого также может использоваться покупная стоимость, которая перерассчитывается с понижающими коэффициентами.

Если до этого был заключен договор страхования, то используется сумма, определенная страховой компанией.

Однако более точной считается специально проведенная оценка имущества для целей залога. При работе специалиста, проводящего осмотр и описание всех частей собственности, учитываются факторы, которые страховая компания не берет в расчет.

Оценщики, работающие для получения показателя, который послужит основанием для выдачи определенной суммы, учитывают все затраты, связанные с обеспечением кредита.

Значение имеет ликвидность залога – то есть спрос на него. Имущество должно при необходимости быстро уйти с торгов.

Оценка залога

Профессиональные оценщики составляют отчет, который служит аргументированным обоснованием названной цены и имеет статус юридически значимого документа.

Требования к отчету

1. Отчет написан внятно, четко.
2. Текст формулируется так, чтобы заказчик,также все иные лица, читающие документ, могли понять смысл.
3. Все термины и выдержки из законов растолковываются для понимания обычными людьми.
4. Каждое утверждение относительно стоимости сопровождается развернутым обоснованием.
5. Все факты и сведения, использованные в отчете, направлены строго на определение цены и не затрагивают иных аспектов.
6. Стоимость указывается в рублях. Если в договоре определена такая возможность, то указывается диапазон возможных цен.

При несогласии с определенной ценой (по имеющимся у заказчика данным или при сравнении с отчетом иного специалиста по этому же объекту), можно обратиться в суд - арбитражный или в порядке, указанном законодательством страны.

Решение о размере предоставляемого кредита принимается на основании данного документа.

Выбор оценщика

Оценка имущества для залога банку начинается с выбора компании, которая проведет экспертизу - проверку состояния собственности и назовет ее ориентировочную стоимость. Банк-кредитор обычно настоятельно рекомендует выбрать компанию-оценщика из списка аккредитованных партнеров.

Проведение экспертизы в сторонней лицензированной компании допускается законом, однако следует учитывать, что банк имеет право заказать проверку полученного отчета у своего аккредитованного партнера, что может увеличить время оформления кредита, а также расходы заемщика.

Как проводится определение цены

Оценка залога проводится в несколько этапов.

Документы

Работа эксперта по оценке начинается с изучения документов. У заемщика должно быть бесспорное право на имущество. Если он владеет собственностью совместно с супругой или родственниками, вместе с документами, подтверждающими право собственности, предоставляется письменное согласие совладельцев.

Изучение состояния залога

Производится осмотр и описание предмета залога. Если речь идет о недвижимости, то вместе с изучением внутреннего состояния оценивается район, где оно расположено. Развитая инфраструктура, близость к транспорту, элитность района повышают ценность квартиры.

Также осматриваются придомовые территории, степень благоустроенности двора, подъезда, виды из окон.

Оценивается состояние инженерных коммуникаций в целом по дому и конкретно в квартире. Выясняется степень необходимости капитального ремонта дома.

Важны сведения, как давно в квартире проводился ремонт, степень изношенности и прочие факторы, которые повлияют на ценность жилья при продаже.

Завершается работа эксперта составлением развернутого отчета с указанием рыночной и ликвидационной стоимости.

Возможные требования к залогу, выдвигаемые банком

Вероятность появления дополнительных требований зависит от типа имущества.

После проверки документов эксперт занимается оценкой состояния имущества. Это актуально для недвижимости, техники, автомобилей.

Поскольку в качестве залога может выступать продукция или сырье, то эксперт должен обладать соответствующими компетенциями и сертификацией для оценки имущества такого типа.

Соглашение о залоговом кредите

Если результаты оценки устроили обе стороны, между банком и заемщиком заключается договор. В документе предусматриваются следующие пункты:

• описание залогового имущества, его тип ;
• стоимость залога, полученная в результате проведенной оценки;
• условия, при которых у кредитора возникает право использования залога в качестве возмещения долга.

Предоставленное имущества остается в распоряжении заемщика, права собственности также сохраняются. Кредитор получает право использовать залог только в случае нарушения заемщиком условий договора.

