Здания, оставшиеся недостроенными, являются неудачным вложением средств, обусловленным изменчивым рынком. Они часто выставляются инвесторами на продажу с целью возвращения хотя бы части денег.
Недостроенные объекты, расположенные на земельных участках, пользуются спросом. Их нельзя немедленно запустить в эксплуатацию, но, при правильном расчете вложений, все расходы окупаются.
Перед покупкой проводится оценка объекта недвижимости незавершенного строительства, результатом которой является отчет. Этот документ содержит профессионально определенную стоимость с обоснованием.
Требования к объекту
Оценивать незавершенное строительство нужно не так, как готовые объекты. По статьям Гражданского кодекса 130-131, незавершенное строительство является недвижимым имуществом, на которое необходимо оформлять право собственности.
Цель оценочных работ
Рыночная оценка незавершенного строительства проводится по разным причинам:
- операции по купле-продаже;
- составление плана, основанного на расчетах возможных расходов и вероятных доходов, для последующей эксплуатации построенного здания;
- составление предложения для инвестиций;
- постановка на кадастровый учет;
- предоставление в виде залога для получения кредитов;
- другие виды сделок.
Как оценивается незаконченный объект
Оценщики используют два возможных способа подхода к проблеме:
- рассмотрение объекта как переходной стадии движимого имущества (стройматериалов, техники, прочего) в недвижимое;
- рассмотрение его как вложения капитала.
Определение класса по износу
Отнесение объекта к перечисленным ниже категориям помогает определить износ недостроенного здания и влияет на точность рыночной оценки незавершенного строительства.
Класс присваивается по степени износа объекта:
- соответствие сроков возведения существующим нормативам;
- пролонгирование нормативных сроков;
- остановка в работе по строительству на срок до года, на 1-3 года, более 3 лет;
- консервация на указанные периоды времени;
- прекращение работы.
Расчет рисков покупателя
Оценка стоимости объектов незавершенного строительства проводится также с целью определения вероятного наиболее выгодного использования, поэтому рассматриваются следующие моменты:
- Изначальное предполагаемое использование.
- Возможность изменения функционала объекта (при этом производственные здания рассматриваются особенно внимательно, так как конструкция некоторых не позволяет перепрофилирования).
- Оценка готовности по проекту.
- Состояние на текущий момент.
- Подсчет времени, которое потрачено на его строительство.
- особенности конструкции
- Оценка участка, относящегося к объекту.
К оценке рисков относятся также расходы, которые понесет покупатель после приобретения:
- оформление документов;
- техническая экспертиза и составление нового проектного пакета;
- подведение и подключение коммуникаций.
Оценка направления назначения объекта
Немаловажными для полноценной оценки рыночной стоимости являются усилия, которые предстоят покупателю для включения бездействующего объекта в рыночные отношения. Оценщик проводит самостоятельную работу в этом направлении или привлекает аналитиков. Проводится:
- анализ состояния рынка;
- изучение изменений в бизнесе, для которого возводилось сооружение;
- анализируется необходимость диверсификации с учетом актуальной ситуации на рынке сбыта (расширение ассортимента, наращивание новой клиентской базы, сети точек продаж и прочее).
Незаконченный жилой дом с трудом поддается перепрофилированию, особенно если строительство почти завершено.
Итогом аналитической работы является выбор самого приемлемого варианта, который позволит получить максимальную прибыль.
Особенности оценки недостроенного объекта
Незавершенное строительство рассматривается с точки зрения одного метода оценки – в этом случае требуется аргументированное обоснование выбора. Используется также комплексный подход, при котором применяются методы оценки готовых зданий, но с необходимыми модификациями и учетом состояния.
Для второго метода выявляют особенности объекта при рассмотрении его как товара, подлежащего оценке. Определяются критерии, которые присущи готовым объектам, выставленным на продажу:
- вложение средств, рассчитанное она определенный временной период;
- подсчет средств, которые уже вложены в строительство;
- ценность участка;
- возможность получения инвестиций в конкретном районе.
- уточнение степени готовности к эксплуатации;
- проведение экспертизы с целью определения сроков, которые потребуются для достижения готовности;
- износ на момент оценки (особенно, если здание не консервировалось);
- расчет вероятной доходности с учетом того, что объект не готов.
Методы работы оценщика
Метод подбирается в зависимости планов покупателя.
Если строительство будет завершено
Если планируется продолжить строительство, но целесообразно использовать затратный метод, который в данном случае базируется на процентном вычислении степени износа недостроенного здания.
В этом случае определение изношенности потребует правильного подбора методики определения и основных параметров, которые высчитываются для конкретного объекта. Также необходимы пороговые значения допустимого износа, рассчитанные для конкретного объекта.
Для получения этих показателей проводится тщательная техническая экспертиза. Проводится оценка готовности по проектной документации и рассматривается возможность внесения изменений, не меняющих подход к строительству объекта в целом.
Это компромиссный вариант, который предполагает соблюдение интересов двух сторон. Обычно покупатель и продавец соглашаются на стоимость, которая несколько снижается по износу, но относительно адекватна затратам, понесенным продавцом.
Поскольку объектами оценки в данном контексте чаще являются торговые центры и жилые дома, к ним применяется затратный метод, но допускается и применение доходного. Здания с универсальной планировкой, которые допускают переделку без окончательного сноса, потребуют разработки новой проектной документации.
Если строительство не будет продолжено
Этот вариант сложно назвать компромиссным, так как недостроенное здание будет полностью снесено, а строительство начнется заново.
В этом случае выбирается доходный метод, применяемый для расчета фактической стоимости объекта с дисконтированием денежных средств. Денежный поток моделируется искусственно, без сведений о доходности и полной невозможности предсказания вероятной прибыльности после нового строительства.
Расчет дисконта требует учета всевозможных факторов, среди которых расчет риска, который может возникнуть при новом строительстве, и получение доходов от нового здания.
Обоснование включает в себя вероятное инвестирование на период до завершения нового строительства. Время определяется:
- по усредненным данным возведения подобных объектов до фактической готовности;
- по статистическим данным, которые корректируются по показателям фактической готовности в процентах.
В любом случае недостроенные объекты составляют выгодное приобретение для покупателя. В результате сделки он становится обладателем участка земли, объекта, который является ценным вложением средств и возможностью получать доход после окончания строительства.
При этом первоначальные затраты на приведение здания в состояние, пригодное для эксплуатации, достаточно высоки. К этому можно прибавить расходы, связанные с его содержанием.
Возможные сложности при оценке
Экспертиза, проводимая оценщиками, осложняется рядом факторов:
- особенностями оформления (наличие нескольких собственников);
- износом, который усиливается, если отсутствует крыша или часть основных конструкций;
- изменениями ситуации в экономике.
Документы для заказа услуги
При обращении в компанию, специализирующейся на оценке объекта незавершенного строительства, владелец предоставляет:
- договор с арендодателем или правоустанавливающие документы;
- договоры с инвесторами;
- ранее оформленное разрешение на строительные работы;
- пакет проектных документов;
- справки, по которым определяется балансовая стоимость (если владелец юрлицо);
- смету и бумагу с определенной степенью готовности здания;
- кадастровый план участка, на котором расположен объект.