Таунхаусы относятся к категории нестандартной недвижимости. Вычислить их стоимость достаточно сложно, и стандартные методы часто не подходят. Комплексная оценка таунхаусов - сложная специфическая процедура, в ходе которой учитываются все особенности недвижимости.
Особенности оценки таунхаусов
Таунхаус сочетает в себе характеристики квартиры и частного дома: доступные коммуникации, специфику помещений, а также удаленность от городского трафика. Если использовать стандартные способы, которые включают в себя анализ затрат на строительство, близость к объектам инфраструктуры, цену на землю и т. д, то получается необъективная цена.
Стоимость таунхаусов зависит от многих других факторов. Их нельзя отнести к стандартному объекту недвижимости, так как юридически, они обладают специфичным статусом.
Сравнительные методы могут дать результат, но рынок таунхаусов еще недостаточно развит. Найти похожий объект со схожими характеристиками можно, но есть ряд других факторов: удаленность от города, инфраструктура, район, специфика земельного участка. Все это может повлиять конечную стоимость объекта.
Требования к документации также отличаются от стандартных объектов недвижимости. И так как таунхаусы обладают специфичным статусом объекта, процедура оформления и учета будет отличаться.
В каких случаях могут понадобиться услуги оценщика
Профессиональная оценка необходима в следующих случаях:
- покупка/продажа или сдача в аренду;
- пПереоценка налогов;
- страхование;
- оформление в качестве залога;
- перевод в деньги при оформлении наследства;
- раздел долевого имущества;
- при процедуре развода;
- при возникновении любых имущественных споров, которые будут решаться в суде.
После окончания процедуры оценки на руки клиенту выдается официальный документ от независимой оценочной компании. Если заключение сделано правильно, то его можно использовать в суде или аппелировать к документу при возникновении расхождений в оценке имущества в рамках страхового договора.
Документы для оценки таунхаусов
Пакет документов для оценки выглядит следующим образом:
- Документ, подтверждающий право собственности на весь таунхаус или на секцию.
- Договор купли-продажи, арендный, выписка из ЕГРН.;
- Кадастровый паспорт на земельный участок.
- Технический паспорт.
- План (находится в управляющей компании).
Дополнительно клиенту необходимо предоставить ИНН и паспорт.
Застройщики не всегда правильно указывают вид недвижимости в документах. Иногда строительная компания именует объект под индивидуальную застройку. В таком случае объект недвижимости считается загородным домом, что добавляет сложностей при государственной проверке и судебном разбирательстве. Чтобы не возникало подобных сложностей, все оценщики опираются исключительно на документацию.
Оценка осуществляется с опорой на информацию из официальных источников независимо от того, чем фактически является объект недвижимости. В таком случае при официальных процедурах проблем возникнет гораздо меньше.
Методы оценки таунхаусов
Всего есть три актуальных метода оценки:
- сравнительный;
- капитализация доходов;
- капитализация расходов.
Каждый из них обладает уникальными методиками и особенностями работы. Более подробно о каждом из них.
Сравнительный метод оценки
Сравнительный метод оценки - один из самых актуальных, при работе с любыми объектами. Позволяет назвать цену, максимально приближенную к реальной. Главное преимущество - простота и высокая точность.
Суть метода в следующем. В качестве основы для анализа, берутся прошедшие сделки по таким же объектам недвижимости, а также текущие рыночные предложения. Делается коррекция на особенности конкретного таунхауса, после чего выносится финальное решение по цене.
Главный минус подобного подхода - невозможность реализации в половине случаев. На стандартную недвижимость можно найти много информации и аналитики. В случае с таунхаусами сделок проводилось не так много. Найти объект полностью совпадающий по характеристикам достаточно сложно.
Реализовать подобный метод можно только в крупных городах - в небольших слишком мало данных.
Капитализация доходов
Капитализация доходов используется, когда объект можно сдавать в аренду и получать прибыль. Этот метод дает полноценную картину окупаемости, а также позволяет опираться на актуальные цифры при перепродаже или заключении договора аренды.
Суть метода: анализируется, каким образом можно получать прибыль с объекта недвижимости. Это сдача в аренду + последующая перепродажа. Все доходы суммируются, из этого показателя вычитается износ. Полученная сумма арендных платежей умножается на срок в собственности (планируемый), складывается с ценой продажи, и умножается на коэффициент (показатель инфляции). Полученная сумма - реальная стоимость таунхауса.
Метод актуален только в том случае, если недвижимость рассматривается как инвестиция. Цифры в отчете можно использовать при заключении страхового договора и сдаче объекта в аренду.
Капитализация расходов
Капитализация расходов - обратный метод. Чаще всего используется для оценки нежилых помещений, но и иногда можно применять и для оценки жилой недвижимости. Позволяет найти альтернативную стоимость и на основе этого сделать вывод о цене.
При таком способе оценки анализируются все затраты, которые необходимы для строительства или покупки подобного таунхауса или другого помещения, обладающего похожими характеристиками. Из суммы расходов вычитается амортизация. Полученный показатель - конечная стоимость.
Расходы позволяют проанализировать альтернативную стоимость, то есть, другие возможности. В таком случае, оценка таунхаусов получается более актуальной для клиентов, которые хотят купить загородный дом или квартиру со схожими характеристиками.