Права заемщика ограничиваются. Собственность получает обременения, результатом которых являются запреты на продажу, дарение, передачу прав, иные подобные действия в отношении заложенного имущества.

Принудительное взыскание применяется как крайняя мера – только в случае длительного злостного предумышленного нарушения заемщиком своих обязательств.

Особенности оценки квартиры для залога

Приступая к оценке недвижимого имущества для целей залога с получением значительной суммы, следует знать, что суммы, которые назовет оценщик, будут значительно отличаться от рыночных. Причина этого заключается в учете всех возможных рисков, которым подвергаются цены в течение длительного периода выплаты долга:

• уменьшение стоимости жилья;
• тип залоговой квартиры станет непопулярным;
• состояние дома со временем ухудшается;
• район выходит из перечня элитных или престижных.

Все это берется в расчет, поэтому чаще всего оценка имущества залога ведется, исходя из худшей вероятности. Поэтому есть большая вероятность более низкой цены. Еще ниже окажется ликвидационная стоимость, по которой жилье уйдет с торгов, если должник обанкротится.

Вероятность низкой оценки высока у квартир с особыми характеристиками: апартаменты с огромной площадью и малометражку в старом доме одинаково сложно будет продать быстро. Поэтому расхождения с рыночной ценой в этих случаях будут особенно заметны.

Пакет документов

Для проведения работы заказчик предъявляет:

• удостоверения личности владельца или его представителя по доверенности;
• правоустанавливающий документ;
• техпаспорт.

Требуются оригиналы и заверенные копии. Проводится проверка документов, оригиналы возвращаются заказчику.

Договор на оказание услуги

Согласно закону, все действия по оценке проводятся строго по договору, в котором указываются все сведения о сторонах, заключивших соглашение, и объекте, который подвергается оценке.

Отчет о проведенной экспертизе

Результатом работы оценщика становится подробный отчет, который является документом, подтверждающим указанную оценщиком стоимость объекта (квартиры). В нем содержатся:

• заключение о стоимости (на эти данные будет опираться кредитор, определяя величину кредита);
• описание методов, примененных при оценке;
• данные аналитического исследования рынка;
• точные расчеты, на основании которых выявлена стоимость жилья.

Отчет подкрепляется подписью оценщика и печатью.

Стандарты работы по оценке квартиры

Требуется использовать не менее двух методов расчета, одним из которых является сравнительный. Этот метод основан на сопоставлении актуальных цен на аналогичные предложения.

К отчету прилагаются:

• документы сторон (правоустанавливающие - от владельца, разрешительные - от эксперта);
• фотографии (фиксируется и иллюстрируется все, включая виды из окон);
• достоверные сведения о сделках, приведенных в качестве примеров;
• аналитические заключения о состоянии цен на рынке недвижимости конкретного района.

Квартира в новостройке

Оценку проводят также для квартир в новостройках, для кредитов на покупку жилья. Отличие от залога вторичного жилья, где собственником остается владелец-заемщик, состоит в том, что квартира в новостройке считается собственностью кредитора до полной выплаты долга.

Особенности оценки автомобиля для залога

Оценка имущества залога, проведенная организацией, не имеющей финансовых интересов в сделке, повышает вероятность получения объективного результата. Это позволяет получить более удобные условия кредита, пониженную ставку.

Стандартно устанавливается рыночная и ликвидационная стоимость. Вторая величина подразумевает срочную продажу, поэтому является низкой, так как учитываются риск прекращения выполнения должником своих обязательств и предполагаемые потери времени при срочной продаже. Для определения этих величин имеют значение следующие моменты:

• марка авто;
• модель;
• год выпуска;
• пробег;
• техническое состояние (включая состояние кузова);
• преимущества двигателя;
• износ с учетом периода выплаты долга, особенно если авто остается у владельца;
• условия содержания автомобиля;
• уровень спроса на эту марку на момент оценки.

В солидных фирмах, занимающихся оценкой залога движимого имущества, система проста и понятна, плюс клиенту разрешено присутствовать при осмотре.

Ряд компаний выполняет оценку в режиме онлайн, по фото и видео. При таком порядке действий величины будут менее точными.

В обязанности эксперта по оценке автомобилей входит аналитическая работа по автомобильному рынку конкретного района.

