Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость используется для получения прибыли, увеличения капитала и инвестиций. К этой категории относятся земельные участки и нежилые здания, например, гостиницы, складские помещения, магазины и другое. 

Коммерческая недвижимость делится на следующие виды:

• офисные помещения;
• производственные помещения и склады;
• торговые площадки.

Перед тем, как вкладывать денежные средства в коммерческую недвижимость, необходимо детально изучить её рыночную стоимость и прочие параметры. Потенциал доходности далеко не каждого объекта способен удовлетворить материальные ожидания инвестора.

В каких целях проводится оценка коммерческой недвижимости?

Бытует мнение, что оценка объекта производится только при необходимости купли-продажи, однако причин гораздо больше. 

Процедура оценки проводится в следующих случаях:

• земельный участок нуждаются в оценке для определения его кадастровой стоимости;
• для расчёта конкурентоспособной и разумной арендной ставки;
• оценка недвижимости необходима, если её собираются внести в уставной капитал организации;
• при оформлении кредита под залог недвижимости, кредитная организация руководствуется данными об оценке объекта;
• в случае банкротства предприятия, на основании оценки рассчитывается размер выплат по обязательствам и др.

Факторы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости:

• ситуация на рынке – именно она определяет стоимость 1 кв.м. в текущем периоде;
• функциональное назначение – здесь подразумевается потенциал развития деятельности предприятия, а также его направление;
• внешние характеристики – к ним относится планировка объекта, его общая площадь и состояние;
• местоположение – важную роль играет насколько близко расположен объект к центру. Чем выше «проходимость» и транспортная доступность, тем выше оценивается потенциал доходности объекта;
• уровень покрытия сети – если на объекте необходимо произвести подключение к телекоммуникационным сетям, то это не выгодно для инвесторов ввиду больших затрат;
• вопрос коммуникаций – при оценке объекта недвижимости детально изучается состояние бытовых и инженерных коммуникаций, наличие вентиляционной и системы охраны, подключение к системе отопления и водоснабжения.

Это довольно упрощённый список критериев для оценки объекта. На практике специалистам приходится учитывать огромное количество дополнительных нюансов, которые могут быть связаны с индивидуальными требованиями заказчика.

Из каких этапов состоит процедура оценки коммерческой недвижимости?

Процедура начинается с переговоров между заказчиком и специалистом. Если начальные переговоры проходят успешно, то между сторонами заключается соглашение о предоставлении услуг по оценке. 

Далее следуют:

• переговоры – на этом этапе происходит детальное обсуждение условий сделки и критериев принятия. От этого этапа зависит успешность всей процедуры, ведь именно здесь выявляются проблемные моменты и происходит формулирование четких задач для оценщика;
• оформление договора – этот этап подразумевает заключение письменного договора в полном соответствии с действующим законодательством. Нотариальное заверение является необязательным;
• предоставление документов – после того, как было подписано соглашение между сторонами, специалист должен получить всю необходимую документацию, чтобы приступить к процедуре оценки;
• изучение объекта недвижимости – если со стороны владельца нет запрета на посещение территории, или не идёт процесс судопроизводства, оценщик должен лично ознакомиться с объектом. Назначается встреча с заказчиком и производится визуальный осмотр, в ходе которого специалист должен сфотографировать объект и составить акт;
• составление отчёта об оценке – перед тем, как процедура вступит в свою финальную часть, составленный оценщиком отчёт должен тщательно изучить и одобрить руководитель отдела. Документ также проверяет сотрудник, который регламентирует деятельность оценщика. Отчёт об оценке является официальным документом, в котором должны указываться только точные факты, дата оценки, применяемые стандарты и методы, поставленные цели.

Необходимые документы для проведения оценки

Список документов утверждается после встречи специалиста с заказчиком. Всё зависит от итогов ознакомления с объектом недвижимости и финальных переговоров. 

В категорию основных бумаг входит:

• бухгалтерская документация – это коммунальные счета, данные об эксплуатационных расходах и тратах на управление объектом, балансовая и остаточная стоимость, учёт заработной платы и другое;
• правоустанавливающие документы – договор аренды, свидетельство о государственной регистрации и другое;
• подробный план, технический из БТИ (или выписка), экспликация.

Методы оценки

Специалист определяет метод исходя из индивидуальных параметров объектов коммерческой недвижимости. На практике применяется три основных подхода для оценки: затратный, сравнительный и доходный. Рассмотрим каждый из них.

Затратный метод

Вся суть этого метода заключается в том, что оценка происходит на основании определения тех издержек, которые необходимых для восстановления или постройки нового аналогичного здания. 

При расчёте учитывается уровень текущего износа. Алгоритм расчётов делится на следующие этапы:

• определение реальной стоимости объекта – при этом нужно брать во внимание наиболее эффективный (доходный) способ эксплуатации;
• расчёт вложений – определяет сколько ресурсов, потребует процесс восстановления аналога;
• определение износа и факторов, обесценивающих объект;
• расчёт окончательной стоимости объекта – к рыночной стоимости объекта недвижимости в текущем периоде прибавляется сумма, которая потребуется для восстановления или полной замены.

Затратный метод считается наиболее востребованным и точным среди специалистов, особенно при оценке недавно построенных или объектов, работа над которыми ещё продолжается, а также в отношении инвестиционных проектов. Однако, у данного подхода есть свои недостатки, которые могут помешать отобразить реальную стоимость объекта. Из-за этого рекомендуется при оценке применять совокупность сразу нескольких методов.

Сравнительный метод

Для определения стоимости конкретного объекта недвижимости, оценщику необходимо сравнить его с аналогичными по характеристикам объектами, чья цена на рынке известна. 

Деятельность оценщика основывается на двух главных принципах:

• спрос и предложение – оценщик выявляет соотношение между потребностью в конкретном объекте и ограниченном предложении аналогов;
• замещение – специалист должен установить насколько целесообразно инвестировать средства в конкретный объект. Если на рынке представлены объекты с аналогичными характеристиками, стоящие дешевле объекта оценки, то логично, что инвестору незачем платить больше.

Данный метод можно применить ко всем объектам, если данные об их продаже есть в свободном доступе. Однако, каждый специалист должен учитывать тот факт, что не существует двух абсолютно одинаковых объектов. Поэтому при осуществлении оценки необходимы корректировки.

Доходный метод

Вся суть этого подхода заключается в том, что стоимость объекта приравнивается к максимальной прибыли, которую инвестор сможет получить после его приобретения. Используя этот метод, оценщик может спрогнозировать ожидаемые доходы на несколько лет вперёд. 

Используя доходный метод, работа специалиста делится на следующие этапы:

• расчёт потенциала прибыли от эксплуатации объекта с учётом текущей ситуации на рынке;
• определение и вычет из потенциальной прибыли объема расходов на эксплуатацию и обслуживание объекта;
• подсчёт чистой прибыли от продажи недвижимости при условии, что сделка будет осуществлена в конце расчётного периода;
• составление отчёта о целесообразности приобретения конкретного объекта на основании полученных данных.