Оценка арендных ставок

Аренда - передача имущества во временное пользование. Плата за использование чего-то в течение определенного периода времени - арендная ставка. Обычно это фиксированная сумма, которая платится 1 раз в течение расчетного периода: месяц, квартал, год.

Важность оценки аренды

Оценка стоимости аренды - процедура, при которой определяется реальный платеж, который будет выгоден обеим сторонам договора. Клиент должен быть готов платить эти деньги за пользование объектом, а арендодателю будет выгодно принимать оплату.

Важность правильной оценки аренды в том, что необходимо удовлетворить обе стороны и при этом учесть все особенности и нюансы, характерные для конкретного объекта.

При аренде жилой недвижимости учитывается не только потенциальная стоимость квартиры/дома, но и другие факторы: удобство, ремонт, наличие необходимой инфраструктуры и т. д. При каждом совпадении с желанием клиента цена будет увеличиваться.

Это работает и при аренде коммерческой недвижимости, транспорта, техники. Арендная ставка должна быть справедливой, конкурентоспособной и удовлетворять две стороны договора.

Когда может понадобиться оценка аренды

Оценка аренды чаще всего требуется для коммерческой недвижимости и прочих объектов. Стоимость жилых помещений проще всего узнать самостоятельно, на основе анализа всех предложений на рынке.

Офисы, магазины, земельные участки - у них есть уникальные особенности, которые могут быть раскрыты только профессионалом. Без полноценного анализа рынка, очень сложно будет найти аналоги в нужном количестве, чтобы понять  среднюю стоимость по рынку.

Типовые ситуации, требующие оценки аренды:

• сдача нестандартной недвижимости (обладает какими-то уникальными характеристиками и сильно отличается от других вариантов);
• заключение или продление договора (если необходимо изменить условия или арендодатель не знает средней стоимости по рынку);
• покупка/продажа здания или участка, где расположен объект. Цена сделки будет формироваться в том числе и за счет стоимости аренды;
• имущественные споры о выплатах - оценка является аргументом для суда;
• заключение сделки на здание, которое подлежит капитальному ремонту.

Оценка стоимости - обязательная процедура для сдачи/получения в аренду государственной и муниципиальной недвижимости. Законодательно предусмотрено, что в договоре должно быть заключение независимого оценщика.

Документы

Пакет документов для проведения оценки минимален:

1. Кадастровый план земельного участка или технический план помещения. Получить можно в управляющей компании.;
2. Подтверждение право собственности - в случае с недвижимостью это  выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
3. Копия паспорта и ИНН.

Если заказчик - юридическое лицо, то нужна будет выписка из ЕГРЮЛ.

Методы оценки арендной ставки

Методы оценки - те способы, которые реально применяются при оценке стоимости аренды. Всего их три:

• сравнительный метод ставки;
• метод капитализации доходов;
• метод капитализации расходов.

Эти способы применяются для оценки в разных сферах, так как с их помощью можно увидеть реальную цену практически любого объекта. Разберем более подробно каждый из них.

Сравнительный

Сравнительный метод - используется при оценке аренды недвижимости чаще всего. Главное преимущество - относительно низкие затраты на реализацию подобного подхода, при высокой точности. Суть в следующем:

Оценщик делает анализ исходя из прошедших сделок и текущих предложений на рынке и принимая во внимание объекты со схожими характеристиками. В качестве отправной точки берутся текущие характеристики объекта + предложения из открытых источников. Полную картину показывает изменение цены по прошедшим сделкам и анализ событий, которые к этому привели.

Помимо основного плюса есть два явных минуса: неспособность оценить этим методом нестандартный объект и трудности при работе с неразвитым рынком. Уникальные объекты никогда не оцениваются подобным подходом, так как расчеты получаются слишком грубыми.

Сравнительный метод сейчас активно используется оценщиками. С его помощью можно свободно определить стоимость различных объектов, а также собрать информацию по рынку. Информационная база активно расширяется, задействуется все больше рынков, сбор данных происходит значительно легче.

Капитализация доходов

Метод капитализации доходов используется при заключении долгосрочных арендных контрактов на коммерческую недвижимость. Его главное преимущество: возможность длительного сотрудничества с одним клиентом и адаптация под текущие реалии рынка. 

Оценщик анализирует все возможные способы получения дохода арендатором. В расчет берется потенциальная прибыль, которую может получить компания, особенности использования объекта, а также дополнительные расходы на амортизацию и ремонт, если требуется. На основе полученного дохода высчитывается стоимость с опорой на средние показатели по рынку.

Такой подход позволяет назначить реальную стоимость аренды с учетом текущей экономической ситуации и потенциала объекта. Экономическая направленность объясняется тем, что коммерческая недвижимость нужна, в конечном итоге, для получения прибыли. Следовательно, ее стоимость определяется потенциальной выгодой клиента.

Капитализация расходов

Капитализация расходов - обратный метод. Чаще всего он используется для подсчета стоимости недвижимости, но его можно также использовать для арендных платежей.

Анализируются все расходы компании, которая она понесет для поиска объекта с такими же характеристиками. Из этого вычитается стоимость амортизации и ремонтные работы. Полученная цена разбивается на срок окупаемости.

Метод можно свести к альтернативной стоимости: какие затраты нужны будут для такого же объекта. После этого высчитывается потенциальная выгода и делается полноценная аналитика, при какой цене аренда останется выгодной для обеих сторон договора.

Оценка аренды - способ сбалансировать стоимость и удовлетворить обе стороны договора. Независимая компания выдает заключение, которое также может быть использовано в судебных разбирательствах и при заключении долгосрочных договоров.