Приблизительный расчет выглядит так:

• стоимость авто в салоне – 2 млн. рублей;
• стоимость на вторичном рынке б/у – от 1 до 1,7 млн.;
• для расчета используется нижняя граница, от которой берут до 80%;
• оценочная цена составит 800 тыс. рублей.

На результат оценки влияет тюнинг, улучшения, мощность двигателя. В этом смысле машины, в которые сложены дополнительные средства владельца, оцениваются выше.

Справка: если по условиям договора кредита/займа авто будет находиться на стоянке кредитора, следует зафиксировать пробег, чтобы быть уверенным - на ней никто не будет ездить. Для этого пробег заносится в протокол осмотра.

Основные требования кредиторов к автомобилю для залога:

• современная востребованная марки авто;
• хорошее состояние;
• все документы на машину в полном порядке;
• отсутствуют обременения.

Особенности залога земли

Использование земли как залогового имущества имеет ряд особенностей, который обусловлены свойствами этого вида имущества:

• при оценке исключен учет износа, так как тенденции рынка позволяют предполагать только рост ее цены;
• залог земли можно произвести без залога построек и задний на ней. При этом не разрешается закладывать строения без участка земли, на котором они стоят.

Соответственно, получение кредита под залог земли происходит с оценкой либо земли со зданиями, либо только земли. Оценочные работы базируются на рыночной цене, при этом они не должны быть ниже выкупной цены (нормативной).

Критерии ценности с точки зрения кредитора

Если кредитор берет земельный участок в качестве залога, он старается получить точный отчет о возможности полного возмещения своих убытков в случае невыполнения должником своих обязательств. Поэтому при оценке рассматриваются следующие аспекты:

• насколько участок ликвиден с учетом его целевого назначения и других моментов;
• состояние земельного рынка на момент заключения договора о кредите, что подразумевает обзор цен на текущие сделки и в перспективе;
• соотношение кадастровой и рыночной стоимости предмета залога.

Оплата оценки земли возлагается на потенциального заемщика.

Залогом могут быть:

• участки с собственниками – физическими и юридическими лицами;
• земля, выделенная для садоводства, животноводства, индивидуального строительства;
• участки, на которых расположены здания;
• наделы, на которых ведется личное подсобное хозяйство
• доля земли при совместном владении (выделяется в натуре из общего участка).

На вероятность приема участка влияют:

• правильно оформленные права и характер участка (некоторые категории земель не допускаются для передачи в залог);
• площадь участка, она не должна быть меньше установленной нормативно для каждого типа разрешенного использования.

Как определяется залоговая стоимость земли

Расчет идет на основании ликвидационной стоимости. При этом учитывается:

• величина предоставляемой суммы;
• вероятность нарушения заемщиком своих обязательств (обычно определяется как 100%);
• расходы по содержанию объекта залога;
• страхование;
• неустойки, которые заемщик будет возмещать банку в случае нарушения договора;
• годовая ставка по кредиту;
• длительность кредита;
• другие составляющие, которые используются в вычислениях.

Заключение договора

Для проведения работ по оценке заключается договор, в котором указываются:

• сведения о сторонах, заключивших договор об услуге;
• вид предмета оценки;
• цель оценки;   
• подробное описание участка;
• точное определение местоположения участка;
• размер стоимости работы оценщика;
• сведения о лицензии оценщика, включая номер, дату выдачи и срока действия.

Договор между оценщиком и заказчиком не требует нотариального заверения.

При необходимости по решению суда или иного уполномоченного органа может быть проведена повторная оценка

Любая информация, которую оценщик использует в документе, должна быть достоверной, так как имеет доказательственное значение. Подбор данных и порядок анализа определяются лицом, проводящим экспертизу.

При расчете стоимости учитываются:

• наличие совладельцев;
• целевое назначение земли;
• разрешенное использование.

Изменение любой из правовых характеристик приводит к изменению рыночной цены объекта.

Предметом залога может быть любая собственность, представляющая собой ценность. Она требует оценки залога движимого имущества или недвижимости, которую производит третья незаинтересованная сторона. Вне зависимости от типа объекта принципы работы эксперта основываются на законодательных стандартах.